인천지방법원 2025타경513200. 인천 서구 마전동 서보아이원 3층 301호입니다. 사건 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020.06.23. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 122,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권을 실제로 떠안는지 여부입니다.
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2022.07.21. 등기됐고, 임대차계약일은 2020.05.21., 확정일자는 2020.05.22., 주민등록·점유개시일은 2020.06.16.입니다. 임차보증금은 114,000,000원으로 말소기준인 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조지만, 이번 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513200 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1157-6 서보아이원 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 |
| 전용 / 층 | 51.53㎡ · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 2011.03.30. |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.06.23. 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 150,314,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
현재 권리관계의 말소기준은 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞선 2022.07.21. 한국토지주택공사 주택임차권등기는 원칙상 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 반면 2022.09.22. 가압류와 2025.10.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2011년 새진해새마을금고 근저당 및 2013년 경매 관련 등기는 2014년 매각으로 이미 말소됐고, 2014년 남인천새마을금고 근저당 역시 2020년 해지로 말소된 상태입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 보증금 중복합산 금지
| 구분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박유미 | 2023.05.17. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 한국토지주택공사 박유미 보증금 대위·승계 | 2020.06.16. | 2020.05.22. | 114,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 확약 적용 |
한국토지주택공사는 자료상 보증기관 대위·승계로 처리돼 있으며, 박유미 보증금에 대한 중복신고입니다. 따라서 보증금을 두 사람 몫으로 합산하면 안 되고, 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 박유미의 전입일 2023.05.17.은 말소기준일 2022.09.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 액수 자체는 미상이므로 매각물건명세서 원본 대조가 필요하지만, 제공된 판정상 매수인 인수권리로 이어지는 임차인은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 기준이면 52.0%
동일 면적권 실거래는 8건이고 전체 평균은 110,080,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.12. 한 건, 104,640,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 104,640,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -5.6% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 54.25㎡ | 3 | 104,640,000원 |
| 2024.11 | 54.25㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2023.07 | 53.21㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2022.12 | 53.21㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 52.23㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 54.25㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 53.21㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 52.23㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 110,080,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 104,640,000원 |
현재 최저매각가 54,390,000원은 전체 평균 대비 49.4%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 대비 52.0%입니다. 확약을 적용해 실질 인수를 0원으로 본다면 실질취득도 54,390,000원이므로 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 한 건뿐이고 최근 거래 추세가 -5.6%이므로 과거 평균만 보고 가격을 높여 잡는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 114,000,000원 | 53,010,980원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 150,314,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 한국토지주택공사 보증금의 부족분 60,989,020원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 한국토지주택공사 임차권에 한정해 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2011.03.30.입니다.
- 주변환경. 마전고등학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 1개 동 16개 호, 주차 16대이며 용적률은 153.49%입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,161,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지가 토지구획정리사업으로 마전동 1157-6으로 등록전환됐으며 토지대장 대지권등록부는 미등록 상태입니다.
- 최근 시장. 최근 12개월 실거래는 1건, 104,640,000원이며 최근 구간은 과거 구간 대비 -5.6% 추세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사 말소동의 확약서의 적용 조건과 실제 말소 절차를 확인하세요.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 박유미 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 114,000,000원을 별도 임차인의 추가 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 박유미 보증금 확인. 전입일 2023.05.17.로 대항력은 없지만 보증금 액수는 미상이므로 매각물건명세서 원문과 현황조사를 대조하세요.
- 시세 기준. 전체 8건 평균 110,080,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 104,640,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거 대비 -5.6%이므로 과거 135,000,000원·136,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 사용하지 마세요.
- 환금성 점검. 16세대 규모이고 현재까지 2회 유찰됐으므로 향후 매도 시 거래 빈도와 가격 범위를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 선순위 주택임차권 보증금 114,000,000원 때문에 조심해야 하는 인수형입니다. 현재 최저가 54,390,000원에서 배당계산을 하면 미배당액 60,989,020원이 남기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에 제출된 말소동의 확약서를 정확도 규칙대로 적용하면 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그 기준에서는 실질취득이 54,390,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 104,640,000원의 52.0%까지 내려와 있습니다. 다만 2회 유찰, 16세대 규모, 최근 추세 -5.6%를 함께 보면 단순히 할인율만 보고 판단할 사건은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 “60,989,020원을 떠안느냐”가 아니라 “확약을 근거로 정말 0원으로 확정할 수 있느냐”입니다. 확약 원본과 말소 조건 확인이 끝난 뒤에야 현재 가격의 의미가 완성됩니다.
