부산지방법원 2025타경101140. 부산 서구 서대신동2가에 위치한 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정상 블럭조 스레트지붕 단층 주택으로 이용되고 있습니다. 감정가 47,149,140원에서 9회 유찰되어 현재 최저가는 1,903,000원입니다.
등기상 근저당권은 없으며, 1995년 박영식의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 문제는 말소되는 등기보다 앞선 시점에 전입한 점유 관계입니다. 이종현은 1989.10.26 전입했으며, 가압류 접수일인 1995.05.12보다 앞섭니다. 조사상 대항력이 있는 것으로 분류되어 있지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
또한 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함 사실과 함께, 건물이 인접필지 일부를 점유하는 것으로 추정되어 전문적인 측량이 필요하다는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 입찰가격이 아니라 보증금 인수 범위와 토지 경계 문제를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101140 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동2가 500-21 외 1필지 내제조표30873호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 블럭조 스레트지붕 단층건 |
| 등기상 소유자 | 신종관 (1989.11.15 소유권이전등기) |
| 경매개시 관련 | 파산자 망 신종관의 상속재산 · 파산관재인 정지훈 |
| 감정가 | 47,149,140원 |
| 최저매각가 | 1,903,000원 (9회 유찰 · 감정가의 4.04%) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 기록 | 지목 대 · 면적 57.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 권리상 특이사항 | 말소기준 이전 전입자 이종현 · 보증금 미상 |
| 경계 관련 | 인접필지 일부 점유 추정 · 정확한 면적 및 토지 경계 확인을 위한 전문 측량 필요 |
① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 점유 관계가 중요하다
말소기준권리는 1995.05.12 접수된 박영식의 가압류입니다. 해당 가압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 근저당권은 등기상 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종현 | 1989.10.26 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 미배당액 승계 가능 | 2025.03.24 |
실제 확인된 임차인은 이종현 1명입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 근거하며, 보증금 및 확정일자의 확인이 필요합니다.
이종현은 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이나 매수인의 인수 위험 해소가 확정되지는 않습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 배당순위를 단정하기도 어렵습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 4.04%까지 하락한 이유를 확인해야 한다
최초 감정가 47,149,140원 대비 현재 최저가는 1,903,000원입니다. 9회 유찰을 거쳐 감정가의 4.04%까지 내려온 상태입니다. 그러나 거래 시세가 확인되지 않았고 선순위 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 잔여 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 1,903,000원 | 4.04% | 1,468,746원 | 보증금 미상 · 확정 불가 |
| 10회 유찰 시 | 1,332,100원 | 2.83% | 908,122원 | 보증금 미상 · 확정 불가 |
| 11회 유찰 시 | 932,469원 | 1.98% | 515,685원 | 보증금 미상 · 확정 불가 |
회차별 금액은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 예상 잔여액에는 확인되지 않은 채권, 임차보증금 배당, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 434,254원 |
| 1. 가압류 · 박영식 | 미상 | 0원* |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 망 신종관의 상속재산 | 미상 | 0원* |
| 3. 임차인 · 이종현 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부(기계적 추정) | - | 1,468,746원 |
* 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 항목으로, 실제 채권이 없거나 배당받을 권리가 없다는 의미는 아닙니다. 임차인의 보증금 및 배당액도 산정되지 않았습니다. 잔여액 1,468,746원은 집행비용만 차감한 기계적 계산치이며 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 건물·토지 경계 — 매각물건명세서의 핵심 경고
감정상 건물은 블럭조 스레트지붕 단층 주택입니다. 등기된 물건과 실제 건물의 점유 범위, 인접 토지의 소유관계, 제시외 건물의 위치와 범위를 확인해야 합니다. 특히 매수 후 정상적인 사용이나 처분을 계획한다면 경계 문제가 해소되지 않은 상태에서 취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
| 확인 항목 | 현재 확인 내용 | 검토 사항 |
|---|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각 | 건물·토지·제시외 건물의 매각 범위 |
| 인접필지 | 500-30번지 등 일부 점유 추정 | 측량 및 실제 점유 범위 확인 |
| 건물 구조 | 블럭조 스레트지붕 단층 | 현장 상태 및 제시외 건물 확인 |
| 공부와의 차이 | 감정요항표상 없음 | 경계 관련 별도 기재와 함께 검토 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 서대신역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택·다가구주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 도보 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 서대신역이 소재합니다. 감정요항표상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 블럭조 스레트지붕 단층 주택으로 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지 기록상 57.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 완경사지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 503,400원/㎡입니다.
- 환금성. 인접필지 점유 추정과 선순위 임차인의 보증금 미상이 매수자의 실제 취득비용 및 향후 처분 조건에 영향을 줄 수 있습니다. 단순한 최저가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 이종현의 전입일은 1989.10.26입니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 내용을 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 인수금액 재계산. 예상 낙찰가와 임차인의 실제 배당액을 확인한 뒤 미배당 보증금의 매수인 인수 여부와 금액을 산정해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 건물의 인접필지(500-30번지 등) 일부 점유 추정 사항을 전문 측량으로 확인하고, 경계 문제로 발생할 수 있는 사용·처분상 제약을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 실제 건물 배치와 대조해야 합니다.
- 배당표 재검토. 가압류 채권액과 임차보증금이 미상인 상태에서 산출된 잔여액을 확정 배당액으로 사용하지 않아야 합니다.
- 현장 및 점유 확인. 건물의 실제 이용상태와 점유자를 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 절차를 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 4.04%라는 수치보다 인수 보증금과 경계 관련 비용을 포함한 실제 취득비용을 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문서를 최신 기준으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “190만원짜리 집”이 아니라, 인수비용이 확인되지 않은 경매
이 물건은 9회 유찰되어 감정가의 4.04%인 1,903,000원까지 최저가가 낮아졌습니다. 등기상 근저당권은 없고 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
그러나 선순위 전입자 이종현의 보증금이 확인되지 않았으며, 건물의 인접필지 점유 가능성도 남아 있습니다. 따라서 최저가 1,903,000원을 실질취득비용으로 간주할 수 없고, 매수인이 부담할 금액도 확정할 수 없습니다.
특히 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 내려가더라도 총 취득비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 실제 거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저가 취득을 판단할 근거는 부족합니다.
결론은 보류입니다. 선순위 보증금·배당 가능액과 실제 토지 경계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 추가 유찰 여부가 아니라 숨은 인수금액과 건물의 실제 권리 범위를 확정하는 것입니다.
