부산지방법원 2025타경3884. 부산 강서구 명지동 ‘명지 대방노블랜드 오션뷰 1차’ 107동 301호, 전용 84.9341㎡ 아파트입니다. 감정가는 436,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 305,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 데이터 기준 2016.03.04 현대라이프생명보험주식회사 근저당권으로 잡혀 있고, 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 임차인 강현정이 확인되지만, 전입일이 2025.06.30으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
이 사건의 장점은 가격입니다. 같은 단지 동일 평형 최근 실거래 12건의 평균은 489,583,333원인데, 현재 최저가는 305,200,000원입니다. 단순 비교로는 시세 평균 대비 62.3%입니다. 권리상 인수금이 붙지 않으므로, 시세 비교 기준도 최저가와 실질취득금액이 동일한 305,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3423 명지 대방노블랜드 오션뷰 1차 107동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9341㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 3층 |
| 소유자 | 박현민 (2016.03.04 소유권이전, 거래가액 267,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 305,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송남새마을금고 / 437,503,291원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 0원
등기 흐름은 대출권리와 말소 이력이 많아 보이지만, 매수인이 떠안는 권리로 연결되지는 않습니다. 데이터 기준 말소기준은 2016.03.04 현대라이프생명보험주식회사 근저당권이고, 그 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표상 현재 최저가에서는 선순위 배당만으로 매각대금이 소진되어, 신청채권자인 송남새마을금고 예상배당은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 실제 임차인은 강현정 1명입니다. 전입신고일은 2025.06.30으로 말소기준권리인 2016.03.04보다 늦습니다. 따라서 이 데이터 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금이 미상이어도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현정 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 2025.12.08 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 평균의 62.3%
같은 단지(명지대방노블랜드오션뷰1차, 737세대·2015.12.29 사용승인) 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 11월부터 2026년 5월까지 거래가 포함되어 있고, 평균은 489,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.91㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 17 | 545,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 14 | 528,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 13 | 560,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 17 | 482,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 15 | 525,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 19 | 470,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 11 | 485,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 489,583,333원 |
실거래 범위는 410,000,000원~560,000,000원입니다. 감정가 436,000,000원은 실거래 최저권에 가까운 편이고, 현재 최저가 305,200,000원은 평균 시세 대비 62.3%입니다. 권리상 인수액이 없으므로, 현재 회차 기준 실질취득 비교도 305,200,000원 ÷ 489,583,333원으로 보면 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,072,800원 |
| 1. 근저당 · 현대라이프생명보험주식회사 | 260,400,000원 | 260,400,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 352,800,000원 | 39,727,200원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 352,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 369,600,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 19,250,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 송남새마을금고 | 540,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 부산신용보증재단 | 79,136,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 7,368,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 선순위 근저당 일부 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 신명초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·각급 학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 제107동 중 제3층 제301호이며, 2015.12.29 사용승인되었습니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 절대보호구역·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 737세대 단지이고 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 층별 거래가가 410,000,000원~560,000,000원으로 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 강현정의 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 보지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 현재 배당 시뮬레이션상 송남새마을금고 배당은 0원입니다. 최신 문건과 매각 진행 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 평균은 489,583,333원이고 현재 최저가는 305,200,000원입니다. 인수액이 없으므로 실질취득 기준 가격 메리트는 큽니다.
- 저층 보정. 대상 물건은 20층 중 3층입니다. 실거래 표본에는 1층·2층·6층·11층·12층·17층·19층 등이 섞여 있으므로 층·향·상태 보정이 필요합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당요구 문건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 매력적. 단, 진행 리스크 확인”
이 물건은 임차인이 있다는 점 때문에 한 번 멈춰 봐야 하지만, 전입일이 2025.06.30으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득금액은 현재 최저가 305,200,000원으로 볼 수 있습니다. 같은 단지 동일 평형 실거래 평균 489,583,333원과 비교하면 가격은 분명히 낮습니다. 다만 배당표상 신청채권자 예상배당이 0원이라는 점은 가볍지 않습니다. 권리 인수는 합격, 가격도 합격. 마지막 관문은 최신 문건과 매각 진행 확인입니다.
