인천지방법원 2025타경513457. 인천 미추홀구 주안동 유일빌라(2동) 2층 201호, 전용 36.4㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 53,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 25,970,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 최저가보다 을구 7번 주택임차권을 먼저 봐야 합니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 76,000,000원의 임차권이 등기되어 있고, 전입·점유 개시는 2022.08.31, 확정일자는 2022.07.29입니다. 말소기준인 2025.10.29 강제경매개시결정보다 앞서므로 데이터상 대항력 있는 선순위 권리입니다.
그대로라면 현재 회차에서 한국토지주택공사에 25,102,540원이 배당되고 50,897,460원이 미배당되어 매수인에게 넘어오는 인수형입니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 76,000,000원 안팎으로 고정되는 것이 핵심입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 별도로 기재되어 있습니다. 따라서 본 리포트는 그 확약이 해당 을구 7번 임차권에 적용되는 것으로 보고 실질 인수액 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 867-99 2층201호 · 주승로31번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.4㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 방혁진 · 2022.12.19 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 79,298,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처
말소기준은 2025.10.29 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·대전온누리신용협동조합·국민은행 근저당은 모두 이미 말소되어 현재 경매의 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 반면 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어 데이터상 매수인 인수 가능 권리입니다. 다만 명세서에 말소동의 확약서가 제출된 것이 이 인수 위험을 실질적으로 제거하는 핵심입니다.
② 임차권·승계 확인
| 명칭 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제201호 36.4㎡ 전부 | 76,000,000원 | 2022.08.31 / 2022.07.29 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 데이터상 보증기관 승계·중복신고로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 제공된 신고 기준 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 확약 밖의 새로운 점유자가 실제로 존재하는지는 현장에서 별도 확인해야 하며, 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 임의로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
유일빌라(2동)는 6세대, 1989.01.26 준공입니다. 확인된 실거래는 3건이며 전체 평균은 48,333,333원입니다. 다만 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 45,000,000원, 최신 거래 40,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -18.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 35.14㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2023.02 | 35.64㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2022.03 | 35.64㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 45,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 25,970,000원은 최근 12개월 평균의 57.7%입니다. 전체 평균 대비로도 최저가는 53.7% 수준입니다. 다만 최근 가격 추세가 -18.2%이고, 확인된 최신 거래가 2023.08이라는 점 때문에 현재 시장가를 45,000,000원으로 곧바로 단정할 수는 없습니다. 즉 가격 차이는 분명하지만 시세 표본의 시점과 하락 방향을 함께 할인해 판단해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정 · 확약 효과 반영 전 데이터)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,460원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 76,000,000원 | 25,102,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 79,298,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 배당계산에서는 한국토지주택공사 보증금 미배당액 50,897,460원이 매수인 인수액으로 산정되어 있습니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 따라 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택. 전용 36.4㎡, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 인천남부초등학교 남서측 인근의 주거지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 주거용 건부지이며 남서측 일부가 차량 통행 가능한 포장 공도와 접합니다. 토지면적은 165.0㎡, 공시지가는 1,134,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다. 다만 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 내부 인테리어와 관리 상태는 통상 수준을 전제로 평가됐습니다.
- 환금성. 유일빌라(2동)는 6세대, 1989.01.26 준공의 소규모 다세대이며 확인 거래가 3건에 그칩니다. 최근 거래 추세도 -18.2%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 을구 7번 주택임차권에 대한 말소동의의 효력·조건과 실제 말소 절차를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 미배당 인수액 구분. 배당 데이터상 인수액 50,897,460원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요. 이 차이가 실질취득가 판단을 완전히 바꿉니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문부재·임대관계 미상이므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 하락 보정. 최저가가 최근 12개월 평균의 57.7%라고 해도 최근 거래가격 추세가 -18.2%이고 최신 거래가 2023.08입니다. 과거 평균만으로 현재가치를 고정하면 안 됩니다.
- 환금성. 6세대·1989년 준공 다세대이고 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%로 나타난 만큼 재매각 시 유동성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”
겉으로 보면 감정가 53,000,000원에서 2회 유찰된 25,970,000원짜리 다세대입니다. 최근 12개월 평균 45,000,000원의 57.7% 수준이라 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 하지만 원래 구조는 보증금 76,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차 미배당액 50,897,460원을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.
이 구조를 뒤집는 것이 매각물건명세서의 말소동의 확약서입니다. 본 리포트는 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 보고 실질취득을 25,970,000원으로 평가했습니다. 다만 폐문부재·임대관계 미상, 6세대 노후 다세대, 최근 거래 추세 -18.2%, 2회 유찰이라는 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 낮아서 단순히 싼 물건’이 아니라, 확약의 실효성을 확인해야만 가격 메리트를 논할 수 있는 물건입니다.
