부산지방법원 2025타경3815. 부산 북구 만덕동 휴플러스한신, 전용 57.63㎡로 매칭되는 3층 303호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 사건 용도 표기는 다세대입니다. 제공 데이터 기준 말소기준권리는 1997.02.27 한국주택은행 근저당권이며, 이후 권리들은 매각으로 소멸 처리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 분명 낮습니다. 감정가 92,800,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 45,472,000원이고, 인수액이 0원이므로 실질취득액도 45,472,000원입니다. 최근 실거래 평균 84,750,000원과 비교하면 53.7%입니다. 다만 “싸다”로 끝낼 물건은 아닙니다. 1990년식 연립주택, 168세대 규모, 실제 임차인 2명, 보증금 미상 임차인 1명이 같이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 861-1 한신아파트 2동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 57.63㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 3층 303호 |
| 소유자 | 임수현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 92,800,000원 / 45,472,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 51,835,686원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
제공 데이터상 말소기준권리는 1997.02.27 을구 1번 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상일 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 2025.12.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김영식 | 2017.03.03 / 2017.03.03 | 2,000,000원 | 2023.07.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김영식은 등기부 임차권등기 자료에 보증금 2,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2017.03.03으로 기재되어 있습니다. 다만 데이터의 위험 메모는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 분류합니다. 이상일은 전입 2023.10.27, 배당요구 2025.12.03이나 보증금은 미상입니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하면 안 되며, 매각물건명세서 보완 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 낮은 것은 맞다
휴플러스한신 최근 실거래 12건 기준 평균은 84,750,000원, 최저는 67,000,000원, 최고는 110,000,000원입니다. 현재 최저가 45,472,000원은 실거래 평균의 53.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 57.63㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2025.11 | 52.81㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.10 | 57.63㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 52.81㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.04 | 57.63㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 52.81㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 52.81㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2024.02 | 57.63㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2023.11 | 52.81㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2023.11 | 52.81㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2023.10 | 57.63㎡ | 3 | 94,000,000원 |
| 2023.04 | 57.63㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 84,750,000원 |
권리 인수형 물건이 아니므로 시세 비교 기준은 최저가 + 인수액입니다. 이 사건은 인수액이 0원이어서 실질취득액은 그대로 45,472,000원입니다. 실거래 최저 67,000,000원보다도 낮아 가격 버퍼는 있지만, 1990년식 연립주택이라는 환금성 변수는 별도로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,218,496원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 12,400,000원 | 12,400,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 만덕2,3동새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 현대할부금융주식회사 | 18,586,331원 | 12,353,504원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 1,031,373원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 백양신용협동조합 | 16,339,928원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 코오롱할부금융주식회사 | 6,429,460원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 신만덕새마을금고 | 48,100,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 46,800,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,064,983원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 67,037,211원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 한국주택금융공사 | 15,752,936원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 6,366,399원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,683,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 370,092,441원 중 예상배당은 44,253,504원, 미배당은 325,838,937원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백양중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 2동 3층 303호입니다.
- 토지·도로. 북서하향 경사지대 내 대체로 인접지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구가 포함되어 있고 공시지가가 1,362,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 이 사건은 인수 0원이므로 실질취득은 최저가 45,472,000원입니다. 실거래 평균 84,750,000원과 비교해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이상일은 보증금 미상입니다. 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 보증금·점유·배당요구 내역은 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
- 김영식 임차권 이력. 김영식은 보증금 2,000,000원, 전입·확정 2017.03.03 자료가 있고, 2023.09.13 주택임차권등기 말소 이력이 있습니다. 말소 원인과 점유 현황을 확인하세요.
- 후순위 미배당 다수. 배당표상 미배당은 325,838,937원입니다. 매수인 인수는 아니지만, 채권관계가 복잡한 물건이므로 경매기록 원본 대조가 필요합니다.
- 노후 연립 비용. 사용승인 1990.11.03 물건입니다. 위생·급배수·난방설비, 누수, 공용부분 관리 상태, 미납 관리비를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 현장은 확인”
이 물건의 핵심은 대항력 인수형 함정이 아니라 낮은 실질취득가와 노후 연립 리스크의 균형입니다. 제공 데이터상 인수액은 0원이고, 최저가 45,472,000원은 실거래 평균 84,750,000원의 53.7%입니다. 가격만 보면 충분히 낮습니다. 그러나 실제 임차인 2명, 보증금 미상 임차인, 1990년식 연립주택, 168세대 규모라는 요소가 남습니다. 권리는 합격, 가격도 낮음, 단 현장·명도·환금성 확인 후 접근이 결론입니다.
