17,767,000원
부산지방법원 2025타경2676. 부산 북구 구포동 세아리츠빌 6층 603호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 감정가 74,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 17,767,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2014.05.28. 설정된 이경숙 명의 근저당권이며, 현재 경매개시결정은 이보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 별도의 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 실제 사용·명도가 단순하다는 사실은 다릅니다. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상입니다. 주거용 아파트가 아니라 사무소로 등재된 근린시설이므로 현장 이용상태, 점유자, 관리비, 대출 가능 여부와 재매각 수요를 반드시 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 552 세아리츠빌 제6층 제603호 도로명: 부산광역시 북구 낙동대로1766번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(사무소) · 35.66㎡ · 지상 8층 중 6층 |
| 소유자 | 조은애 (2018.12.24. 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 17,767,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경숙 / 8,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.28. 을구 4번 근저당권 · 이경숙 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이 물건은 2014.04.21. 선행 경매 매각으로 서민경에게 소유권이 이전되면서 종전 경매개시결정·가압류·공동근저당권이 말소됐습니다. 이후 2014.05.28. 설정된 이경숙 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 최초 채권최고액 30,000,000원으로 등기됐고, 2015.03.19. 채권최고액 8,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 현재 사건의 청구금액도 8,000,000원입니다.
2018.12.26. 조은애에게 소유권이 이전된 뒤 2019년과 2024년에 임의경매가 개시됐으나 각각 취하되어 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025.07.24. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로, 매각 시 소멸합니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이고 현장 내부도 확인되지 않았으므로, 점유자 부재까지 확정된 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 35.5%
세아리츠빌은 2012.07.12. 사용승인된 24세대 건물입니다. 대상 면적은 35.66㎡이고, 비교 실거래는 32.32㎡ 표본 4건입니다. 거래는 모두 2025.05.에 50,000,000원으로 신고됐으며, 최근 12개월 평균과 최신 거래금액도 각각 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 32.32㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 32.32㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 32.32㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 32.32㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 50,000,000원 |
인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 17,767,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래금액 50,000,000원의 35.5%입니다. 감정가 74,000,000원과 비교해도 현재 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 비교 거래는 대상보다 면적이 작은 32.32㎡이고, 사무소형 근린시설은 내부 상태·사용승인 용도·임대수익에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 4.1% 추정) | - | 719,806원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 이경숙 | 30,000,000원 | 17,047,194원 |
| 근저당권 미배당 | - | 12,952,806원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 을구 4번 근저당권의 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 현재 사건 청구금액 8,000,000원은 현 회차와 5회 유찰 시나리오에서 충족되고, 6회 유찰 시나리오에서도 예상배당 8,149,125원으로 충족됩니다. 실제 배당은 원금·이자·집행비용·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 17,767,000원 | 17,047,194원 | 12,952,806원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 12,436,900원 | 11,813,036원 | 18,186,964원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 8,705,830원 | 8,149,125원 | 21,850,875원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원이며, 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 북구 덕천동 소재 지하철 덕천역 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택· 근린생활시설·구포시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 덕천역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 8층 건물의 6층 603호이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 부정형 토지로 공동주택과 제2종근린생활시설 부지로 이용되며, 동측 약 7미터 도로에 접합니다. 공시지가는 1,736,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 폐문부재·임대관계 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대·사업자등록 점유관계를 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 때 내부를 보지 못했습니다. 누수·시설 노후·불법 구조변경과 수리비는 최저가에 반영되지 않았을 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소인 근린시설입니다. 실제 사용계획이 건축물대장상 용도와 맞는지, 용도변경이 필요한지 확인해야 합니다.
- 대출 가능액 확인. 주거용 아파트와 다른 담보평가와 대출조건이 적용될 수 있으므로 입찰 전에 금융기관의 취급 여부를 확인하세요.
- 임대·재매각 수요 확인. 최근 실거래와 큰 가격 차이가 있지만 4회 유찰됐습니다. 주변 사무소 임대료·공실·동일 건물 매물과 예상 매각기간을 조사하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 실제 부담 가능 항목을 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당 변경 내역 대조. 2014.05.28. 채권최고액 30,000,000원 설정 후 2015.03.19. 8,000,000원으로 변경된 내역과 사건 청구금액 8,000,000원을 등기부 원본과 배당요구 서류에서 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 유찰 이유를 확인해야 한다
이 물건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2014.05.28. 이경숙 근저당권이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득은 현재 최저가 17,767,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원의 35.5%라는 가격 차이도 분명합니다.
그러나 네 차례 유찰됐다는 사실은 반드시 가격 할인과 함께 읽어야 합니다. 대상은 제2종근린생활시설(사무소)이고, 내부 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았으며, 세아리츠빌 경매 표본의 평균 유찰 횟수도 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 결론은 권리 인수는 낮고 가격은 크게 내려왔지만, 현장 점유·내부 상태·사무소 환금성을 확인한 뒤에만 접근할 조건부 물건입니다.
