부산지방법원 2025타경101016. 부산 사상구 주례동의 팍스타운 3층 305호입니다. 철근콘크리트구조 17층 건물의 업무시설로, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 감정가는 183,000,000원이지만 여덟 번 유찰되어 현재 최저매각가는 10,550,000원까지 떨어졌습니다. 감정가의 약 5.77%입니다.

숫자만 보면 엄청난 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 2023.07.24. 등기된 주택임차권이 있고, 그 임차인의 전입일은 2021.07.16.입니다. 말소기준인 2025.01.15. 가압류보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 대해 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 저렴한 최저가 뒤에 커다란 인수 부담이 붙어 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

반면 말소기준권리인 최정원의 가압류(청구금액 59,257,250원), 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 및 부산광역시 사상구의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 이미 말소되었습니다. 이번 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 보증금 반환 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.8억이 사실상 가격의 기준

실제 임차인 1명. 추성호는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.03., 점유개시일과 전입일은 2021.07.16., 임차권등기일은 2023.07.24.입니다. 배당요구가 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 1,055만원이 아니라 약 1.81억으로 비교

팍스타운은 29세대 규모의 오피스텔로, 2018.10.30. 준공되었습니다. 비교 거래는 전용 70.27㎡의 유사 면적이며, 대상 물건 전용면적은 70.1344㎡입니다.

전체 12건 평균은 223,041,666원이지만, 실제 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 226,250,000원, 최신 거래는 2026년 6월 252,000,000원입니다. 최근 구간의 거래가격 추세는 이전보다 2.9% 상승했습니다.

실질취득비용과 최근 시세 비교

인수보증금을 포함한 실질취득비용은 최근 12개월 평균보다 45,660,100원 낮습니다. 따라서 최저가만 보면 안 되지만, 인수를 모두 고려해도 최근 거래 평균과의 가격 차이는 존재합니다.

다만 비교 대상의 최신 거래는 15층이고 본건은 3층입니다. 같은 단지 3층 거래는 2025.06. 210,000,000원으로, 이 거래와 비교하면 실질취득비용의 차이는 29,410,100원입니다. 층·향·내부 상태·점유 상태가 다른 개별 물건의 실거래가격을 그대로 본건의 처분 가능 가격으로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 10,550,000원 가정)

배당 추정: 집행비용 589,900원, 임차인 배당 9,960,100원. 최정원과 한국주택금융공사에 대한 예상배당은 각각 0원입니다. 두 채권자의 청구액 합계는 269,894,392원이며 전액 미배당으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 싸게 낙찰받아도 총액은 비슷

이번 사건에서 특히 중요한 것은 최저매각가 하락과 인수보증금 증가가 서로 맞물린다는 점입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 구조가 명확해집니다.

이러한 구조에서는 최저매각가의 하락률보다 임차보증금의 확정된 인수 범위와 실제 명도 가능성이 훨씬 중요합니다. 향후 실제 입찰가가 최저매각가를 초과하면 배당액과 인수액도 달라질 수 있으므로, 위 시나리오는 각 회차의 제시된 최저매각가를 기준으로 한 추정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북동측 인근입니다. 주변에 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 부산도시철도 2호선 냉정역과 시내버스정류장이 인근에 있어 전반적인 교통시설은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물로, 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고 창호는 새시 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전·승강기, 천정매립형 냉난방설비, 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 도로. 토지 북측으로 광대로, 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 도로 접합, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다. 제시된 공시지가는 3,151,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 실제 이용상태의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 오피스텔입니다. 인근 교통여건은 양호하지만, 동일 면적의 거래 표본이 제한적이고 단지 평균 유찰 6.3회, 본건 8회 유찰이라는 점에서 실제 재매각 가능성과 소요 기간은 신중하게 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 순위 1번 추성호의 주택임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 인수 조건을 반드시 대조해야 합니다. 이 사건에서 가장 중요한 위험 요소입니다.
• 임차보증금 인수 자금 확보. 현재 회차 추정 인수액은 170,039,900원입니다. 최저가 10,550,000원만 준비하는 방식으로는 실질취득을 완료할 수 없습니다.
• 보증금 전액 변제 및 명도. 선순위 임차인은 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액에 관한 대항력을 유지할 수 있습니다. 인수금 지급·정산 및 임차권 말소와 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 8회 유찰 원인 점검. 시세와 감정가의 차이만으로는 반복 유찰을 충분히 설명하기 어렵습니다. 임차권 인수 부담과 명도 위험, 현장 상태 및 실제 매수 수요를 함께 조사해야 합니다.
• 실거래 층별 비교. 본건은 3층입니다. 최근 거래의 층별 가격 편차를 고려하고, 2025.06. 3층 210,000,000원 거래도 참고해야 합니다.
• 소규모 오피스텔 환금성. 29세대 규모로 실거래 표본과 매수 수요가 제한적일 수 있습니다. 입찰 전에 해당 호실의 임대·매매 수요를 별도로 점검해야 합니다.
• 취득 부대비용. 취득세·등기비용·관리비 체납·명도 관련 비용은 실질취득비용 180,589,900원에 포함되지 않았습니다. 총투자금 계산에 별도로 반영해야 합니다.
• 배당표 재검증. 현재 배당표는 집행비용과 임차인 배당액의 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고를 다시 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리 인수는 무겁고, 시세 차이는 있다

맺으며 — “1,055만원의 경매, 1.8억의 책임”

이 사건을 단순히 감정가 183,000,000원인 오피스텔을 10,550,000원에 살 수 있는 기회라고 보는 것은 결정적인 오류입니다.

추성호의 보증금은 180,000,000원이고, 전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 현재 회차의 예상 미배당 보증금 170,039,900원을 매수인이 인수해야 합니다. 이를 반영한 실질취득비용은 180,589,900원입니다.

이 비용은 최근 12개월 동일 면적대 평균 226,250,000원보다 낮습니다. 가격 측면에서 검토할 여지는 있지만, 8회 유찰과 선순위 임차권 인수, 29세대 소규모 단지의 환금성은 결코 가볍게 볼 수 없는 요소입니다.

종합 판단은 C등급(49점). 최저가가 극단적으로 낮다는 이유로 높은 평가를 줄 수는 없습니다. 선순위 보증금과 명도 문제를 정확히 파악하고, 실질취득비용을 기준으로 수익성을 검토할 수 있는 매수인에게만 신중한 검토 대상이 될 수 있습니다.