최저가 30,757,000원의 착시 — 인수액을 더한 실질취득은 180,953,626원

부산지방법원 2025타경101016. 부산 사상구 주례동 팍스타운 305호로, 공부상 용도는 오피스텔이며 감정평가 당시에도 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 가압류나 압류가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 추성호는 2021년 6월 3일 확정일자를 받고 2021년 7월 16일 전입·점유를 시작했으며, 2023년 7월 24일 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

말소기준은 2025년 1월 15일 최정원의 가압류입니다. 임차인의 전입·확정일자·점유 및 임차권등기가 모두 그보다 빠르므로, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고 우선변제도 받을 수 있습니다. 현재 최저가 30,757,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 29,803,374원만 임차인에게 배당되고, 나머지 150,196,626원은 매수인이 인수하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

과거 두 차례 신탁등기가 있었지만 모두 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사삼림입니다. 경매에서 중요한 순서는 2023년 7월 24일 임차권등기와 2025년 1월 15일 가압류입니다. 임차권등기가 먼저이므로 가압류를 말소기준으로 삼아도 임차인의 대항력은 사라지지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 중복 합산하지 않고 추성호의 180,000,000원 한 건만 계산합니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 있어 배당을 먼저 받지만, 매각대금이 보증금보다 작아 미배당 잔액이 크게 남습니다.

현재 회차에서 한 차례 더 유찰돼 최저가가 9,227,100원 내려가더라도 실질취득은 166,088원만 줄어듭니다. 두 차례 더 유찰돼 최저가가 15,686,071원 내려가도 실질취득 감소분은 282,349원에 그칩니다. 유찰 횟수만 보고 가격이 크게 싸졌다고 판단할 수 없는 이유입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다

팍스타운 전용 70.27㎡ 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건이고, 평균은 226,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 15층의 252,000,000원이며, 최근 거래 구간은 이전 구간보다 2.9% 상승했습니다. 하락 추세가 아니라 최근 가격이 소폭 높아진 흐름입니다.

최저가 30,757,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 13.6%에 불과하지만, 이는 가격 비교의 기준이 될 수 없습니다. 보증금 인수까지 더한 실질취득 180,953,626원을 기준으로 하면 최근 12개월 평균의 80.0%, 최신 거래의 71.8%입니다. 최근 평균과의 차액은 45,296,374원이지만, 취득 관련 비용과 명도·관리비·내부 상태를 반영하기 전 차이입니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,757,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당에 전부 사용됩니다. 후순위 가압류와 신청채권자는 배당을 받지 못하는 가정이며, 임차인의 보증금 미배당액 150,196,626원은 매수인에게 승계됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니므로 주거용 오피스텔의 금융·세금·전입 및 환금성 조건을 기준으로 검토해야 합니다.
• 입지. 주례중학교 북동측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 부산도시철도 2호선 냉정역과 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통시설은 양호합니다.
• 도로. 일단의 북측으로 광대로, 서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물로 승강기, 급·배수, 소방설비, 천정매립형 냉·난방, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준주거지역이며 도로에 접하고, 가로구역별 건축물 최고높이 54m 이하 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2018년 준공된 29호 규모의 오피스텔입니다. 최근 실거래는 이어지고 있으나 거래가격이 198,000,000원부터 252,000,000원까지 분산돼 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 총투입액 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더하세요. 현재 회차 기준 핵심 금액은 최저가 30,757,000원이 아니라 실질취득 180,953,626원입니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자, 임차권등기명령 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당액 변동 확인. 집행비용과 조세채권의 실제 금액에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 인수금 지급·말소 절차. 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액의 지급 방법과 임차권등기 말소에 필요한 서류·절차를 사전에 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로 현재 점유 상태와 인도 시기, 잔존 동산 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리주체에 공용부분 관리비와 기타 체납액을 확인하고 총투입액에 반영해야 합니다.
• 실거래 조정. 본건은 3층이므로 최신 15층 거래 252,000,000원을 그대로 적용하지 말고, 동일 3층 거래 210,000,000원과 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 용도 확인. 주거용 오피스텔의 취득 관련 세금, 대출 가능액 및 향후 매도 수요를 아파트와 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “3천만원 낙찰”이 아니라 “약 1.81억원 취득”

이 물건의 최저가는 감정가 183,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 30,757,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인의 보증금 180,000,000원이 매각대금보다 크고, 임차인이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고 있기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득은 180,953,626원으로 감정가와 거의 같습니다.

가격을 판단할 때도 최저가와 실거래를 직접 비교하면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 226,250,000원, 최신 거래는 252,000,000원이며 최근 흐름은 2.9% 상승했습니다. 실질취득은 최근 평균의 80.0%로 일정한 가격 차이가 있지만, 매수인이 즉시 부담해야 할 보증금 인수액이 150,196,626원이고 5회 유찰된 주거용 오피스텔이라는 부담도 큽니다. 결론은 최저가 착시는 배제하고, 약 1.81억원짜리 인수형 물건으로 검토하는 조건부 접근입니다.