최저가 49%의 착시 — 인수까지 더하면 최소 126,537,780원, 미상 임차인도 남는다

부산지방법원 2025타경1826. 부산 북구 구포동 파크블루 7층 701호로, 공부 및 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김태희는 2019.07.01. 거래가액 117,278,610원으로 소유권을 취득했고, 등기부에는 근저당권보다 앞선 기준권리가 없어 2025.05.30. 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언됐습니다.

문제는 말소기준보다 먼저 성립한 임차관계입니다. 이민정은 임대차계약일 2022.09.23., 확정일자 2022.09.27., 전입·점유개시일 2022.10.24.이며, 2024.10.30. 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

또 다른 전입자 백송학은 2019.05.20. 전입했고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 특히 전입일이 김태희의 소유권 취득일인 2019.07.01.보다 앞서 있어 점유 원인과 임대차계약 원본 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시 전 임차권이 살아남는다

2024.12.16. 부산광역시 북구의 압류가 등기됐지만 2024.12.24. 해제로 말소됐으므로 현재 매수인이 떠안을 압류로 볼 수 없습니다. 2018년 국제자산신탁 명의의 신탁등기 역시 2019.02.08. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소된 이력입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 별도 위험을 합산해야 한다

실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 두 사람을 각각 독립된 점유·임차관계로 확인해야 합니다. 이민정의 인수액은 현재 배당자료로 계산되지만, 백송학은 보증금 자체가 확인되지 않아 추가 인수액을 수치화할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

현재 최저가는 63,210,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이민정에게 배당되는 금액은 집행비용 1,537,780원을 제외한 61,672,220원이고, 미배당 보증금 63,327,780원은 매수인이 인수합니다. 따라서 확인된 권리만 반영한 최소 실질취득은 다음과 같습니다.

최저가가 63,210,000원에서 30,972,899원까지 내려가도 미배당 인수액이 63,327,780원에서 94,984,613원으로 늘어나, 확인된 최소 실질취득은 계속 약 126,000,000원 수준에 머뭅니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 여기에 백송학의 보증금이 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)

임차보증금 부족분 63,327,780원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 신청채권과 임차보증금이 동일 원인 채권인지 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가 내용상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 부산도시철도 3호선 구포역 남동측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 구포역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 15층 건물로, 사용승인일은 2018.11.15.입니다.
• 설비. 개별난방·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·퍼즐식 주차타워·공동현관 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 기준높이 130미터, 최고높이 180미터입니다.
• 공시지가. ㎡당 2,309,000원이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 파크블루8차는 8호 규모이며 대상 면적 26.77㎡와 비교표본의 면적 일치가 확인되지 않아 거래가격 비교는 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이민정 보증금 인수. 현재 회차 기준 미배당액 63,327,780원을 낙찰대금과 별도로 자금계획에 반영해야 합니다.
• 백송학 보증금 확인. 2019.05.20. 전입했으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완내용과 임대차계약서를 확인해야 합니다.
• 선행 전입 원인 확인. 백송학의 전입일이 김태희의 2019.07.01. 소유권 취득보다 앞서므로 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
• 동일인 채권 검증. 이민정이 임차권자이자 신청채권자로 기재된 이유와 집행권원의 채권 원인을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 조건. 보증금 전액 변제 전 임차권등기가 말소되는지, 인수 후 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 임대의무와 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 판단 보류. 동일 면적의 유효한 실거래 비교가 없어 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·배당요구서와 집행권원을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 최저가는 내려가지만 취득원가는 고정된다

이 물건의 핵심은 63,210,000원이라는 최저가가 아닙니다. 이민정의 임차보증금 125,000,000원이 최저가보다 크고, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차의 최소 실질취득은 126,537,780원입니다. 한 차례 더 유찰돼도 126,196,446원, 두 차례 더 유찰돼도 125,957,512원으로 총부담은 크게 달라지지 않습니다.

그마저도 백송학의 미상 보증금은 포함하지 않은 금액입니다. 실제 임차인 2명 중 한 명의 보증금이 확인되지 않고, 이민정은 임차권자와 신청채권자의 지위를 함께 갖고 있어 원인채권 검증도 필요합니다. 동일 면적 실거래 비교 근거도 부족합니다. 결론은 명확합니다. 감정가 49%라는 숫자만으로 접근할 물건이 아니며, 미상 임차관계를 해소하기 전에는 외형상 할인율보다 인수 위험이 훨씬 큰 오피스텔입니다.