부산지방법원 2025타경1529. 부산 사상구 주례동 111-6에 있는 토지 170.5㎡와 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택입니다. 감정평가상 현재 주택으로 이용 중이며, 소유자 김판규가 2011.09.16. 소유권을 이전받은 날 부산은행에 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞서 등기됐던 새마을금고 근저당은 13,000,000원, 10,400,000원, 26,000,000원으로 모두 3건이지만, 각각 2001.08.02., 2009.07.13., 2011.09.16. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 선순위 등기라는 이유만으로 낙찰자가 떠안는 권리로 볼 수 없습니다. 2019년 이후 설정된 김덕규 근저당과 가압류 5건, 경매개시결정은 부산은행 근저당보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1529 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 111-6 · 부산광역시 사상구 가야대로318번길 37-10 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 치장벽돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 · 샷시창호 |
| 토지 | 대 170.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김판규 (2011.09.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 454,127,600원 / 155,765,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 6,972,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 2-1 내지 2-4 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 현재 말소기준을 구분해야 한다
등기상 핵심은 과거 선순위 근저당 3건이 이미 말소됐다는 점입니다. 을구 1번 근저당은 을구 2번에서, 을구 3번 근저당은 을구 4번에서, 을구 5번 근저당은 을구 6번에서 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 을구 7번 부산은행 근저당이며, 그 뒤에 설정된 을구 8번 김덕규 근저당과 갑구의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 155,765,000원으로 감정가 454,127,600원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 인근 단독주택이나 토지의 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 155,765,000원 | 152,784,290원 | 280,450,851원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 109,035,500원 | 106,709,003원 | 326,526,138원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 76,324,850원 | 74,551,003원 | 358,684,138원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 낙찰대금과 채권자 배당은 줄고 미배당은 늘지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 인수에 관한 설명일 뿐이며, 낮아진 최저가가 곧 적정 시세라는 의미는 아닙니다. 단독주택과 토지는 건물 상태, 도로 조건, 형상, 제시외 건물, 점유 상태에 따라 거래가격 편차가 커 현장 중심의 별도 가격조사가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,980,710원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주례1,3동새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주례1,3동새마을금고 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주례1.3동새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 김덕규 | 220,000,000원 | 43,384,290원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,826,044원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 20,847,251원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 24,593,829원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 18,481,303원 | 0원 |
| 11. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,086,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 433,235,141원, 예상배당 152,784,290원, 미배당 280,450,851원, 소유자 잔여 0원으로 산정된 표입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례여자중학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택 등이 밀집한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 주례역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 외벽은 치장벽돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내벽과 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 수리비와 실제 이용 상태는 별도 현장조사가 필요합니다.
- 토지. 대 170.5㎡, 완경사 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,047,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 지적재조사사업지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 주택뿐 아니라 2-1 내지 2-4 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록과 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 내부 조사. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 구조 변경, 누수, 노후도, 난방·급배수 상태와 예상 수리비를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 2-1 내지 2-4 제시외 건물의 위치·면적·사용 상태와 경계, 철거 또는 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 말소등기가 존재하는 새마을금고 근저당 3건이 예상배당에 포함된 이유를 배당요구서와 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 도로와 경계. 세로한면(불) 도로 조건과 지적재조사사업지구 지정이 실제 출입·경계·활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아닌 주례동 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 건물 상태를 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 세금·우선변제. 예상배당에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 관계기관 자료에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집행기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 현장은 보류”
이 사건은 등기만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 말소기준인 2011.09.16. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 그보다 앞선 새마을금고 근저당 3건은 이미 말소등기가 존재합니다. 확인된 임차인도 없어 전형적인 선순위 임차인 인수형은 아닙니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교 실거래가 없고, 3회 유찰된 단독주택이며, 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 제시외 건물 일괄매각, 세로한면(불) 도로 조건, 지적재조사사업지구 지정도 현장검증 대상입니다. 배당 산정에는 말소된 근저당이 포함된 정황까지 있어 배당표 원문 대조도 필요합니다. 권리 인수는 0원이지만, 적정 입찰가는 현장과 시세를 확인한 뒤 결정해야 하는 보수적 검토 대상입니다.
