등기권리는 소멸 구조, 가격 판단은 쉽지 않다 — 하단 헤리츠리더스하단 201호

부산지방법원 2025타경3587. 부산 사하구 하단동 ‘헤리츠리더스하단’ 2층 201호 근린시설입니다. 등기 흐름의 기준점은 2023.04.28 부산은행 근저당권입니다. 이후 붙은 부산은행 후순위 근저당, 국 근저당·압류, 개인 근저당, 케어링케어주식회사 전세권, 경매개시결정, 사하구 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리표만 보면 단순해 보이지만, 이 물건의 핵심은 “등기상 소멸”보다 임차·점유 확인과 가격 검증입니다.

특히 감정평가 이용상태는 2층 201호가 노유자시설(노인복지시설, 케어링 주간보호센터)로 이용 중인 것으로 되어 있습니다. 현황조사·매각물건명세서상 점유자 기록도 존재합니다. 알려진 전입일이 말소기준보다 늦은 점유자는 대항력이 없다고 정리되지만, 전입신고일과 보증금이 미상인 점유자는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,850,000,000원이고, 같은 날 소유자 안남영의 소유권이전 등기와 함께 설정되었습니다. 그 뒤의 근저당권·압류·전세권은 모두 후순위입니다. 특히 등기상 케어링케어주식회사 전세권 100,000,000원은 존속기간 기재가 있으나, 접수일이 2025.10.15로 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

② 임차인·점유자 — “대항력 없음”과 “미상”을 분리해야 한다

자료상 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금 중복 합산 이슈는 보이지 않습니다. 다만 점유자 기록은 4건이고, 이 중 일부는 3층 관련 자료가 함께 나타납니다. 분석 대상인 2층 201호와 직접 연결되는 점유, 3층 관련 점유, 전입·보증금 미상 점유를 구분해야 합니다.

③ 가격 비교 — 참고 실거래는 있으나, 면적이 맞지 않는다

제공된 최근 실거래는 12건, 평균 302,666,666원입니다. 하지만 대상 물건의 전유면적은 739.9645㎡이고, 실거래 표본은 49.64~76.52㎡입니다. 데이터에도 면적 매칭은 false로 표시됩니다. 따라서 아래 표는 가격 분위기를 보는 참고자료일 뿐, 2층 201호 근린시설의 직접 시세로 쓰면 안 됩니다.

데이터상 최저가와 참고 실거래 평균의 단순 비율은 396.6%입니다. 하지만 이것은 “비싸다”를 확정하는 수치라기보다, 비교대상이 다르다는 경고 신호에 가깝습니다. 대상은 739.9645㎡ 근린시설이고, 실거래 표본은 소형 면적입니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,200,500,000원 가정)

채권총액 5,151,000,000원 중 배당 예상액은 1,186,095,000원, 미배당은 3,964,905,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당만 커진다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 도시철도1호선 하단역 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 상업·업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통시설은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상27층, 지하2층 건물이며 사용승인일은 2021.12.09입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false입니다.
• 환금성. 단지명은 헤리츠리더스하단, 총 142세대입니다. 다만 대상 전유면적 739.9645㎡ 근린시설과 제공 실거래 표본 면적이 맞지 않아 일반 소형 거래가격으로 환금성을 추정하면 왜곡됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 201호 케어링 점유의 보증금이 미상이고, “하점” 점유자는 전입신고일·보증금 모두 미상입니다. 대항력 있음으로 단정할 수는 없지만, 없음으로도 단정하면 안 됩니다.
• 전세권 확인. 케어링케어주식회사 전세권 100,000,000원은 후순위 소멸권리로 정리되지만, 실제 점유·인도 협의는 권리 소멸과 별개로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자보다, 전유 739.9645㎡ 근린시설의 별도 임대수익·공실·용도 유지 가능성을 확인해야 합니다.
• 비교사례 주의. 제공 실거래 12건은 49.64~76.52㎡ 자료입니다. 대상 면적과 불일치하므로 최저가 1,200,500,000원이 싸다는 근거로 쓰면 안 됩니다.
• 배당 리스크 구분. 후순위 채권 미배당은 큰 폭으로 발생하지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건은 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본에서 점유자·보증금·전입일을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “소멸 구조”와 “좋은 물건”은 다르다

이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 소멸된다는 사실만으로 안전한 입찰이라고 볼 수는 없습니다. 실제 대상은 전유 739.9645㎡의 근린시설이고, 사용상태는 노유자시설입니다. 제공된 실거래는 면적이 맞지 않아 시세 비교의 중심자료로 쓰기 어렵습니다. 게다가 전입·보증금 미상 점유자까지 남아 있습니다. 결론은 분명합니다. 등기권리는 합격, 임차·가격 검증은 보류. 이 물건은 최저가 숫자가 아니라 원본 임대차와 대상 용도에 대한 확인이 승부처입니다.