부산지방법원 2025타경3747. 부산 사상구 괘법동 청마마이우스의 근린시설로, 감정 이용상태는 업무시설입니다. 평가 내용에는 제2층 214호 외 1개호, 총 2개호가 기재돼 있고 현황조사에서도 214호와 411호의 점유자가 각각 확인됩니다. 말소기준은 2015년 8월 31일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 부산은행 근저당권, 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 박순오의 보증금은 별도로 봐야 합니다.
박순오는 214호에 2009년 6월 16일 전입했고 보증금은 5,000,000원, 월세는 220,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 배당요구는 했지만 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 보증금 전액이 매수인 인수액으로 계산됐습니다. 반면 411호의 (주)에카 권오영은 2017년 3월 13일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3747 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 580-1 청마마이우스 4층 411호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로56번길 67 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설 |
| 소유자 | 김영태 (2011.11.10. 거래가액 46,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 23,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 50,757,807원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 인수
우리은행 근저당권은 2015년 설정 당시 채권최고액이 75,600,000원이었고, 2020년 6월 9일 변경등기에는 채권최고액 68,160,000원이 기재돼 있습니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권액을 75,600,000원으로 계산하고 있으므로 입찰 전 최신 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다. 후순위 부산은행 근저당권 55,000,000원과 가압류 4건은 매각대금에서 배당받지 못하더라도 매수인이 승계하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박순오 214호 | 2009.06.16 배당요구 2025.12.10 | 5,000,000원 220,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 전액 인수 | 보증기관 승계 없음 |
| (주)에카 권오영 411호 | 2017.03.13 | 5,000,000원 320,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 인수 없음 | 보증기관 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 실제 임차인은 2명이고, 매수인 인수액으로 반영된 보증금은 박순오의 5,000,000원입니다. 411호 점유자인 (주)에카 권오영의 전입은 말소기준 이후라 대항력에 따른 승계 위험은 없습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 28,520,000원
현재 회차에서 법원에 지급하는 최저매각가는 23,520,000원이지만, 대항력 임차보증금 5,000,000원을 별도로 인수하므로 실질취득은 28,520,000원입니다. 따라서 입찰가격을 검토할 때는 23,520,000원만 볼 것이 아니라 인수보증금을 합친 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 23,520,000원 | 5,000,000원 | 28,520,000원 | 536,704,800원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 16,463,999원 | 5,000,000원 | 21,463,999원 | 543,633,793원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 11,524,799원 | 5,000,000원 | 16,524,799원 | 548,484,087원 |
제시된 4회 유찰 시나리오까지는 매각가가 인수보증금 5,000,000원보다 높습니다. 따라서 보증금보다 낙찰가가 낮아져 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형은 아니며, 각 회차의 실질취득은 매각가에 5,000,000원을 더한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,360원 |
| 인수. 임차인 박순오 보증금 | 5,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 75,600,000원 | 22,696,640원 |
| 3. 부산은행 근저당권 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 우리은행 가압류 | 36,440,092원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 173,034,968원 | 0원 |
| 7. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 39,326,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 559,401,440원 중 채권자 배당액은 22,696,640원이고, 미배당액은 536,704,800원입니다. 부산은행의 청구금액 50,757,807원도 현재 시뮬레이션에서는 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 괘법초등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 사상역이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설로 이용되고 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 약 10미터 폭 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역의 평지·가로장방 토지이며 토지면적은 644.5㎡, 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설·업무시설이므로 가격 비교와 매수층이 제한될 수 있어 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 23,520,000원이 아니라 박순오 보증금 5,000,000원을 더한 28,520,000원을 기준으로 입찰 상한을 계산하세요.
- 214호 점유 확인. 감정평가에는 214호 외 1개호가 함께 언급되고 박순오도 214호 점유자로 조사됐습니다. 매각 대상 범위와 현황을 원본에서 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 박순오의 확정일자, 임대차계약 존속, 보증금 반환 여부와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 411호 명도. (주)에카 권오영은 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도와 영업시설 정리 절차가 필요할 수 있습니다.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당은 최초 75,600,000원과 변경 후 68,160,000원이 함께 확인되므로 최신 채권계산서를 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 주변 동일 용도 업무시설의 매매가·임대료·공실률을 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능 금액을 관리주체와 법원 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수보증금
감정가 48,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 23,520,000원까지 내려온 점은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 5,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득은 28,520,000원이며, 박순오의 보증금은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
말소기준 이후 등기권리들은 소멸하므로 수억원의 후순위 채권 자체를 떠안는 물건은 아닙니다. 다만 실제 임차인 2명의 점유관계, 214호 외 1개호로 기재된 평가 범위, 업무시설의 환금성과 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만 임차인 인수는 남는 조건부 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실질취득액과 현장 임대차를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
