매력지수 A등급 · 인수 0원·실거래 대비 가격 메리트 있으나 오피스텔 이용상태와 미배당 구조 확인 필요
최저가 1.246억은 최근 실거래 평균 1.8505억 대비 낮고 인수권리는 없지만 내부 이용상태 미확인 및 후순위 채권 미배당 구조를 감안해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 매력은 있으나, 감정평가상 공부상 오피스텔 이용 조사 및 내부 미확인 상태이므로 현장 확인이 핵심입니다.
감정가
178,000,000원
최저가 70%
최저매각가
124,600,000원
1회 유찰
실거래 평균
185,050,000원
최근 4건
매수인 인수
0원
임차인 없음
부산지방법원 2025타경3655. 부산 사하구 하단동 하단 지음 주상복합 12층 1203호입니다. 데이터상 사건 용도 라벨은 근린시설이나 감정평가 이용상태 조사에서는 공부상 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐고, 현장조사에서는 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 용도와 실제 사용 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
권리 분석의 핵심은 단순합니다. 2023년 설정된 주식회사에스에프피대부 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 별도로 떠안을 금액은 없습니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경3655
소재지
부산광역시 사하구 하단동 511-24 하단 지음 주상복합 주건축물제1동 12층1203호
용도 / 이용상태
근린시설 / 공부상 오피스텔 이용 중 조사
소유자
권기훈
감정가 / 최저가
178,000,000원 / 124,600,000원
신청채권
120,000,000원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
말소기준권리는 2023.12.21 설정된 주식회사에스에프피대부 근저당권입니다. 이후 화이트대부주식회사, 김영아의 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다.
② 가격 비교 — 실거래 대비 할인 구간
하단지음주상복합 최근 실거래 4건 기준 평균은 185,050,000원입니다. 현재 최저매각가 124,600,000원은 실거래 평균 대비 약 67.3% 수준으로 가격상 여유가 있습니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.03
57.63㎡
12
187,000,000원
2023.04
54.59㎡
7
163,000,000원
2022.05
54.59㎡
7
188,000,000원
2021.06
57.63㎡
13
202,200,000원
평균
—
4건
185,050,000원
✅ 가격 메리트 최저매각가 124,600,000원은 최근 실거래 평균 185,050,000원보다 낮아 낙찰 후 가격 여유를 기대할 수 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,544,400원
근저당권 · 주식회사에스에프피대부
105,000,000원
105,000,000원
근저당권 · 화이트대부주식회사
150,000,000원
17,055,600원
근저당권 · 김영아
180,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균
최저가는 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다.
④ 입찰 체크리스트
용도 확인. 감정평가 조사상 공부상 오피스텔 이용 중이며 내부는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
권리 확인. 후순위 근저당은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
현장 확인. 실제 영업·주거 사용 여부와 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
시세 확인. 최근 실거래 평균 185,050,000원 대비 최저가는 할인 구간입니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 확인할 것은 이용 상태”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 가격 역시 최저매각가가 최근 실거래 평균보다 낮아 검토 여지가 있습니다. 다만 주상복합 내 해당 호수의 실제 이용 상태는 현장조사가 필요합니다. 권리는 안정적이지만, 최종 판단은 용도·점유·관리 상태 확인 후 결정해야 하는 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
부산광역시 사하구 하단동 511-24 하단 지음 주상복합 주건축물제1동 12층1203호
법원·사건
부산지방법원
부산서부지원·2025타경3655
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-30 10:00
·제101호 입찰법정
물건
하단 지음 주상복합 주건축물제1동 12층1203호
철근콘크리트구조 57.6277㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
