부산지방법원 2025타경101096. 부산 강서구 명지동 비엠타워 1층 101호 근린시설입니다. 소유자 이윤경은 2020년 1월 8일 거래가액 978,438,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 770,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 부산광역시 강서구의 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 더 중요한 부분은 물건의 상업용 부동산으로서의 환금성입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이지만 현재는 일시 창고 상태·공실이고, 주변은 위락시설과 근린생활시설이 일부 있으나 대부분 나지 상태인 미성숙 상가지대로 조사됐습니다. 3회 유찰이라는 결과도 이런 가격·수요 위험을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101096 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3590-1 비엠타워 1층 101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제6로 12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현재 일시 창고 상태) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상10층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이윤경 (2020.01.08. 소유권이전 · 거래가액 978,438,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 836,000,000원 / 286,748,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 835,504,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.01.08. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 770,000,000원입니다. 2024년 강서구 압류와 2025년 에이치에프지삼일유동화전문 유한회사 명의의 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023년 경남은행이 신청했던 종전 임의경매는 2024.10.16. 취하되어 해당 경매개시결정등기도 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 싸 보이는 숫자와 환금성은 별개
감정가 836,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 286,748,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 시나리오상 최저가는 200,723,600원, 5회 유찰 시에는 140,506,520원까지 내려갑니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 286,748,000원 | 34.3% | 488,066,472원 |
| 4회 유찰 시 | 200,723,600원 | 24.01% | 572,886,530원 |
| 5회 유찰 시 | 140,506,520원 | 16.81% | 632,260,571원 |
최저가의 하락폭은 매우 크지만, 감정가 대비 할인율만으로 상가의 적정 매수가를 판단하면 안 됩니다. 본건 주변은 감정평가에서 대부분 나지 상태의 미성숙 상가지대로 평가됐고, 물건 자체도 현재 공실·창고 상태입니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 임대 가능성·실사용 수요·향후 매각 가능성을 실제 상권과 함께 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,814,472원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 770,000,000원 | 281,933,528원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 집행비용 4,814,472원을 제외한 281,933,528원이 경남은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 488,066,472원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산환경공단 명지사업소 북서측 인근. 위락시설과 근린생활시설 등 상업용 건물이 일부 있으나 대부분 나지 상태인 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 동측 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,010.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,168,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 현재 공실이고 일시 창고 상태이며, 주변 상권이 미성숙 단계라는 점 때문에 재임대와 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 공실 기재가 실제 현황과 일치하는지, 내부에 물품·점유자·사용 흔적이 남아 있는지 직접 확인하세요.
- 상가 수요 확인. 명지동 해당 블록의 실제 공실률, 임대료, 관리비, 유사업종 입점 가능성을 주변 중개업소와 현장에서 확인하세요.
- 창고 상태 확인. 현재 일시 창고로 이용된 상태가 향후 근린생활시설 사용에 장애가 없는지 내부 마감·설비·복구비를 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 3회 유찰은 단순 할인 기회이기도 하지만 수요 부족이나 가격 저항의 결과일 수 있으므로 원인을 가격과 상권 양쪽에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 경남은행 근저당 미배당이 크더라도 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당액을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 상권과 출구”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2020년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 836,000,000원에서 3회 유찰되어 286,748,000원까지 내려왔지만, 현재 공실·창고 상태이고 주변은 대부분 나지인 미성숙 상가지대입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 하는 근린시설입니다.
