인천지방법원 2025타경513218. 인천 남동구 서창동에 있는 서창자이 102동 17층 1703호 아파트입니다. 전용면적은 141.855㎡이며, 감정가는 590,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가 역시 감정가와 같습니다.

등기상 소유자는 김영미입니다. 과거 설정된 근저당권 가운데 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권과 동구 명의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2018.09.13. 설정된 오에스비저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 현재 진행 중인 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 담보권이 소멸한다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균 실거래가가 553,142,857원인 상황에서 최저가 590,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 특히 최근 거래 흐름이 하락세이므로 과거 전체 거래 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 입찰가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권 소멸

같은 날짜에 설정된 을구 4번 오에스비저축은행 근저당권의 채권최고액 역시 최초 129,600,000원에서 2025.08.12. 126,840,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.04.09. 동구전자 명의로 채권최고액 372,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

경매개시결정은 별도로 구분해야 합니다. 2024타경566419 사건은 2025.04.23. 취하되어 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 2025타경513218 사건은 2025.10.22. 개시됐으며, 2025.12.11.에는 2025타경514658 사건의 경매개시결정도 등기됐습니다. 현재 존속하는 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.

임차인·점유관계 — 추가 확인 필요

현재 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유하고 있다고 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 6.7% 높다

서창자이 동일 면적대인 전용 141.86㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 실거래 평균은 559,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.

최저매각가 590,000,000원은 최근 12개월 평균 553,142,857원보다 36,857,143원 높습니다. 최신 실거래 569,000,000원과 비교해도 21,000,000원 높습니다.

전체 평균인 559,750,000원과 비교하더라도 최저가는 105.4% 수준입니다. 특히 최근 거래가격이 이전 거래 대비 2.8% 하락한 점을 고려하면, 과거의 높은 거래가격을 근거로 현재 최저가가 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 590,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 8,300,000원을 제외하고 채권자들에게 581,700,000원이 배당됩니다. 총 채권액은 789,600,000원으로, 207,900,000원의 미배당액이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

동구전자의 예상배당은 164,100,000원으로 청구금액 316,523,824원을 충족하지 못합니다. 다만 이러한 미배당은 채권자의 회수 부족을 의미하며, 후순위 담보권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

배당액은 변경 전 근저당권 채권최고액을 사용한 원본 시뮬레이션입니다. 실제 배당에서는 변경된 채권최고액과 확정 채권액 등을 반영해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다.

회차별 미배당·인수 시나리오

유찰로 매각가격이 내려가면 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리관계와 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 실제 점유자와 별도의 인수권리가 확인될 경우에는 다시 분석해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 서창초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지가 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다. 부지 남서측 진입로가 외부 공도와 연결됩니다.
• 건물. 2008.12.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 24층 중 17층에 위치하며 상·하수도, 위생시설, 가스·난방, 승강기 및 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(서창구획)이며 과밀억제권역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등이 표시돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역은 외국인 등을 대상으로 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대지이며 토지이용상황은 아파트입니다. 토지면적은 32,784.2㎡이고 공시지가는 2,143,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 내부 상태와 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 500세대 아파트단지이며 동일 면적 실거래는 525,000,000원부터 600,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래가격 추세가 -2.8%이므로 매도 시 회수 가능한 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 판단. 전체 평균 559,750,000원보다 최근 12개월 평균 553,142,857원과 최신 거래 569,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 현재 최저가 590,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -2.8%를 고려해야 합니다. 과거 최고 거래가격 600,000,000원을 근거로 현재 감정가를 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 점검. 제공된 시나리오상 1회 유찰 가격은 472,000,000원, 2회 유찰 가격은 377,600,000원입니다. 다만 실제 유찰과 이후 최저가를 확정된 사실로 가정하지 말고 매각기일 및 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 점유자·임차관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다. 임차인이 발견되면 전입·확정일자·점유 개시 시점과 보증금 및 배당요구 여부를 확인하여 대항력과 인수위험을 다시 판단해야 합니다.
• 근저당권 변경 내역 검증. 을구 3번과 4번 근저당권의 2025.08.12. 채권최고액 변경을 확인하고, 실제 채권잔액과 배당표가 일치하는지 검토해야 합니다.
• 중복 경매 사건 확인. 현재 사건 외에 2025타경514658 경매개시결정도 등기돼 있습니다. 사건의 병합·중복 진행 여부 및 매각절차 변동을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하고 입찰자금에 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 최신 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 보류”

인천 서창자이 102동 1703호는 2018.09.13. 오에스비저축은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권이 정리되는 구조입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로, 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만 임대관계가 미상이므로 점유자 확인을 생략해서는 안 됩니다. 또한 근저당권 채권최고액이 변경됐지만 배당 시뮬레이션은 변경 전 금액으로 계산돼 있어 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

더 중요한 문제는 가격입니다. 신건 최저가 590,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 553,142,857원의 106.7%입니다. 최신 거래 569,000,000원보다도 높고, 최근 가격 추세는 -2.8%입니다. 따라서 현재 최저가에는 뚜렷한 가격 메리트가 없습니다.