900,130,000원
부산지방법원 2025타경2041. 부산 사하구 다대동에 있는 제1동 1층 제에이101호 외 1개호와 기계·기구를 함께 매각하는 아파트형 공장입니다. 제에이101호는 냉동창고 등으로, 함께 매각되는 다른 호실은 사무실·창고· 화장실 등으로 이용 중입니다. 위생·급배수·화물용 승강기·HACCP·냉동·수변전 설비가 포함된 특수 목적형 물건이라 일반 주거용 집합건물과는 환금성과 운영 난도가 다릅니다.
등기만 보면 말소기준은 2021년 부산은행 근저당권이고, 이후 강제경매·가압류·임의경매는 매각으로 소멸합니다. 2018년 설정된 신한은행 근저당권은 2021년 이미 말소돼 매수인이 떠안을 권리가 아닙니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기 순위가 아니라 점유와 유치권입니다. 케이.비 건설 주식회사가 공사대금채권 확보를 위해 2018.12.01부터 1층 전체에 유치권을 행사 중이라고 주장하고, 채무자 겸 소유자가 이를 인정한다는 인증서가 2025.12.18 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 680-32 제1동 제1층 제에이101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트형 공장(냉동창고 등), 사무실·창고·화장실 등 · 기계 및 기구 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 해양수산물가공업협동조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,837,000,000원 / 900,130,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이.비 건설 주식회사 / 689,149,411원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 공동담보·설비 | 제2동 제1층 제비101호 공동담보 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-628호 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준권리 이후는 소멸
2018.08.13 설정된 신한은행 근저당권 1,200,000,000원은 2021.08.12 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권 1,320,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2025년의 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류 90,000,000원, 부산은행 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정된 1건과 미상 2건
| 성명·명칭 | 점유 부분 / 용도 | 전입·점유일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 새날애 케이푸드 이은호 | 1동 에이101호 / 창고 | 2024.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 새날애 | 부분 미상 / 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 현황조사 | 부분 미상 / 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
주식회사 새날애 케이푸드 이은호의 전입일은 2024.09.27로 말소기준일인 2021.08.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 나머지 두 기재는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 명칭이 중복되거나 점유 주체가 불명확할 수 있으므로 실제 점유자 수, 점유 부분, 계약 상대방을 현장에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 실질취득비용이 먼저다
최저매각가는 감정가 1,837,000,000원의 49.0%인 900,130,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 900,130,000원 · 감정가의 49.0% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 630,091,000원 · 감정가의 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 441,063,700원 · 감정가의 24.01% |
| 실거래 비교 | 확인 자료 없음 |
| 실질취득 기준 | 낙찰가 + 유치권 해결비용 + 승계 가능 임차보증금 + 명도·설비 점검비용 |
이 물건은 냉동·HACCP·수변전·화물용 승강기 설비를 갖춘 아파트형 공장으로, 일반 상가나 주거용 집합건물보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실도 감정가와 시장 수요 사이에 간극이 있었음을 보여주지만, 추가 유찰만으로 유치권과 점유 위험이 줄어드는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 900,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,401,300원 | - |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 888,728,700원 | 311,271,300원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,320,000,000원 | 0원 | 1,320,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 케이.비 건설 주식회사 | 689,149,411원 | 0원 | 689,149,411원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사부산은행 | 689,149,411원 | 0원 | 689,149,411원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 3,988,298,822원 중 채권자 예상배당은 888,728,700원이고, 미배당 합계는 3,099,570,122원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·설비·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다대고등학교 북동측 인근이며, 다대포항 및 감천항 주변의 냉동공장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도. 제에이101호는 아파트형 공장인 냉동창고 등으로, 함께 매각되는 다른 호실은 사무실·창고·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화물용 승강기·HACCP·냉동·옥내소화전·화재탐지·경보·수변전 설비가 설치돼 있습니다.
- 구조. 일반철골구조와 철근콘크리트 슬래브 지붕의 5층 건물이며, 그라스울패널·화강석·우레탄·냉동패널 등으로 마감됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,236㎡, 공장용지·공업용이며 공시지가는 1,039,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·중요시설물보호지구(항만)·상대보호구역·절대보호구역·비행안전구역에 해당합니다.
- 환금성. 냉동·HACCP·수변전 설비를 갖춘 특수 공장으로 일반 창고보다 활용 요건이 구체적이며, 매수자·임차인 수요가 제한될 수 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 케이.비 건설 주식회사의 실제 점유 장소, 점유 개시일, 공사계약서, 세금계산서, 기성내역, 채권 변제 여부와 피담보채권액을 확인해야 합니다.
- 인정 인증서 원문 확인. 2025.12.18 제출된 인증서의 작성 주체, 인정 범위, 공사대금 액수와 대상 호실을 대조해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 제에이101호와 함께 매각되는 호실의 출입·영업·보관물·열쇠 관리 주체를 각각 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 전입일과 보증금이 미상인 점유 기재가 있으므로 전입세대확인서, 사업자등록, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 건물과 일체로 평가됐으므로 목록별 현존 여부, 가동 상태와 반출 여부를 확인해야 합니다.
- 냉동·HACCP 설비 점검. 냉동설비, 수변전설비, 화물용 승강기와 HACCP 설비의 가동 여부와 수리 필요성을 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 항만 중요시설물보호지구, 교육환경 보호구역 및 비행안전구역이 영업·증축·용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 산정. 최저가만 보지 말고 유치권 대응비용, 승계 가능 보증금, 명도비용과 설비 보수비를 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당순위 원본 대조. 말소된 신한은행 근저당권이 배당표에 포함된 이유를 채권계산서와 배당 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계·기구 목록과 유치권 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 유치권의 실체가 먼저다
이 물건은 감정가 1,837,000,000원에서 900,130,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없고, 특수 냉동공장이라는 용도와 두 차례 유찰 이력까지 고려하면 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
등기상으로는 2021년 부산은행 근저당권 이후의 권리가 소멸하고, 2018년 신한은행 근저당권도 이미 말소돼 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 1층 전체 유치권 주장, 소유자의 인정 인증서, 전입일·보증금 미상 점유가 남습니다. 이 세 가지가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수를 0원으로 확정하거나 최저가를 실질취득가로 볼 수 없습니다.
등기는 정리 가능하지만 점유는 미정, 가격은 비교 불가. 이 사건은 낮아진 최저가보다 유치권의 성립 여부와 실제 점유관계가 입찰 판단을 좌우하는 고위험 물건입니다. 유치권 피담보채권액과 임차보증금이 확인되기 전까지는 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.
