부산지방법원 2025타경4283. 다대아이너시티 지하5층 510호로 등기된 구분건물 상가입니다. 감정평가에서는 현칭 B510호, 1층으로 표시되며, 남서측 도로에서 보면 경사면에 위치해 외관상 지하5층이 지상1층으로 보이는 구조입니다. 현재 이용상태는 근린생활시설·공실입니다.
권리관계의 중심은 2022.10.04 설정된 주식회사부산은행 근저당권 744,700,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 2025.12.10 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 응답기피로 임대내역을 조사하지 못했다는 기재가 있어, 현재 공실이라는 현황과 별개로 임대관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4283 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 96-2 다대아이너시티 지하5층 510호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 다송로 75 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 현칭 | B510호, 1층 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상6층 · 사용승인 2022.09.07 |
| 소유자 | 김숙 |
| 감정가 / 최저가 | 797,000,000원 / 273,371,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 697,771,206원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.10.04 김숙 명의 소유권이전과 같은 날 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며 2025.12.10 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인의 별도 인수금은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 797,000,000원, 현재 최저매각가는 273,371,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 동일·유사 상가의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 현재 공실이라는 점까지 감안하면, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다는 실제 임대 가능성·상권·공실 지속 가능성 등을 함께 확인해야 합니다. 3회 유찰 자체도 현재 가격에서 시장의 응찰이 성립되지 않았던 이력이라는 점에서 환금성과 수요를 점검해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,627,194원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 744,700,000원 | 268,743,806원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 273,371,000원 가정 시 부산은행 근저당 채권최고액 744,700,000원 중 268,743,806원이 배당되고, 미배당은 475,956,194원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 273,371,000원 | 268,743,806원 | 475,956,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 191,359,700원 | 187,880,664원 | 556,819,336원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 133,951,789원 | 131,276,464원 | 613,423,536원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 배당 시나리오상 매수인의 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 채권자의 미배당은 현재 475,956,194원에서 4회 유찰 시 556,819,336원, 5회 유찰 시 613,423,536원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락이 매수인 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 다대동 ‘두송중학교’ 북동측 인근 도로변에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 현황. 다대아이너시티 지하5층 510호로 공부되어 있으나 현칭은 B510호, 1층이며 현재 근린생활시설 공실상태입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 10분 정도로 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 각각 약 22미터 및 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·교육환경보호구역·상대보호구역· 절대보호구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.09.07이며 공동 위생·급배수·소화전· 화재경보·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유상태 확인. 현재 공실로 조사됐지만 현장 방문 시 잠금상태·사용흔적·점유자를 다시 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 감정평가 당시 이해관계인의 응답기피로 임대내역을 조사하지 못했습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 호실 위치 확인. 공부상 지하5층 510호와 현칭 B510호·1층이 같은 대상임을 현장에서 확인하세요.
- 공실 상가 수익성. 임대료·보증금 자료가 없으므로 예상 임대수익을 별도 조사해 응찰가를 정해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격 외에 상권·동선·가시성·공실·환금성이 유찰에 영향을 줬는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건은 부산은행 근저당이 말소기준권리이고 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조는 단순한 편입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 상가의 실제 이용가치입니다. 감정가 797,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 273,371,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없고 현재 공실이며 임대내역도 재확인이 필요합니다.
권리상 인수 0원이라는 장점과, 3회 유찰·공실 근린생활시설이라는 시장 리스크를 분리해서 봐야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하기보다, 현장 상권·호실 위치·임대 가능성과 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
