부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 ‘에비뉴엘’ 3층 305호입니다. 사건 데이터상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인하라고 되어 있습니다. 권리의 말소기준은 데이터 산정상 2019.08.09 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매·강제경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 “말소된다”와 “쉬운 물건이다”는 다릅니다. 임차인 목록에는 실제 임차인 39명이 표시되어 있고, 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 데이터의 위험메모는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 산정하지만, 명도 상대가 많고 임대관계 자체가 미상이라 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·점유관계 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 3층305호 (서대신동2가, 에비뉴엘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 경매 진행시 확인 필요 |
| 소유자 | 이은경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 27,371,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 매각으로 소멸하나, 점유 리스크는 따로 본다
데이터의 말소기준은 2019.08.09 을구 1번 근저당권입니다. 후순위로 표시된 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 을구 3번 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 을구에는 2020.06.02 1번 근저당권설정등기 말소 기재와 2020.06.02 후순위 근저당 설정이 함께 표시되어 있으므로, 실제 말소기준권리 확정은 원본 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력은 없음 산정, 보증금은 미상
보증기관 승계나 대위변제 신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 표상 점유자는 실제 임차인 39명으로 보되, 보증금 합산 금액은 산정할 수 없습니다. 모든 임차인은 데이터상 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영은 | 2021.11.16 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권은서 | 2022.08.04 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한재민 | 2021.12.14 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김중진 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임호승 | 2020.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현정 | 2022.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임유원 | 2021.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김혜미 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정유수 외 29명 | 2020.03.20~2024.12.30 | 일부 있음 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 27,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.3% 추정) | - | 892,678원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 26,478,322원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,220,000,000원 대비 채권자 배당은 26,478,322원, 미배당은 8,193,521,678원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 표시됩니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인하라고 되어 있습니다.
- 건물. 2019.07.30 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 3층 305호입니다. 승강기, 소방, 기계식주차, 위생·급배수, 도시가스 난방설비가 추정됩니다.
- 하자 메모. 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락, 부풀어 오름 현상이 관찰되었다는 기재가 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가 2,330,000원/㎡, 토지면적 321.0㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 39명 확인. 대항력 없음 산정과 별개로 명도 상대가 많습니다. 각 호실 점유, 실제 사용, 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 미상. 보증금 합산은 금지됩니다. 매각물건명세서 보완 여부와 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 데이터에는 2019.08.09 근저당이 말소기준으로 산정되지만, 을구 1번 말소 기재도 함께 있어 등기부 원본 확인이 필요합니다.
- 강민화 메모 확인. 임차인 강민화가 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 메모가 있으므로 관계인·가장임차인 가능성을 점검하세요.
- 실제 이용상태 확인. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 확인 필요입니다. 용도와 임대 가능성, 전입 가능성, 관리규약을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부 하자. 기계식주차와 공용부 마감재 상태, 미납 관리비는 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 가격”보다 “왜 4회 유찰됐나”를 먼저 봐야 한다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 114,000,000원이 27,371,000원까지 내려온 강한 저가 물건입니다. 하지만 법원경매에서 저가는 결론이 아니라 질문입니다. 왜 4회나 유찰됐는가. 이 사건의 답은 근린시설·업무시설(오피스텔) 실제 이용상태 확인 필요, 임차인 39명, 보증금 미상, 다수 점유 명도 부담에 있습니다. 매수인 인수액 0원 산정은 긍정적이지만, 환금성과 점유 리스크를 감당할 수 있는 입찰자에게만 검토 가능한 물건입니다. 권리는 0원 인수, 실무는 무겁다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 명도와 재매각 가능성입니다.