인천지방법원 2025타경513403. 부평동 ‘건보’ 2층 202호, 전용 57.082㎡의 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자 김수는 2023년 5월 30일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다. 현 사건의 말소기준은 2023년 10월 24일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 부평구 압류, 한국토지주택공사 주택임차권등기, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위니까 소멸”로 끝나지 않습니다. 한국토지주택공사의 임차권은 전입 2022년 6월 24일로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022년 6월 7일이어서 대항력과 우선변제권이 있는 임차보증금 채권입니다. 현재 최저가에서 배당이 전액 되지 않기 때문에 원칙적인 계산만 하면 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 그러나 이 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 아래에서는 룰상 계산액과 확약 반영 실질액을 분리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

등기상 오래된 권리 가운데 후포수산업협동조합 근저당과 강지민의 168,000,000원 주택임차권, 송림중앙신용협동조합 근저당은 이미 말소되어 현재 인수대상으로 보지 않습니다. 현재 사건에서 기준이 되는 것은 2023.10.24 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 부평구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자는 3명, LH는 중복 합산 금지

실제 임차인·점유자는 3명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 ZHENG XUEFENG의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금 217,500,000원을 별개의 보증금으로 한 번 더 합산하면 안 됩니다. ZHENG XUEFENG·ZHENG DONGLIE·JIN JINZHI는 모두 2025.09.24 전입으로 말소기준 2023.10.24보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 실제 점유형태와 명도 상대는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 구조 — 49% 할인과 ‘싸다’는 같은 말이 아니다

감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 90,650,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 현재 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가의 절반이니 저렴하다”라고 결론내릴 수 없고, 실제 응찰 전 주변 주거용 오피스텔 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 128,881,700원입니다. 3회 유찰 시 룰상 미배당액은 155,587,191원, 4회 유찰 시 174,281,034원으로 늘어납니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서를 반영하므로 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 202호입니다.
• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘동수역’ 북서측 인근으로, 오피스텔·아파트·다세대주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·난방시설, 승강기, 도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔이고 이미 2회 유찰된 사건입니다. 감정가 대비 49%라는 할인폭 자체보다 실제 매매수요와 주변 거래가격을 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 을구 7번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 조건을 원문으로 대조하세요.
• 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 ZHENG XUEFENG 보증금의 대위·승계 기관입니다. 217,500,000원을 별도의 네 번째 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 실제 점유자 3명 확인. ZHENG XUEFENG·ZHENG DONGLIE·JIN JINZHI의 현재 점유 여부와 점유 원인을 확인하세요.
• 명도 시나리오. 세 점유자의 전입은 2025.09.24로 말소기준 이후지만, 실제 인도 일정과 협의 비용은 별개의 문제입니다.
• 가격 검증. 감정가 185,000,000원 대비 최저가 90,650,000원만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 권역 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 확인하세요.
• 배당구조 확인. 현재 가정에서는 임차보증금에 88,618,300원이 배당되고 신청채권자 서울보증보험에는 0원이 배당됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “확약의 효력과 점유 확인”이 먼저

이 사건을 숫자 하나로 설명하면 감정가 185,000,000원에서 최저가 90,650,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 할인율이 아니라 임차보증금입니다. 한국토지주택공사 보증금 217,500,000원은 대항력·우선변제권이 있고, 현재 회차 배당만 보면 128,881,700원이 남습니다. 원칙 구조라면 최저가가 더 내려갈수록 미배당액이 늘어납니다.

다만 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 90,650,000원입니다. 동시에 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 ZHENG XUEFENG 보증금의 보증기관 승계 신고이므로 중복 합산하지 않습니다. 남는 쟁점은 실제 점유자 3명의 명도와, 오피스텔의 현재 가격·환금성을 얼마로 볼 것인지입니다. 따라서 이 사건은 주된 권리 리스크는 확약으로 해소되지만, 가격과 점유 확인을 끝내야 완성되는 물건으로 보는 것이 맞습니다.