9,310,000원
부산지방법원 2025타경2287. 부산 북구 덕천동 411-5, 덕천시장 건물 안에 있는 2층 47호 사무실입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 판매장 및 사무실 건물로 사용승인일은 1979.12.15이며, 현재는 공실로 조사됐습니다. 감정가 19,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 9,310,000원입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 저가 물건입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율보다 매각대상과 등기 구조입니다. 등기상 토지와 건물이 별도로 등기되어 있고 건물은 일반 공유관계로 표시돼 있으나, 건축물대장상 집합건물로서 구분건물과 대지사용권이 일체성을 갖는 구분소유적 공유관계를 전제로 토지와 건물이 일괄 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2287 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 411-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 덕천시장 내 2층 47호 사무실 · 현황 공실 |
| 매각대상 | 구분소유적 공유관계의 2층 47호 · 토지와 건물 일괄매각 |
| 제외 대상 | 1층 47호에 해당하는 공유자 박해진 지분 |
| 소유자 | 박해진 지분 2분의 1 · 황태교 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 19,000,000원 / 9,310,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 28,542,719원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 현황 공실 |
| 공유자 우선매수 | 공유자 우선매수 대상 사건 아님 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원으로 계산
현재 말소기준권리는 2015.02.06 기장수산업협동조합 근저당권으로, 황태교 지분 전부에 채권최고액 50,000,000원이 설정돼 있습니다. 이후의 부산광역시북구 압류, 양승탁 가압류, 국세 압류, 기장군 압류, 국민건강보험공단 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인은 없고 현황도 공실입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 대항력 임차보증금이나 임차권등기 인수 문제는 나타나지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 9,310,000원입니다.
② 매각 범위 — ‘건물 전체’가 아니라 2층 47호
이번 매각대상 공유지분은 실질적으로 2층 47호에 해당합니다. 박해진이 보유한 1층 47호 지분은 매각에서 제외됩니다. 등기부에는 일반 공유관계처럼 나타나지만, 감정평가는 구분소유적 공유관계를 전제로 2층 47호와 대지사용권을 일체로 평가했습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인은 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가 9,310,000원은 감정가 19,000,000원의 49%입니다. 그러나 덕천시장 관련 최근 낙찰가와 실거래가는 확인되지 않고, 낙찰률도 0.0%로 나타나 있습니다. 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 9,310,000원 · 감정가의 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 6,517,000원 · 감정가의 34% |
| 4회 유찰 시 | 4,561,900원 · 감정가의 24% |
| 최근 낙찰가 / 일자 | 확인되지 않음 |
| 평균 유찰 횟수 | 2.0회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 계산할 수 없습니다. 특히 1979.12.15 사용승인된 시장 내 2층 사무실이고 현재 공실이며, 공유지분 형식과 구분소유적 공유관계가 결합돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 567,580원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사동광상호신용금고 | 67,600,000원 | 8,742,420원 |
| 갑구 3번 가압류 · 대한보증보험주식회사 | 9,332,162원 | 0원 |
| 갑구 3-1번 가압류 경정 | 미상 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 최수철 | 7,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 장유농업협동조합 | 43,890,154원 | 0원 |
| 갑구 6-1번 가압류 경정 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 덕천동새마을금고 | 32,500,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 덕천동새마을금고 | 44,200,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 덕천동새마을금고 | 14,300,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 서영순 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 기장수산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 양승탁 | 90,512,877원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 395,335,193원 중 예상배당은 8,742,420원이며, 미배당액은 386,592,773원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산도시철도 3호선 숙등역 남측 인근의 북하향 완경사지에 위치한 덕천시장 내 사무실입니다. 주변은 재래시장, 일반주택과 소규모 상가로 형성돼 있습니다.
- 교통. 근거리에 숙등역과 시내버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 판매장 및 사무실 건물 내 2층 47호이며, 사용승인일은 1979.12.15입니다.
- 설비. 화재경보 및 탐지기 설비가 있고, 별도의 추가 설비는 확인되지 않습니다.
- 도로. 폭 약 6~8미터 도로가 동·남·북측 3면으로 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,623.8㎡이며 상업용으로 이용됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,880,000원입니다.
- 규제. 준주거지역·시장·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 기준높이는 42m, 최고높이는 50m입니다.
- 현황. 사무실이며 현재 공실입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 2층 47호만 매각대상이고, 박해진의 1층 47호 지분은 제외됩니다. 현황 도면과 실제 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 등기 형식 확인. 건물은 일반 공유관계로 등기돼 있으나 구분소유적 공유관계를 전제로 평가됐습니다. 낙찰 후 이전등기 형태와 대지사용권 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 불일치 확인. 1997년 동광상호신용금고 근저당에 대한 예상배당과 2001년 말소 기록이 함께 존재합니다. 현재 유효 권리와 배당순위를 원문으로 재검증해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 시세 조사. 최근 실거래와 낙찰사례가 확인되지 않습니다. 인근 덕천시장 사무실의 실제 매매가·임대료·공실기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황조사상 공실이지만 매각기일 전 점유 변동, 내부 상태와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 구조를 먼저 봐야 한다
최저매각가 9,310,000원은 감정가 19,000,000원의 49%이고, 임차인이 없으며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 숫자만 보면 진입가격이 낮은 물건입니다. 그러나 이 물건은 덕천시장 내 노후 사무실이자 구분소유적 공유관계의 2층 47호입니다. 최근 실거래와 낙찰사례가 확인되지 않아 49%라는 할인율을 시세 할인으로 해석할 근거도 부족합니다.
또한 예상배당표와 과거 근저당 말소 이력 사이에 확인이 필요한 지점이 있습니다. 따라서 결론은 임차·인수 위험은 낮지만, 등기 구조와 환금성 검증이 선행돼야 하는 조건부 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유로 접근하기보다 2층 47호의 독립 사용 가능성, 등기 이전 형태, 당해세, 실제 시장가를 확인한 뒤 판단해야 합니다.