부산지방법원 2025타경101037. 부산 강서구 식만동의 블록구조 스레이트지붕 단층 주택과 토지에 관한 경매입니다. 핵심은 주택 전체가 아닌 공유지분 매각이라는 점입니다. 상속으로 문경숙·문경애·문경자·문길홍이 각각 4분의 1씩 소유하고 있고, 본건은 문경숙 지분 4분의 1에 대한 가압류와 강제경매에서 출발했습니다. 제시외 건물 지분 4분의 1도 함께 일괄매각됩니다.
말소기준권리는 2025년 1월 8일 엠메이드대부 유한회사의 문경숙 지분 가압류 26,362,641원입니다. 본건 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이므로 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낙찰자가 취득하는 것은 4분의 1 지분뿐이어서, 나머지 공유자 3명의 지분과 공유관계는 그대로 남습니다. 등기상 인수 0원과 독점 사용 가능은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 식만동 140 · 식만로259번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 매각대상 | 공유지분 4분의 1 · 제시외 건물 지분 4분의 1 포함 일괄매각 |
| 공유자 | 문경숙·문경애·문경자·문길홍 각 4분의 1 |
| 토지 | 대 85.3㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 516,400원/㎡ |
| 건물 | 블록구조 스레이트지붕 단층 · 급·배수, 위생, 가스설비 |
| 감정가 / 최저가 | 24,947,720원 / 8,558,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부 유한회사 / 23,627,683원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 공유관계는 존속
본건 매각대상 지분의 말소기준은 엠메이드대부 유한회사의 2025년 1월 8일 가압류입니다. 같은 채권자의 본건 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸할 예정이며, 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 다만 등기부에는 문경자 지분에 관한 별도의 강제경매개시결정 2건도 기재되어 있습니다. 현재 사건의 매각대상과 다른 공유지분에 관한 기록이므로, 각 지분의 사건 진행과 권리 상태를 분리해 확인해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 임대관계 미상
감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 단정할 수 없고, 점유자의 신원·전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 보증금과 전입관계가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 저가는 아니다
현재 최저가는 8,558,000원으로 감정가 24,947,720원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 감정가와 최저가는 모두 본건 매각대상인 공유지분 4분의 1에 대한 금액입니다. 주택 전체를 855만 원에 취득하는 경매가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 8,558,000원 | 34.3% | 89,241,734원 |
| 4회 유찰 시 | 5,990,600원 | 24% | 91,762,921원 |
| 5회 유찰 시 | 4,193,419원 | 17% | 93,527,753원 |
현재 회차의 실질취득액은 인수 0원을 반영해 8,558,000원입니다. 그러나 가격의 적정성은 감정가 대비 할인율이 아니라, 지분을 실제로 사용·처분할 수 있는지와 공유자 협의 가능성, 계획도로 저촉으로 인한 이용 제한을 기준으로 판단해야 합니다. 3회 유찰은 싸다는 증거라기보다 시장이 지분과 공법상 제한을 부담스러워했다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 554,044원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 26,362,641원 | 8,003,956원 |
| 3. 본건 경매개시결정 · 엠메이드대부 유한회사 | 23,627,683원 | 0원 |
| 4. 별도 경매개시결정 · 오케이에프앤아이대부 | 23,627,683원 | 0원 |
| 5. 별도 경매개시결정 · 제이티대부 | 23,627,683원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 8,003,956원이 선순위 가압류에 배당되고, 채권자 미배당액은 89,241,734원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·공법상 제한 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 식만동 시만교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 블록구조 스레이트지붕 단층입니다. 급·배수, 위생, 가스설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 제한. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 도로에 저촉됩니다. 제3종 구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
- 계획도로. 토지 85.3㎡ 중 대부분인 약 67.7㎡가 계획도로에 저촉된 상태로 평가됐습니다.
- 건물 저촉. 건물 대부분이 계획도로에 저촉되고, 남은 부분만으로는 단독 사용이 불가능해 건물 전체가 저촉된 상태로 평가됐습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 단독주택 전체가 아니라 문경숙 공유지분 4분의 1과 제시외 건물 지분 4분의 1을 취득하는 구조인지 원본 목록과 감정평가서에서 재확인하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자우선매수신고는 1회로 제한되지만, 실제 신고 여부에 따라 외부 최고가매수신고인이 낙찰받지 못할 수 있습니다.
- 점유·임대차 조사. 주택으로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 면담과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
- 도로 저촉 영향. 토지 약 67.7㎡와 건물 전체에 반영된 계획도로 저촉이 보상·철거·증개축· 담보가치에 미칠 영향을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 공유물 사용과 처분. 낙찰 뒤 특정 부분을 바로 독점 사용할 수 있는지, 공유자와 사용· 임대·매각 협의가 가능한지 사전에 검토해야 합니다.
- 별도 지분 사건. 문경자 지분에 관한 다른 강제경매개시결정 2건의 진행 상태와 향후 공유구조 변동 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건은 등기상으로만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려와 눈길을 끕니다. 하지만 낙찰자가 얻는 것은 단독주택 전체가 아니라 공유지분 4분의 1입니다. 공유자 우선매수권이 있고, 토지 대부분과 건물 전체가 계획도로 저촉의 영향을 받으며, 임대관계도 확인이 필요합니다.
따라서 8,558,000원을 단순히 “부산 단독주택 가격”으로 보면 안 됩니다. 이 금액은 공유관계·점유 불확실성·공법상 제한·낮은 환금성을 함께 떠안는 지분의 취득가입니다. 권리 인수는 없지만 물건 자체의 제약이 크므로, 결론은 등기 권리는 통과, 사용성과 환금성은 위험입니다.
