부산지방법원 2025타경1413. 부산 서구 암남동 송도혜성비치타운 1동 13층 1410호, 전용 59.3㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오주영이고, 주식회사부산은행이 청구액 78,268,011원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기 흐름의 핵심은 2014.10.16. 설정된 부산은행 근저당권 90,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후의 부산광역시 서구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 한국주택은행과 송도새마을금고의 근저당 이력이 여러 건 보이지만, 한국주택은행 근저당은 2000.09.06., 송도새마을금고 근저당은 2002.12.18.과 2014.10.16.에 각각 말소 완료됐습니다. 따라서 과거 등기일자가 빠르다는 이유만으로 매수인이 이 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 604-2 송도혜성비치타운 1동 13층 1410호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.3㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 오주영 (2000.12.18. 소유권이전, 2006.03.21. 개명 반영) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 78,268,011원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 인수는 0원
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금 인수액도 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 전입세대 확인을 통해 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인은 있으나 시장은 하락 추세
송도혜성비치타운은 150세대, 1993.04.28. 준공 단지입니다. 전용 59.3㎡ 실거래는 총 5건이 확인되며, 전체 평균은 118,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 중요한 값은 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.3㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.08 | 59.3㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2024.02 | 59.3㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 59.3㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.06 | 59.3㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.3㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 105,000,000원이고, 현재 최저가이자 실질취득가는 84,700,000원입니다. 비율은 80.7%로, 금액상으로는 최근 거래보다 20,300,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 최저가가 그대로 실질취득가가 되며, 권리 인수 때문에 이 비교금액이 불어나는 구조도 아닙니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 33.33%입니다. 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 시장 하락이 이어질 경우 낙찰 후 매도가격도 함께 낮아질 수 있습니다. 따라서 이번 물건의 가격 메리트는 “확정 수익”이 아니라 하락 추세와 개별 호수 상태를 감안해 검증할 여지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,924,600원 |
| 한국주택은행 근저당 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 송도새마을금고 근저당 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 송도새마을금고 근저당 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 송도새마을금고 근저당 | 39,000,000원 | 25,175,400원 |
| 송도새마을금고 근저당 | 24,000,000원 | 0원 |
| 부산은행 근저당 | 90,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 210,600,000원, 채권자 배당액은 82,775,400원, 미배당액은 127,824,600원입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 실제 배당은 말소된 권리의 제외 여부와 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 84,700,000원 | 127,824,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 59,289,999원 | 152,777,221원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,502,999원 | 170,244,055원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차는 재매각이므로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 16,940,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구노인복지관 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·송도해수욕장 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 7미터 내외 폭의 도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,104,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 150세대, 1993.04.28. 준공 단지로 실거래 표본이 많지 않고 단지 경매 매각률도 33.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 사유 확인. 재매각 조건이 붙은 원인과 기존 낙찰 절차를 사건기록에서 확인하세요.
- 보증금 준비. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 즉 16,940,000원입니다.
- 말소등기 원본 대조. 2000.09.06., 2002.12.18., 2014.10.16. 말소된 과거 근저당이 실제 배당에서 제외되는지 원본 채권계산서와 함께 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 확정일자와 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 조세채권 확인. 부산광역시 서구 압류가 있으므로 당해세와 조세채권의 법정기일·배당순위를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최신 거래 105,000,000원과 최근 하락 추세 -13.4%를 기준으로 수리비·명도비용을 반영한 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·내부 상태 확인. 재매각 물건인 만큼 체납 관리비, 내부 수리 상태와 인도 비용을 현장에서 점검하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 하락장 기준으로 봐야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 선순위 근저당은 모두 말소됐고, 2014.10.16. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원이며, 최저가 84,700,000원이 그대로 실질취득가입니다.
가격만 보면 최신 거래 및 최근 12개월 평균 105,000,000원의 80.7%로 할인 구간에 들어와 있습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -13.4%이고, 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 여기에 재매각과 입찰보증금 20% 조건, 미상인 점유관계, 배당 시뮬레이션과 등기 말소 이력의 불일치까지 확인해야 합니다.
권리는 합격, 가격은 조건부 검토. 최근 거래보다 낮다는 점은 분명하지만, 하락 추세와 재매각 위험을 반영해 보수적으로 응찰가를 정하고 원본 서류와 현장 점유를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.