최저가는 낮지만, 선순위 전입 보증금이 비어 있다 — 부산 하단 아람센트럴시티 501호

부산지방법원 2025타경2737. 부산 사하구 하단동 아람센트럴시티 5층 501호, 공동주택(아파트)으로 이용 중인 집합건물입니다. 표면만 보면 감정가 2.90억에서 2회 유찰되어 최저가가 142,100,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 실거래 평균 254,200,000원과 비교하면 최저가는 55.9% 수준입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 가격표가 아니라 임차인 명세입니다. 실제 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 5명이며, 그중 장윤수는 말소기준보다 빠른 전입일을 갖고 있습니다.

말소기준권리는 2019.12.11 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 가압류, 후순위 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 장윤수의 전입일은 2019.12.06입니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 보증금이 확인되기 전에는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 권리는 소멸, 점유는 미상

등기상 말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 붙은 갑구 4번 가압류, 을구 2번 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 후순위 권리가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 5명, 승계 중복신고 없음

tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 5명으로 봅니다. 후순위 전입자 4명은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없는 구조이나, 보증금은 모두 미상입니다. 선순위 전입자인 장윤수는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 55.9%는 ‘표면값’이다

아람센트럴시티 동일면적 70.12㎡ 실거래 표본은 5건입니다. 평균은 254,200,000원, 최저는 210,000,000원, 최고는 285,000,000원입니다. 현재 최저매각가 142,100,000원은 실거래 평균의 55.9%입니다.

다만 이 비교는 인수 보증금이 0원으로 확정된 경우에만 의미가 있습니다. 지금 데이터에서는 장윤수의 보증금이 비어 있어, 실질취득가는 최저가 142,100,000원으로 고정되지 않습니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되어야만 실거래 평균 대비 메리트를 계산할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)

현재 회차 배당 산정상 채권자 총 청구 2,060,800,000원 중 139,310,600원만 배당되고, 미배당은 1,921,489,400원입니다. 임차인 보증금과 최우선변제는 미상·미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 하단동, 하단초등학교 동측 인근입니다. 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용시설이 혼재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 하단역이 소재해 제반 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 제시되어 있습니다.
• 환금성. 아람센트럴시티는 2017.07.10 사용승인, 총 39세대입니다. 동일면적 실거래 표본은 5건으로 확인되며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 장윤수 보증금 확인. 전입일 2019.12.06이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유관계 원본 확인 전에는 실질취득가 산정이 불가능합니다.
• 매각물건명세서 보완 확인. 김동교·차미주·조민우·오기환·장윤수 모두 보증금 미상으로 표시됩니다. 임대차 금액이 누락된 상태에서 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
• 후순위 권리 소멸 확인. 농협은행 근저당 이후 가압류, 가람건설 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 명도 난도. 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 대위·승계 중복신고가 아니므로 점유자별 인도 협의와 임대차 원인관계 확인이 필요합니다.
• 관리비·주차 확인. 기계식 주차설비가 있는 소규모 단지입니다. 입찰 전 관리비 체납 및 주차 사용 조건을 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수, 임대차계약 자료를 반드시 원본 대조하세요.

맺으며 — “55.9%”보다 중요한 것은 “미상 보증금”

이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 2.90억, 최저가 1.421억, 실거래 평균 대비 55.9%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 다릅니다. 선순위 전입자 장윤수의 보증금이 비어 있기 때문입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 아직 보증금 자체가 미상이므로 그 계산조차 불가능합니다. 따라서 결론은 권리 확인 전 보류입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰 메리트를 인정할 수 없습니다.