부산지방법원 2025타경2119. 북구 구포동 시랑로변의 토지 660.1㎡와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층 상가, 2층 창고·사무실·작업장, 3층 창고로 이용 중이며 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없지만, 선순위로 조사된 김성환의 보증금 10,000,000원은 매수인이 승계하는 것으로 계산돼 있습니다. 여기에 (주)대해 김성웅과 김현국의 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액의 상한을 정할 수 없는 구조입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.09.28. 수협은행 근저당권입니다. 이후 등기된 지방자치단체와 국가의 압류 5건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 2016년 대구은행 근저당 2건과 2019년 칠곡농업협동조합 근저당, 2020년 이원희 가압류에는 각각 별도의 말소기재가 존재하는데, 예상배당표에서는 이 권리들이 다시 채권자로 반영돼 있습니다. 이 불일치는 본건 권리분석의 또 다른 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1219-8 · 부산광역시 북구 시랑로 73 |
| 물건종류 / 면적 | 대지 + 토지(일괄매각) · 토지 660.1㎡ · 지목 대 · 상업용 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조·일반철골구조 패널지붕 3층 · 사용승인 2016.05.24. |
| 이용 상태 | 1층 손맛커피·쿼카헤어·원더풀 부동산 · 2층 창고·사무실·작업장 · 3층 창고 |
| 소유자 | 임진우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,053,597,700원 / 1,496,263,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,991,354,809원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 인수가 더 중요하다
현재 등기 흐름만 보면 2021.09.28. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 과거 대구은행 근저당 2건은 2019.01.28., 칠곡농업협동조합 근저당은 2021.09.28., 이원희 가압류는 2021.02.02. 각각 말소기재가 있습니다. 따라서 이 과거 권리들을 단순히 ‘말소기준 이전 권리’라는 이유만으로 매수인 인수라고 확정해서는 안 되며, 현재 유효한 등기인지 원본에서 다시 확인해야 합니다.
임차인 현황 — 확정 1,000만원에 미상 보증금이 더해진다
| 임차인 / 점유 | 계약·전입 현황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)대해 김성웅 2층 창고·사무실·작업장, 3층 창고 | 전입 2015.08.17 확정 2025.05.21 월 4,000,000원 보증금 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 승계금액 미상 |
| 김성환 1층 손맛커피 | 전입 2016.05.25 보증금 10,000,000원 월 200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 10,000,000원 |
| 정차영 1층 | 전입 2024.03.20 보증금 20,000,000원 월 400,000원 배당요구 2025.07.16 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김현국 1층 쿼카헤어 | 전입일 미상 보증금 미상 월세 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
② 가격·회차 비교 — 감정가 49%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,496,263,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 본건은 1층 상가, 2층 창고·사무실·작업장, 3층 창고가 결합된 복합 이용 건물이고, 임차인별 보증금과 점유범위가 실질취득액을 좌우합니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 입찰 참고값일 뿐, 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 49% | 1,496,263,000원 | 10,000,000원+ | 1,506,263,000원+ | 4,334,859,630원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 1,047,384,099원 | 10,000,000원+ | 1,057,384,099원+ | 4,779,249,742원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 733,168,869원 | 10,000,000원+ | 743,168,869원+ | 5,090,322,820원 |
유찰이 거듭되면 낙찰가는 내려가지만, 김성환의 확인된 인수액 10,000,000원은 그대로 남습니다. (주)대해 김성웅과 김현국의 보증금까지 인수 대상이면 그 금액도 실질취득액에 더해집니다. 따라서 본건은 낙찰가보다 먼저 미상 보증금의 규모를 확정해야 하는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,496,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.2% 추정) | - | 17,362,630원 |
| 인수. 임차인 김성환 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,116,000,000원 | 1,116,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 362,900,370원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 칠곡농업협동조합 | 1,775,760,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 이원희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 2,322,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액은 5,813,760,000원, 채권자 배당액은 1,478,900,370원, 미배당액은 4,334,859,630원입니다. 신청채권자 수협은행의 청구액 1,991,354,809원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인의 미상 보증금도 별도입니다. 등기상 말소기재와 배당순위가 일치하지 않으므로 확정배당으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 신천초등학교 남서측 인근이며, 시랑로변을 따라 각종 상업·업무용 빌딩과 주상복합건물이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조 패널지붕 3층 건물로, 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지·소화설비와 일부 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 660.1㎡, 평지의 세로장방형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,074,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 숲속은성유치원·신천초등학교 상대보호구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상가·창고·사무실·작업장이 결합된 복합용도이므로 임대차 승계액, 점유범위, 실제 임대수익을 확인한 뒤 취득가격을 산정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- (주)대해 보증금 확인. 2층과 3층 점유범위, 임대차계약서, 사업자등록일, 확정일자 2025.05.21., 배당요구 여부와 보증금 전액을 확인하세요.
- 전입일 선후관계 검증. (주)대해 전입일 2015.08.17이 건물 사용승인일 2016.05.24보다 앞서므로 동일 목적물에 관한 전입·점유인지 확인해야 합니다.
- 김현국 점유 조사. 1층 쿼카헤어의 전입일, 보증금, 월세가 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전까지 승계액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 김성환 1,000만원 반영. 최저가에 보증금 10,000,000원을 더한 1,506,263,000원 이상을 최소 실질취득액으로 보세요.
- 정차영 배당관계 확인. 전입일은 말소기준 이후이고 배당요구일은 2025.07.16.입니다. 확정일자와 우선변제 여부를 확인하세요.
- 말소등기 원본 대조. 대구은행 근저당 2건, 칠곡농업협동조합 근저당, 이원희 가압류의 말소기재와 예상배당 순서가 일치하는지 확인하세요.
- 세금 압류 5건 확인. 북구와 국가 압류의 체납액 및 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인율 경계. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 미상 보증금과 복합용도 임대수익을 반영한 실질취득액을 기준으로 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액 확인이 먼저”
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 3,053,597,700원에서 최저가 1,496,263,000원까지 내려온 49%입니다. 그러나 매수인이 확인된 김성환 보증금 10,000,000원을 부담하면 최소 실질취득액은 이미 1,506,263,000원이고, (주)대해 김성웅과 김현국의 보증금까지 더해질 가능성이 남습니다.
더구나 과거 근저당과 가압류에는 말소기재가 있는데 예상배당에서는 다시 채권자로 반영돼 있어, 현재 권리상태와 배당순위를 원본으로 재검증해야 합니다. 말소기준 이후의 압류가 소멸한다는 점만으로 안전한 물건이라고 볼 수 없습니다. 확정 인수 1,000만원 + 미상 보증금, 실제 임차인 4명, 등기와 배당의 불일치. 이 세 가지가 해소되기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 실질 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 가격 판단보다 권리·임대차 원본 확인이 먼저인 입찰 보류형입니다.
