부산지방법원 2025타경100525. 하단동 ‘크라운9’ 8층 803호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 권리구조의 기준점은 2021.05.27. 설정된 온천새마을금고 근저당권 132,000,000원입니다. 그 뒤에 들어온 주식회사인화의 가등기, 임의경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류와 이주형의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
두 임차인의 전입일도 각각 2022.06.14.와 2023.05.08.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 자료상 두 사람 모두 대항력이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 박희경의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 이주형은 보증금 120,000,000원의 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 인수와 별개로 실제 점유자 및 명도 대상, 배당순위는 원문 서류를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로23번길 14, 8층 803호 |
| 현칭 / 이용상태 | 크라운9 · 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 면적 / 층 | 55.66㎡ · 지하1층·지상13층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 254,184,332원 |
| 매각기일 | 2026.05.07 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 가등기 종류는 확인
2020년의 신탁등기와 가처분, 장림동새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.05.27. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가등기·경매개시결정·가압류·임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인이 등기상 떠안을 권리는 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희경 | 현황조사 확인 | 2022.06.14. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 이주형 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.08. / 2023.04.19. 배당요구 2025.06.19. | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 순위 확인 | 승계 없음 인수 없음 |
두 사람 모두 전입신고가 2021.05.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 이주형의 보증금 120,000,000원과 박희경의 미상 보증금을 중복 또는 임의로 합산할 근거는 없으며, 매수인 인수액은 예상배당 시나리오상 0원입니다.
② 시세 비교 — 70% 최저가도 최근 거래보다 높다
크라운9은 2020.03.26. 사용승인된 9세대 규모 건물입니다. 동일 건물의 53.02㎡와 55.66㎡ 실거래 8건을 보면, 2023년과 2024년에는 260,000,000원부터 267,000,000원까지 거래됐지만, 최근 12개월 4건은 모두 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.02㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 53.02㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 53.02㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 53.02㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2024.12 | 53.02㎡ | 6 | 264,000,000원 |
| 2024.08 | 53.02㎡ | 5 | 264,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2023.01 | 55.66㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 158,000,000원 |
전체 8건 평균은 210,875,000원이지만, 이 값에는 2023년과 2024년의 260,000,000원대 고가 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래 158,000,000원을 우선해야 합니다. 실질취득액 187,600,000원은 최근 시세의 118.7%이며, 최근 거래가 과거 거래보다 -40.1% 하락한 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,426,400원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 70,644,747원 | 52,173,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 202,644,747원 중 184,173,600원이 배당되고, 미배당액은 18,471,147원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 직선거리 약 340m 지점으로, 주변은 공동주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설 물건으로 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층 건물이며 승강기, 기계식주차, 도시가스 개별난방, 화재탐지와 소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 토지면적은 445.6㎡, 공시지가는 1,883,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 건물이고 관련 경매 평균 유찰 횟수 3.1회, 매각률 0.0%로 가격을 낮춰도 매수층이 제한될 가능성을 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 기준으로 응찰가 검토. 전체 평균 210,875,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 158,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 현재 회차 가격 경계. 실질취득 187,600,000원은 최근 시세의 118.7%입니다. 감정가의 70%라는 문구만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 131,319,999원, 3회 유찰 시 91,923,999원으로 제시돼 있습니다. 최근 시세와의 관계를 회차별로 다시 비교해야 합니다.
- 두 임차인의 실제 점유 확인. 박희경의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 이주형의 현재 점유 상태, 임차권등기 이후 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 주식회사인화 가등기는 말소기준 이후지만 담보가등기 종류 확인 필요라는 비고가 있으므로 등기 원인과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 업무시설 이용 확인. 전입신고와 주택임차권등기가 존재하는 오피스텔 이용 물건이므로 주거 이용 가능 여부, 세금·대출·보험 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비와 기계식주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차 이용 조건, 유지비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 현재 가격은 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.27. 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가등기·가압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 두 임차인 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 187,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 158,000,000원의 118.7%입니다. 거래 추세는 -40.1%이고, 9세대 규모 업무시설·오피스텔 물건의 관련 경매 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 권리는 정리되지만 현재 가격은 최근 시장을 웃도는 관망형 물건으로 보는 것이 타당합니다.
