광주지방법원 2025타경347. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2265 중앙프라자 4층 401호의 근린시설입니다. 감정가 522,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,734,000원입니다. 감정평가상 이용상태는 공실이며 임대관계는 미상입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사인하우징이고, 말소기준권리는 2016.09.30 설정된 기아자동차주식회사 근저당권 60,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 이후 설정된 신안농업협동조합의 근저당권들과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 권리 소멸 여부와 가격 적정성은 별개입니다. 이 물건은 근린시설이고 6회 유찰된 상태이며, 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경347 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2265 중앙프라자 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공실 · 지하1층 지상8층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사인하우징 · 2019.11.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 119,734,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 51,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2016.09.30 기아자동차주식회사 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015.02.10 설정된 목포신용협동조합 근저당권 312,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2016.09.30 기아자동차주식회사 근저당권입니다. 이후 신안농업협동조합 근저당권과 무안군 압류, 2025.04.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 23%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 119,734,000원으로, 6회 유찰 후 감정가의 23% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 95,787,200원, 8회 유찰 시 76,629,760원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 아파트처럼 최근 거래 평균이나 최신 거래를 기준으로 할인 여부를 검증할 수 없고, 522,000,000원의 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 특히 6회 유찰 자체가 시장의 반복적인 가격 저항을 보여주는 핵심 신호이므로 실제 임대수익, 공실 지속 가능성, 동일 상권의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,734,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,476,276원 |
| 2. 근저당 · 기아자동차주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신안농업협동조합 | 1,056,000,000원 | 57,257,724원 |
| 4. 근저당 · 신안농업협동조합 | 168,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신안농업협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 신안농업협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,644,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 117,257,724원, 미배당액은 1,526,742,276원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악고등학교 서측 인근 중앙프라자 4층 401호이며, 주위는 상가·점포·아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복6차선 아스팔트포장도로, 남측 왕복2차선 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·도시계획구역(남악신도시)·지구단위계획구역(남악지구)·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,346.8㎡, 공시지가 1,838,000원/㎡, 상업용 건부지이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상8층 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 감정평가상 공실이고 공부와의 차이는 없으며 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 확인. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매가와 임대료를 직접 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 감정평가상 공실입니다. 단순 공실인지, 업종·동선·관리상 문제로 장기 공실인지 현장을 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비. 2025년 2월분부터 2025.04.16 현재까지 약 760,000원의 관리비 미납이 기재돼 있습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 기재돼 있어 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있으므로 교부청구와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서 채권 미배당액은 1,526,742,276원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 유찰이 더 진행되면 미배당 규모가 커지는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “23%까지 내려왔다는 사실보다 왜 6번 유찰됐는지가 중요하다”
이 사건은 권리 자체보다 가격과 환금성 검증이 핵심입니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액도 0원이지만, 근린시설이 6회 유찰돼 감정가 522,000,000원에서 119,734,000원까지 내려왔다는 사실은 단순한 할인 신호로만 볼 수 없습니다. 비교 실거래 자료가 없고 현재 공실이며 임대관계도 미상입니다. 여기에 세금 압류와 760,000원의 관리비 미납까지 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건. 감정가 대비 할인율보다 실제 상권 가치와 임대 가능성이 입찰가를 결정해야 합니다.
