부산지방법원 2025타경1826. 부산 북구 구포동 파크블루 3층 302호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 김태희는 2019.07.01. 거래가액 123,260,000원으로 소유권을 취득했고, 등기부에는 근저당권 없이 채권자 이민정의 청구금액 125,000,000원에 따른 강제경매가 진행된 구조입니다. 말소기준은 2025.05.30. 강제경매개시결정입니다.
표면상 눈에 띄는 근저당권이나 현재 남아 있는 압류는 없지만, 이 사건의 실질적인 선순위 권리는 등기부 밖에 있습니다. 임차인 백송학의 전입일과 확정일자는 모두 2019.05.20.로, 말소기준일보다 6년 이상 앞섭니다. 배당요구도 2025.08.19. 접수돼 우선변제권 행사가 가능하지만, 보증금 액수가 확인되지 않아 배당액과 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1060-52 파크블루 3층 302호 도로명: 부산광역시 북구 낙동대로1704번길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 26.37㎡ · 3층 · 사용승인일 2018.11.15. |
| 소유자 | 김태희 (2019.07.01. 소유권이전 · 거래가액 123,260,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민정 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 핵심
2018년 국제자산신탁 명의의 신탁등기는 2019.07.01. 말소됐고, 2024.12.16. 부산광역시 북구의 압류도 같은 달 24일 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.05.30. 강제경매개시결정이지만, 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 빠른 2019.05.20.입니다. 따라서 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 용도 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 백송학 주거 | 2019.05.20. 2019.05.20. | 미상 | 2025.08.19. 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
백송학은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 다만 보증금이 미상이라 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가와 실질취득가는 다르다
파크블루8차는 총 8세대, 사용승인일은 2018.11.15.이며 대상 면적은 26.37㎡입니다. 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 가격은 확인되지 않아, 감정가나 최저가만으로 시세 대비 할인율을 판단하기 어렵습니다. 특히 보증금 미상인 대항력 임차인이 있으므로 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득가여야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 59,478,340원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 79,254,838원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,893,699원 | 31,901,612원 | 93,098,388원 |
유찰이 이어지면 매각가는 67,130,000원에서 46,991,000원, 32,893,699원으로 낮아집니다. 그러나 임차보증금이 낙찰대금보다 크고 배당으로 전액 회수되지 못한다면, 낮아진 낙찰가만큼 매수인의 인수 부담이 커질 수 있습니다. 유찰 횟수가 늘었다는 사실 자체가 실질취득가 하락을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,608,340원 |
| 1. 대항력 임차인 · 백송학 | 미상 | 미상 |
| 2. 경매신청채권자 · 이민정 | 125,000,000원 | 65,521,660원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 65,521,660원은 임차인의 보증금과 우선배당액을 반영하기 전 산정액입니다. 임차인에게 선순위 배당이 이루어지면 신청채권자 배당액은 줄어들 수 있습니다. 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 가능성이 있으므로, 배당표의 소유자 잔여 0원과 매수인 인수액은 별개의 문제입니다. 당해세·최우선변제 등도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 구포역 남동측 인근으로, 부근에는 소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 15층 건물 내 3층 302호이며 외벽은 석재·스톤코트 마감, 창호는 샷시 구조입니다.
- 설비. 급·배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 퍼즐식 주차타워, 공동현관 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 6미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 가로장방형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 ㎡당 2,309,000원입니다.
- 물건 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 직접 비교 가능한 동일 면적 거래가격이 확인되지 않아, 매도 예상가와 매각기간은 별도 현장조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 매각물건명세서 보완자료, 임대차계약서, 배당요구서와 법원 문건을 통해 백송학의 보증금을 반드시 특정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금에서 예상 배당액을 뺀 미배당액을 낙찰가에 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 전입·점유 유지 확인. 현장조사와 주민등록 자료를 통해 임차인의 현재 점유와 대항력 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 매각 후 등기 처리, 관련 의무의 승계 여부를 매각물건명세서와 등기 원문으로 점검해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 당해세·최우선변제 등 선순위 배당 항목이 추가되면 임차인과 신청채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 현장조사. 직접 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확인되지 않으므로 인근 중개업소의 최근 매물·거래가격과 내부 상태를 대조해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.15.이므로 입찰 또는 권리분석에 앞서 변경·연기·낙찰 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “보증금 미상” 사건
이 물건은 감정가 137,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 67,130,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대입니다. 2019.05.20. 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 못하면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 직접 비교할 실거래 가격도 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 수치에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 보증금 확인 전에는 입찰가 산정 자체를 보류하는 것이 핵심입니다.
