부산지방법원 2025타경2096. 부산 강서구 명지동 서린프라자 9층 901호, 용도는 근린시설입니다. 감정요항의 이용상태는 “공부상 운동시설(골프연습장)”으로 기재되어 있습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 5.61억까지 낮아졌다는 사실이 아니라, 상업용·운동시설 용도의 환금성, 3회 유찰, 대규모 미배당, 그리고 국세·지방세 압류 4건을 함께 봐야 한다는 점입니다.
제공 데이터의 tenants 목록상 신고 임차인은 없습니다. 다만 감정 기타사항에는 “임대관계 미상”으로 되어 있어, 실제 점유·임대차 여부를 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다. 즉 현재 표면상 인수액은 0원이지만, “임차인 리스크가 완전히 없다”가 아니라 신고 임차인 자료는 없고 임대관계는 미상인 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3239-7 서린프라자 9층901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 김주희 (2012.01.26. 거래가액 830,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,636,000,000원 / 561,148,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,460,203,365원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 4,237,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 그러나 ‘깨끗한 가격형’은 아니다
제공 데이터상 말소기준은 2009.11.17. 을구 1번 근저당권으로 산정되어 있고, 이후 권리들은 “말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸”로 표시되어 있습니다. 배당표도 이 구조를 따라 을구 1번 부산은행 근저당에 현재 최저가 대부분이 배당되는 방식입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안는 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 임차인·점유 — 신고 임차인 0명, 임대관계는 미상
| 신고 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 보증기관 승계·대위 | 자료 없음 |
| 매수인 인수액 | 0원 (제공 배당표 기준) |
| 감정 기타사항 | 임대관계 미상 · 기타사항 없음 |
보증금·확정일자·전입일이 확인된 임차인 자료는 제공되지 않았습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득가가 보증금으로 고정되는 대항력 인수형 사례는 아닙니다. 다만 “임대관계 미상”이라는 기재가 있으므로, 현장 점유자·관리사무소·명세서 원본 확인 전까지는 명도와 임대차 리스크를 0으로 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 561,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,011,480원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,000,000,000원 | 553,136,520원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 위산건설 | 570,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 동울산새마을금고 | 3,042,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 전세권 · 김주희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 신오용 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 서린종합건설주식회사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,632,127원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 부산신용보증재단 | 43,329,986원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 31,515,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 561,148,000원 기준, 집행비용 8,011,480원을 제외한 553,136,520원이 을구 1번 근저당권자에게 배당되고, 후순위 권리자는 모두 0원 배당으로 표시됩니다. 채권 총액 9,121,477,423원 대비 미배당은 8,568,340,903원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 낮아지는 건 낙찰가, 커지는 건 미배당
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 561,148,000원 | 553,136,520원 | 8,568,340,903원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 392,803,600원 | 386,504,350원 | 8,734,973,073원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 274,962,520원 | 270,313,045원 | 8,851,164,378원 | 0원 |
3회 유찰로 가격은 감정가의 34.3%까지 떨어졌지만, 실거래 자료가 없으므로 시장가 대비 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 특히 근린시설·운동시설은 아파트처럼 표준화된 환금성이 있는 물건이 아니므로, 최저가율보다 실사용 가능성·임대 가능성·관리비·용도 적합성이 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 “오션초등학교” 북서측에 위치하는 “서린프라자” 제9층 제901호로, 주위는 대단위아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 운동시설(골프연습장)입니다. 일반 주거용 아파트가 아니므로 수요층과 환금성은 용도 적합성에 크게 좌우됩니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차장 시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 대지 1,175.1㎡, 상업용, 평지, 가로장방, 광대소각이며 공시지가는 4,237,000원/㎡입니다. 용도지역지구에는 국가산업단지, 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로 접함, 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 실거래 표본이 제공되지 않았습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 근린시설이며 공부상 운동시설(골프연습장)입니다. 실제 사용·임대·업종 제한·시설 원상회복 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. tenants 목록상 신고 임차인은 0명이지만 감정 기타사항은 임대관계 미상입니다. 점유자, 관리사무소, 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 배당 구조 확인. 제공 시나리오상 신청채권자 수협은행 배당은 0원입니다. 후순위 신청채권자가 배당받지 못하는 구조이므로 절차상 리스크를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류 4건이 notes에 있으며, 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다. 상가·근린시설은 관리비 체납도 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘팔 수 있는가’와 ‘절차가 깨끗한가’
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 제공 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 신고 임차인도 없습니다. 그러나 그 장점만으로 입찰 판단을 끝내기에는 변수가 큽니다. 물건은 근린시설·공부상 운동시설이고, 3회 유찰 상태이며, 현재 최저가 기준 미배당은 8,568,340,903원입니다. 게다가 국세·지방세 압류 4건과 임대관계 미상 기재가 남아 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성·배당절차 확인 난도가 높은 물건입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근하지 말고, 용도와 점유, 세금, 배당 구조를 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 합니다.