부산지방법원 2025타경4283. 부산 사하구 다대동 다대아이너시티의 구분상가입니다. 등기상 지하5층 510호이지만 경사지에 위치하여 남서측 도로에서 보면 외관상 지상 1층으로 보이고, 현칭은 B510호입니다. 감정평가서에는 근린생활시설이며 현재 공실 상태로 기재되어 있습니다.

현재 소유자는 김숙으로, 2022년 10월 4일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권(채권최고액 744,700,000원)이 말소기준권리이며, 부산은행이 청구액 697,771,206원으로 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 이후 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 가격입니다. 감정가 797,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 191,360,000원까지 낮아졌지만, 감정가 대비 할인 폭이 실제 시장가격 대비 할인 폭을 의미하지는 않습니다. 비교 가능한 상가 실거래가와 임대수익을 확인하기 전까지는 가격 경쟁력이 검증되지 않은 상태로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당권이 말소기준

권리관계의 중심은 2022년 10월 4일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 744,700,000원으로, 매각 시 말소되는 권리입니다. 2025년 12월 10일 부산은행의 신청으로 이루어진 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다.

앞선 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있으며, 현재 소유권자는 김숙입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 채권을 낙찰자가 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시장 대비 할인은 아니다

이 물건은 감정가 797,000,000원에서 4회 유찰된 상태입니다. 현재 최저매각가는 191,360,000원으로, 감정가의 약 24% 수준입니다. 최초 감정가와 비교하면 가격이 크게 낮아졌지만, 상가의 가치는 개별 입지·전면 노출·접근 동선·임대수요·공실기간에 따라 크게 달라집니다.

후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 공고를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,360,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,479,040원을 제외한 187,880,960원이 부산은행에 배당됩니다. 채권최고액 744,700,000원을 기준으로 산정된 미배당은 556,819,040원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 부산은행의 근저당권은 매각으로 소멸하므로 위 미배당액을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다. 또한 744,700,000원은 실제 확정 채무액이 아니라 채권최고액이며, 신청채권자의 청구액은 697,771,206원입니다.

예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 자동 추정치입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미치는 사항은 변동될 수 있습니다. 임대관계의 최종 확인이 필요합니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 채권 회수액과 미배당

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 낮아지는 반면, 부산은행의 예상 배당액은 감소하고 미배당은 증가합니다. 아래는 각 회차별 매각가격으로 낙찰된다고 가정한 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 다대동 소재 두송중학교 북동측 인근 도로변에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 10분이 소요되는 것으로 조사되었습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로 조건. 남서측과 북동측에 각각 약 22m 및 약 15m 포장도로가 접합니다. 실제 상가 출입 방향과 보행자 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 층수와 접근성. 공부상 지하5층 510호이나 현칭 B510호(1층)이며, 남서측 도로에서는 경사지로 인해 외관상 지상 1층입니다. 일반적인 지하상가로 단정해서도, 통상적인 지상 1층 상가와 같은 가치로 취급해서도 안 됩니다.
• 시설. 공동 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 설비 등이 있으며, 외벽은 석재 및 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 및 교육환경보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다. 업종 선정 시 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 사용승인일은 2022.09.07이며, 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 4회 유찰된 근린시설로, 현재 공실 상태입니다. 실제 임대수요·예상 임대료·관리비·공실기간·동일 건물 거래사례를 통해 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 797,000,000원과 최저가 191,360,000원의 차이만으로 저평가라고 판단하지 마세요. 다대아이너시티 내 유사 상가와 인근 구분상가의 최근 실거래가격을 확인해야 합니다.
• 임대 가능성. 현재 공실입니다. 실제 임대 가능한 금액과 업종별 수요, 예상 공실기간 등을 조사해 수익성을 검증해야 합니다.
• 현장 층수 확인. 공부상 지하5층·현칭 B510호(1층)의 실제 출입 위치, 남서측 도로 접근성, 전면 노출 및 보행 동선을 확인하세요.
• 임대관계 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 응답 기피로 임대내역이 조사되지 못했습니다. 매각물건명세서·현황조사서·현장 점유 상태를 다시 확인하고, 미확인 임차관계나 보증금 인수 위험이 없는지 대조해야 합니다.
• 배당과 인수의 구분. 현재 회차 예상 미배당 556,819,040원은 채권최고액 기준 계산상 부족액이며 매수인의 인수액이 아닙니다. 말소기준권리와 실제 인수권리 여부를 구분하세요.
• 관리비·운영비. 공실 상가의 체납 관리비와 매수 후 공용관리비·유지비 등을 확인해야 합니다. 배당표상 인수액 0원이 모든 취득·유지 비용이 없다는 뜻은 아닙니다.
• 업종 및 이용제한. 교육환경보호구역 관련 제한과 지구단위계획을 확인하고, 계획한 업종의 입점 및 영업 가능 여부를 검토하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 133,951,999원, 6회 유찰 시 93,766,399원으로 계산되어 있습니다. 다만 최저가 하락만으로 시장성이 개선되는 것은 아니므로 예상 수익과 회수 가능 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원의 매각공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가 24%라는 숫자보다, 실제 얼마에 임대·매각할 수 있는가”

부산 다대아이너시티 B510호는 감정가 797,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 191,360,000원까지 내려온 근린시설입니다. 부산은행 근저당권과 후순위 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리관계가 비교적 단순하다는 사실과 투자 가격이 유리하다는 사실은 별개입니다. 현재 공실이고 상세 임대관계 조사가 완료되지 않았으며, 실거래가격에 근거한 적정가치 검증도 필요합니다. 공부상 지하5층이 외관상 1층인 특수한 층수 구조 역시 현장에서 확인해야 합니다.

결론은 권리상 말소 구조는 명확하지만, 가격과 환금성은 신중한 검증이 필요하다는 것입니다. 4회 유찰과 감정가 24%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 평가하기보다는, 실제 임대수익·입점수요·동일 건물 거래가격 및 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 상가의 가치는 과거 감정가보다 앞으로 얼마에 임대하고 다시 매각할 수 있는지에 달려 있습니다.