부산지방법원 2025타경3419. 부산 사하구 괴정동 종근빌라 씨동 1층 101호입니다. 경매 사건상 용도는 다세대지만, 감정평가 이용상태에는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설로 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다. 현재 소유자는 지양석재주식회사로, 2009.12.04 소유권이전 당시 거래가액은 40,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2010.06.08 설정된 주식회사부산은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 이후 현재 남아 있는 국세 압류와 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 이보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박동윤 역시 2013.10.02 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 260-398 종근빌라 씨동 101호 · 승학로224번길 110 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 · 지상4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 지양석재주식회사 (2009.12.04 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 11,933,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 40,393,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 기준은 2010.06.08 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2024.08.21 국의 압류, 2025.07.02 신용보증기금의 가압류 208,000,000원, 2025.09.25 주식회사부산은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2001년 이후 과거 가처분·압류와 2003년 부산은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동윤 | 2013.10.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 박동윤 1명입니다. 전입신고일 2013.10.02가 말소기준인 2010.06.08보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵지만, 이 사건 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 대비 낙폭은 크지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
감정가 71,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 11,933,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 감정가 비율은 17%입니다. 그러나 이 물건은 감정평가상 공부 용도가 제2종근린생활시설이고, 종근빌라C동은 4세대 규모입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 5.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 614,794원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 60,000,000원 | 11,318,206원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 268,000,000원 중 예상 배당액은 11,318,206원이며, 미배당액은 256,681,794원입니다. 주식회사부산은행 근저당은 채권최고액 기준으로 계산되며, 현재 회차에서 신청채권 40,393,847원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 부산보건대학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 괴정역이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호이며, 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터 내외, 서측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 소로3류에 해당합니다. 토지면적은 124.0㎡, 공시지가는 1,304,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건상 용도는 다세대지만 집합건축물대장상 제2종근린생활시설로 기재되어 있으므로 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 상태이므로 응찰 전 현장 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 호실 식별. 현장 문패에는 ‘101호’가 아니라 ‘지양석재(주)’로 표시되어 있었습니다. 실제 목적물 위치와 호실을 대조해야 합니다.
- 임차인. 박동윤의 전입은 말소기준보다 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 5회 유찰과 낮은 최저가 자체를 시세 할인으로 간주하지 말고, 4세대 규모와 용도·상태를 기준으로 환금성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 및 등기상 채권을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 5회 유찰에는 이유가 있다”
이 물건은 권리만 보면 명확합니다. 2010.06.08 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 박동윤의 전입도 2013.10.02로 뒤여서 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 감정가 71,000,000원에서 5회 유찰돼 11,933,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 ‘싸다’로 연결하면 안 됩니다. 공부상 제2종근린생활시설, 4세대 규모, 내부 미확인, 단지 경매 평균 유찰 5.0회와 낙찰률 0.0%가 함께 보입니다. 이 사건은 권리 인수보다 용도·상태·환금성 검증이 핵심입니다. 낮은 가격은 결과이고, 입찰 판단의 출발점은 그 가격까지 내려온 이유를 확인하는 것입니다.
