한 줄 평 임차인 2명 모두 대항력 없음으로 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 근린시설 물건으로 채권 총액이 36억9,984만원에 달하고 현재 최저가에서도 선순위 채권 일부만 배당됩니다. 권리는 깨끗하지만 환금성과 공실 리스크를 함께 봐야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
36,000,000원
현재 17,640,000원
최저가 비율
49%
2회 유찰
매수인 인수
0원
임차인 대항력 없음
핵심지표
채권 36.9억
배당재원 부족
부산지방법원 2025타경3747. 부산 사상구 괘법동 청마마이우스 2층 214호 근린시설입니다. 감정가는 3,600만원이며 현재 최저매각가는 1,764만원까지 내려왔습니다. 권리관계는 2001년 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류· 추가 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인보다 배당 구조입니다. 선순위 부산은행 근저당 채권최고액은 27억6,000만원이고, 전체 채권 규모가 매각대금을 크게 초과합니다. 낙찰자는 권리를 승계하지 않지만, 물건의 장기 보유 가능성과 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3747 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 580-1 청마마이우스 2층214호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설 |
| 소유자 | 김영태 |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 17,640,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 50,757,807원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2001.10.29 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 등장한 가압류, 압류, 추가 근저당권 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명은 전입 시점이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 박순오 | 214호 | 5,000,000원 | 없음 | 배당요구 |
| (주)에카 권오영 | 411호 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 없음 |
✅ 임차인 결론 두 임차인 모두 전입 시점이 말소기준권리 이후로 확인되어 매수인 보증금 인수 위험은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 717,520원 |
| 부산은행 근저당 | 2,760,000,000원 | 16,922,480원 |
| 후순위 권리 | 3,697,570,277원 | 0원 |
매각대금은 선순위 부산은행 배당 후 소진됩니다. 후순위 근저당·가압류 등은 미배당 상태이며, 임차인 최우선변제·당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
매각대금 배분 (현재 최저가)
회차별 최저가 변화
2회 유찰 후 1,764만원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 회수·환금성 검토가 필요합니다.
⚠️ 가격보다 중요한 점 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 근린시설은 주거용과 달리 임대수요와 매수층이 제한될 수 있습니다. 낮은 가격만 보고 접근하기보다 실제 사용 가능성과 공실 기간을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 서측 인근으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 지하철 사상역이 위치합니다.
- 용도. 준공업지역 내 상업용 토지에 위치한 업무시설로 이용 중입니다.
- 환금성. 소형 근린시설은 매수층이 제한될 수 있어 낙찰 후 활용 계획 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 인수 권리는 없지만 말소기준권리와 배당순위를 반드시 재확인하세요.
- 임대 가능성. 업무시설 임차 수요와 실제 공실 여부 확인이 필요합니다.
- 관리·비용. 관리비 및 체납 관련 사항을 관리사무소에 확인하세요.
- 가격 판단. 2회 유찰 가격은 낮지만 근린시설 특성상 환금성을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 사업성은 별도”
이 물건은 경매 권리분석만 보면 깔끔한 편입니다. 임차인 대항력은 없고 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 하지만 근린시설 경매에서는 권리보다 활용 가능성과 환금성이 더 중요한 판단 기준입니다. 현재 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 장기 보유 가능성과 임대수요를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.