부산지방법원 2025타경3907. 부산 강서구 명지동 영어도시 퀸덤1차 아인슈타인 타운 317동 15층 1503호, 전용 84.85㎡ 아파트입니다. 소유자 이창원은 2009.12.30. 매매를 원인으로 2010.01.12. 소유권을 취득했고, 거래가액은 240,347,500원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.06.13. 설정된 농협은행 근저당권으로 채권최고액은 187,200,000원입니다.
말소기준 이후 설정된 농협은행의 추가 근저당권과 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자로 조사된 예혜진의 전입일은 2025.05.02.로 말소기준일보다 약 12년 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당에서 일부 회수되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3907 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3232 영어도시 퀸덤1차 아인슈타인 타운 제317동 제15층 제1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.85㎡ · 지상 15층 중 15층 |
| 단지 | 퀸덤1차아인슈타인타운 · 1,112세대 · 2009.05.01. 준공 |
| 소유자 | 이창원 (2009.12.30. 매매, 거래가액 240,347,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 254,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 152,452,319원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.06.13. 농협은행 근저당권입니다. 배당 시뮬레이션에는 이 근저당권 187,200,000원과 2016.08.10. 추가 근저당권 56,400,000원, 삼성카드 가압류 14,939,877원이 반영되어 있습니다. 모두 말소기준권리 또는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하고, 매수인이 등기상 채무를 떠안을 사안은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 예혜진 | 2025.05.02 | 미상 | 미상 | 2026.01.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
예혜진은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 2025.05.02.로 말소기준일 2013.06.13.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.28. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 이 불확실성은 채권자 배당액에는 영향을 줄 수 있으나, 대항력이 없으므로 매수인의 보증금 인수로 이어지지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 현재 최저가를 봐야 한다
퀸덤1차아인슈타인타운 동일 평형 84.85㎡·84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균 거래가는 317,000,000원, 최신 거래가는 2026.06.의 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 6 | 312,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 6 | 327,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 9 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 15 | 278,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.85㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.85㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 317,000,000원 |
현재 최저가 254,100,000원은 최근 12개월 평균보다 62,900,000원 낮고, 평균의 80.2%입니다. 최신 거래가 310,000,000원보다도 55,900,000원 낮으며, 최근 거래 중 최저가인 278,000,000원보다 23,900,000원 낮습니다. 감정가 363,000,000원은 최근 거래 최고가 347,000,000원보다 높았지만, 한 차례 유찰로 현재 가격은 최근 실거래 범위 아래까지 내려왔습니다.
④ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 254,100,000원 | 249,742,600원 | 8,797,277원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 177,870,000원 | 174,579,820원 | 83,960,057원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 124,508,999원 | 121,965,873원 | 136,574,004원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 채권의 미배당이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 152,452,319원이 충족되는 시나리오이며, 3회 유찰 가격에서는 신청채권자 배당도 청구액에 미달합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 254,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,357,400원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 농협은행주식회사 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,939,877원 | 6,142,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 258,539,877원 중 채권자 배당액은 249,742,600원, 미배당액은 8,797,277원입니다. 삼성카드 가압류에서 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명호초등학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지와 학교, 공원, 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 15층 1503호이며 승강기, 개별난방, 급·배수, 화재탐지 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 국가산업단지, 학교 보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,324,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1,112세대 단지로 최근 12개월 동일 평형 거래가 12건 확인되며 거래가는 278,000,000원부터 347,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 예혜진의 보증금과 확정일자, 점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 점검하세요.
- 등기부 재확인. 2019년 농협 근저당, 2021년 채권최고액 변경, 2026년 새출발기금으로의 이전 기록의 현재 효력을 확인하세요.
- 입찰가 상한. 최근 12개월 평균 317,000,000원과 최신 거래 310,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 차감해 정하세요.
- 15층 상태 확인. 같은 전용 84.85㎡ 15층 거래가 2026.02. 278,000,000원에 있었으므로 내부 상태와 개별 조건을 비교하세요.
- 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 채권자별 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 할인 모두 확인된다
이 물건은 말소기준보다 늦게 전입한 임차인 1명이 있어 매수인 인수액이 0원이고, 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 254,100,000원으로 최근 12개월 동일 평형 평균 317,000,000원의 80.2%, 최신 거래가 310,000,000원보다 55,900,000원 낮습니다. 감정가만 보면 높았지만 1회 유찰 후에는 실거래 기준의 가격 메리트가 생긴 상태입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있고, 후순위 농협 근저당의 변경과 이전 기록도 이어지므로 원본 서류 확인을 생략해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 낮고 가격은 매력적이지만, 점유·등기 세부사항 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
