부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513267 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 39.66㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

132,965,000원 1억 3,296만 감정가 134,000,000원

감정가의 99% 2026-07-24 낙찰

최저매각가 93,800,000원 최저가 대비 +41%

낙찰일

07-24 낙찰 완료

인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

938만원

최저가의 10% · 9,380,000원

감정가 대비

▼ 0.8% 시세 이하

감정가 1.34억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 리스크가 있는 다세대. 최저가는 낮아졌지만 실질취득 판단은 보증금 확인이 핵심.

가격 최저가 93,800,000원은 감정가 134,000,000원의 70%지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 추가 검토 필요
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 수준인 9,380,000원
리스크 백다혜 전입·확정일자 선순위로 대항력 있음. 보증금 미상이라 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 백다혜의 보증금 미상 리스크입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 매수인 인수 가능성이 있으며, 확정일자와 배당요구로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

감정가 / 최저가

134,000,000원 / 93,800,000원

1회 유찰

임차인

1명

백다혜 · 대항력 있음

미배당 가능성

108,288,400원

신청채권 기준

매수인 인수

확인 필요

보증금 미상

인천지방법원 2025타경513267. 인천 부평구 산곡동 수아트빌 비동 401호 다세대주택입니다. 감정가는 1억3,400만원, 현재 최저가는 9,380만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 일반적인 유찰 물건처럼 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 등기상 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준 이전 전입한 임차인이 존재하기 때문입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513267 (강제경매)
소재지	인천광역시 부평구 산곡동 408-5 수아트빌 비동 4층401호
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택:다세대주택)
소유자	강호경
감정가 / 최저가	134,000,000원 / 93,800,000원
신청채권자 / 청구	백다혜 / 200,000,000원
매각기일	2026.07.24

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

⚠️ 대항력 임차인 존재 백다혜는 2021.09.24 전입, 2021.08.27 확정일자로 말소기준권리보다 앞선 권리로 확인됩니다. 보증금은 미상이며, 매수인 인수 가능성이 있으므로 입찰 전 보증금 확인이 핵심입니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	확정일자	대항력	우선변제	승계
백다혜	2021.09.24	2021.08.27	有	가능	보증금 확인 필요

임차인 백다혜는 배당요구를 했으며 확정일자와 전입신고가 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 현재 배당으로 소멸 가능한 범위와 매수인 인수 범위를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,088,400원
경매개시결정 · 백다혜	200,000,000원	91,711,600원
소유자 교부	-	0원

현재 회차 기준 신청채권은 일부만 배당되고 108,288,400원의 미배당이 발생합니다. 임차인 보증금 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당 구조는 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분

회차별 매각가

⛔ 입찰 전 확인사항 최저가 9,380만원만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있어 실질취득은 보증금 확인 후 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 마산초등학교 북동측 인근으로 주변에 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지가 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 인천1호선·7호선 환승역 부평구청역 이용이 가능합니다.
물건 상태. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제4층 401호이며 사용승인일은 2015.05.06입니다.
규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 매각물건명세서 보완 및 현황조사를 통해 백다혜 보증금 확인이 필요합니다.
대항력 판단. 전입일이 선순위라 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
배당 구조 확인. 신청채권 미배당이 발생하므로 임차인 배당 관계를 함께 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 핵심 변수는 가격이 아닙니다. 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라는 점에서 일반적인 안전형 경매와 다릅니다. 권리 확인 없이 최저가만 보고 입찰하면 예상하지 못한 인수 부담이 생길 수 있습니다. 가격은 내려왔지만, 판단 기준은 임차인 보증금입니다.

부동산강제경매

대항력 임차인 존재, 보증금 미상이 변수 — 인천 부평 수아트빌 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-24	유찰	1억 3,400만원
2	2026-07-24	대기	9,380만원