부산지방법원 2025타경4061. 부산 사상구 주례동 ‘주례경동리인’ 107동 10층 1004호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최정원은 2015년 1월 17일 매매를 원인으로 2017년 8월 4일 거래가액 325,350,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 249,700,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 부산은행 근저당 3건과 가압류 6건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 부산은행·대구은행 근저당 3건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 배당재원이 채권총액에는 크게 못 미치지만, 이는 채권자 사이의 배당 부족 문제이며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 1288 주례경동리인 107동 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 백양대로 526 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 80.1666㎡ · 철근콘크리트구조 26층건 중 10층 |
| 소유자 | 최정원 (2015.01.17 매매 · 2017.08.04 소유권이전 · 거래가액 325,350,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 354,954,464원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2017.08.04 부산은행 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 부산은행 근저당 3건과 부산신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·한국전력공사· 서울보증보험·국민은행·소상공인시장진흥공단의 가압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 354,954,464원이지만 현재 회차 예상배당은 236,628,800원으로 전액 변제되지 않습니다. 다만 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 현재 최저가는 73.1%
주례경동리인은 839세대, 사용승인일 2017년 5월 12일인 단지입니다. 확보된 단지 최근 거래 12건의 평균은 329,500,000원, 최신 거래는 319,000,000원입니다. 감정가 344,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 240,800,000원으로 최근 12개월 평균의 73.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.62㎡ | 16 | 319,000,000원 |
| 2026.07 | 72.62㎡ | 19 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 80.17㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 80.17㎡ | 19 | 324,000,000원 |
| 2026.05 | 72.62㎡ | 7 | 302,000,000원 |
| 2026.04 | 72.62㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2026.03 | 80.17㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 80.17㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 80.17㎡ | 19 | 335,000,000원 |
| 2026.01 | 80.17㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2025.11 | 80.17㎡ | 25 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 80.17㎡ | 25 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 329,500,000원 |
거래 범위는 274,000,000원~380,000,000원이고 최신 거래는 319,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 별도 인수액이 없으므로 최저가와 같은 240,800,000원입니다. 이는 거래 표본의 최저가 274,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본에는 전용 72.62㎡와 80.17㎡가 함께 포함돼 있어, 응찰가는 대상 호수의 층·향·상태와 전용면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 249,700,000원 | 236,628,800원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 38,500,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 | 63,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 41,697,160원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국전력공사 | 46,699,390원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 74,243,870원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 202,679,976원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 67,891,284원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 872,411,680원 중 예상 배당액은 236,628,800원이며 미배당액은 635,782,880원입니다. 배당재원은 집행비용과 말소기준 근저당권 배당으로 모두 소진되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 주감중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·주택·근린상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층건 내 10층이며, 급배수·위생·승강기· 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 대로2류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 기반. 839세대 단지이며 최근 거래 표본은 12건입니다. 거래가는 274,000,000원부터 380,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서· 매각물건명세서와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 면적별 거래 구분. 최근 거래에는 전용 72.62㎡와 80.17㎡가 함께 포함돼 있습니다. 대상 면적인 80.1666㎡와 가까운 거래를 중심으로 층·향·내부 상태를 보정하세요.
- 감정가와 최저가 구분. 감정가 344,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 현재 최저가는 240,800,000원입니다. 신건 감정가가 아닌 현재 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 후순위 미배당 오해 금지. 채권자 미배당액이 크더라도 등기상 소멸 권리가 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능성은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격도 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2017년 부산은행 근저당이고, 그 이후 현재 남은 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리구조는 단순한 편입니다.
가격은 신건과 현재 회차를 구분해서 봐야 합니다. 감정가 344,000,000원은 최근 12개월 평균 329,500,000원을 웃돌았지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 240,800,000원으로 내려왔습니다. 별도 인수액이 없으므로 실질취득액도 240,800,000원이며 최근 평균의 73.1%입니다. 권리와 가격 모두 검토 가능한 구간이지만, 임대관계 미상과 면적이 혼재된 거래 표본은 입찰 전 반드시 보완 확인해야 합니다.
