부산지방법원 2025타경2676. 북구 구포동 세아리츠빌 6층 603호입니다. 감정가 74,000,000원에서 네 차례 유찰되며 최저매각가가 17,767,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 일반적인 주거용 아파트와 동일한 기준으로 접근해서는 안 됩니다. 이 물건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
권리관계에서는 이경숙의 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 최초 채권최고액 30,000,000원으로 설정되었으나 이후 8,000,000원으로 변경되었습니다. 현재 진행 중인 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 인수액이 없다는 사실과 현장 점유·임대차 문제가 없다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 552 세아리츠빌 제6층 제603호 도로명: 부산광역시 북구 낙동대로1766번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) · 전용 35.66㎡ · 지상 8층 중 6층 |
| 소유자 | 조은애 (2018.12.26 소유권이전 · 매매원인 2018.12.24 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 | 74,000,000원 |
| 최저매각가 | 17,767,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이경숙 / 8,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.28 · 을구 4번 · 이경숙 근저당권 |
| 근저당권 변동 | 최초 채권최고액 30,000,000원 → 2015.03.19 변경등기 후 8,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 정보 | 세아리츠빌 · 24세대 · 2012.07.12 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 이용상태 | 공부상 사무소 · 현장조사 당시 폐문부재로 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 근저당권 변경 이력이 핵심
현재 말소기준은 2014.05.28 설정된 이경숙의 을구 4번 근저당권입니다. 과거 세아종합건설주식회사 명의로 설정됐던 근저당권들과 가압류는 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소되었으며, 사직1동새마을금고 근저당권 역시 2019.11.26 말소되었습니다. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
임차인 신고 내역 없음. 다만 감정평가 당시 내부가 개방되지 않았고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 임차인 신고가 없다는 이유만으로 공실이나 소유자 직접 점유를 확정할 수는 없습니다. 현장 점유자, 사업자등록 및 임대차관계 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 24%까지 내려왔지만 비교 거래의 한계가 있다
세아리츠빌의 확인된 참고 실거래는 2025년 5월 거래 4건으로, 모두 전용 32.32㎡입니다. 이 경매물건의 전용면적은 35.66㎡이므로 완전히 동일한 면적의 거래는 아닙니다. 또한 해당 거래의 용도가 본건과 동일한 사무소인지도 별도 확인이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 32.32㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 32.32㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 32.32㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 32.32㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 참고 평균 | 32.32㎡ | 4건 | 50,000,000원 |
최저매각가 17,767,000원은 위 참고 거래 평균 50,000,000원의 35.5%입니다. 감정가 74,000,000원과 비교하면 24.01% 수준입니다. 다만 2025년 5월의 면적이 다른 거래를 현재 본건 사무소의 직접적인 시세로 확정해서는 안 됩니다. 가격 할인 폭과 실제 처분 가능 금액은 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,767,000원 가정 · 원설정 채권액 기준 시뮬레이션)
아래 배당표는 최초 근저당권 채권최고액인 30,000,000원을 기준으로 산출된 참고 시뮬레이션입니다. 2015.03.19 변경등기된 채권최고액 8,000,000원이 반영되지 않은 계산이므로 실제 예상배당액이나 소유자 잔여액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 계산 기준 | 모형 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 약 4.1% | 719,806원 |
| 1. 근저당 · 이경숙 | 30,000,000원(원설정) | 17,047,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 원설정액 기준 미배당 | 30,000,000원 | 12,952,806원 |
위 표는 변경 전 30,000,000원을 기준으로 작성된 참고 계산입니다. 변경 후 채권최고액은 8,000,000원이며 신청 청구액도 8,000,000원입니다. 따라서 표의 배당액·미배당액·잔여액은 실제 배당과 달라질 수 있고 재계산이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 모형 채권배당 | 모형 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 17,767,000원 | 17,047,194원 | 12,952,806원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 12,436,900원 | 11,813,036원 | 18,186,964원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 8,705,830원 | 8,149,125원 | 21,850,875원 | 0원 |
회차별 미배당액은 모두 원설정 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 한 모형 수치이며, 감액등기를 반영한 확정 배당 전망이 아닙니다. 각 회차의 매수인 권리 인수 예상액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 덕천동 소재 지하철 덕천역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 구포시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철 덕천역이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 8층 건물 중 6층 603호입니다. 위생·급배수 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 접도. 동측으로 폭 약 7m의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m·최고높이 155m), 방화지구에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,736,000원/㎡입니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 건물 내 주거시설이 함께 있다는 이유로 본건을 주거용 아파트나 도시형생활주택으로 취급해서는 안 됩니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았으며, 임대관계도 미상입니다.
- 환금성. 세아리츠빌은 24세대 규모이며, 확인된 참고 거래는 전용 32.32㎡의 2025년 5월 거래입니다. 사무소 용도의 본건에 대해서는 별도의 임대·매매 수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공부상 용도 확인. 603호는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조하고, 향후 사용 목적에 적합한지 확인해야 합니다.
- 내부·점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 영업 여부, 시설 상태 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 을구 4번 이경숙 근저당권이 말소기준이며, 매각으로 소멸하는 권리와 이미 말소된 과거 권리를 구분해야 합니다.
- 채권최고액 변경 확인. 최초 30,000,000원에서 8,000,000원으로 변경된 등기와 실제 채권계산서를 확인해야 합니다. 최초 설정액 기준 배당표를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
- 실거래 비교. 참고 거래는 전용 32.32㎡, 본건은 35.66㎡입니다. 용도·면적·층·상태가 유사한 거래나 실제 임대 사례를 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰되었습니다. 단순한 가격 문제인지, 이용·점유·환금성 문제인지 확인이 필요합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 공용부분 미납 관리비 등을 확인하고 추가 비용 가능성을 검토해야 합니다.
- 입찰기일·원본 대조. 2026.10.13 매각기일과 최저매각가를 법원 공고에서 재확인하고, 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%가 곧 안전마진은 아니다”
이 물건은 감정가 74,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 17,767,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 권리 인수 예상액은 0원입니다.
하지만 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 제2종근린생활시설(사무소)이라는 용도, 내부 미확인, 임대관계 미상, 면적이 다른 참고 실거래, 4회 유찰 이력을 함께 평가해야 합니다. 또한 2015년 근저당권 감액등기 때문에 원설정액 기준 배당표를 재검증할 필요가 있습니다. 따라서 현 단계에서는 가격 할인 폭보다 실제 사용 가능성과 점유관계 및 처분 가능 금액의 확인이 우선입니다.
