✅ 인수 0원 📉 최저가 70% 🏦 미배당 194,779,000원 🏚 현재 공실
부산지방법원 2025타경4283. 부산 사하구 다대동 ‘다대아이너시티’ 지하5층 510호입니다. 감정평가상 구분건물 상가이고, 공부상 표시는 “지하5층 510호”이나 현칭은 B510호, 1층입니다. 남서측 도로에서 보면 경사면에 위치해 외관상 지하5층이 지상 1층처럼 보인다는 비고가 붙어 있습니다. 이용상태는 근린생활시설, 현재 공실입니다.
권리만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 김숙 씨가 2022.10.04 거래가 911,049,316원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.12.10 부산은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 비어 있어 매수인이 떠안을 보증금·임차권 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 96-2 다대아이너시티 지하5층510호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설<현재 공실상태> · 현칭 B510호<1층> · 28.2평형 |
| 소유자 | 김숙 (2022.10.04 거래가 911,049,316원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 797,000,000원 / 557,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 697,771,206원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 신고 내역 없음. 제공 데이터의 tenants 항목은 비어 있고, 매각물건명세서 비고에도 현재 공실로 표시되어 있습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수형 물건이 아니며, 매수인 실질취득은 최저가 557,900,000원에 인수액 0원을 더한 557,900,000원입니다.
다만 감정평가 기타참고사항에는 이해관계인 응답기피로 임대내역을 조사하지 못했으니 경매 진행 시 재확인하라는 문구가 있습니다. 권리 계산상 인수액은 0원이지만, 상가 공실 여부와 실제 점유 상태는 입찰 전 원본과 현장으로 다시 맞춰야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 557,900,000원으로 감정가 797,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 한 번 유찰되어 낮아진 가격처럼 보이지만, 이 물건은 근린생활시설 공실 상가입니다. 제공 데이터에 동일 건물·동일 용도 실거래가나 임대수익 자료가 없으므로, 최저가 70%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 557,900,000원 | 549,921,000원 | 194,779,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 390,530,000원 | 384,262,580원 | 360,437,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 273,371,000원 | 268,743,806원 | 475,956,194원 | 0원 |
위 표의 미배당은 부산은행 근저당권 채권최고액 744,700,000원 기준의 부족분입니다. 중요한 점은 이 부족분이 매수인 인수액이 아니라는 것입니다. 근저당권은 말소기준권리로 매각 후 소멸하므로, 낙찰자가 은행 미배당분을 따로 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 557,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,979,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 744,700,000원 | 549,921,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,979,000원을 먼저 공제하고, 나머지 549,921,000원이 부산은행에 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사하구 다대동 소재 ‘두송중학교’ 북동측 인근 도로변에 위치한 구분건물 상가입니다.
- 주위환경. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 무난시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 10분 정도 소요되어 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕, 사용승인일은 2022.09.07입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 노폭 약 22미터 및 약 15미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 정화구역, 절대보호구역, 택지개발지구입니다.
- 표시상 주의. 공부상 지하5층 510호이나 현칭은 B510호, 1층입니다. 경사면 입지 때문에 남서측 도로에서 보면 외관상 지하5층이 지상1층으로 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가임을 전제로 볼 것. 헤더의 핵심은 근린시설입니다. 주거용 아파트처럼 환금성을 가정하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 임차인 인수액은 0원이므로 현재 회차 실질취득은 557,900,000원입니다. 이 금액을 기준으로 임대수익과 매각 가능성을 따져야 합니다.
- 공실 확인. 매각물건명세서 비고는 현재 공실입니다. 다만 감정평가서에는 임대내역을 조사하지 못했다는 문구가 있으므로 현장 점유와 임대차 원본을 재확인해야 합니다.
- 호실 표시 확인. 공부상 지하5층 510호와 현칭 B510호<1층>의 차이를 현장에서 확인하고, 실제 출입 동선·노출도·간판 위치를 봐야 합니다.
- 관리비 체납. 공실 상가는 체납 관리비가 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 관리주체에 공용부분 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 2022.10.04 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 신고 내역이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 승부처는 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 557,900,000원은 감정가의 70%이지만, 제공 데이터에 실거래·임대수익 비교가 없습니다. 더구나 현재 공실인 근린시설이고, 공부상 지하5층이 현칭 B510호 1층으로 보이는 표시상 특성도 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 현장·수익성 검증 후 판단.