부산지방법원 2025타경101140. 부산 서구 서대신동2가 500-21 소재 물건으로, 법원 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 주택입니다. 건물은 블럭조 스레트지붕 단층 구조이고, 토지는 대 57.0㎡입니다. 감정가 47,149,140원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,718,000원입니다.
등기상 말소기준은 1995.05.12 접수된 박영식 가압류입니다. 이후 2025.03.11 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 기입됐고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 이종현의 전입일이 1989.10.26으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 임차인을 단정적인 ‘대항력 있음’으로 볼 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101140 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동2가 500-21 |
| 등기 부동산 | [건물] 부산광역시 서구 서대신동2가 500-21외 1필지 내제조표30873호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 |
| 건물 구조 | 블럭조 스레트지붕 단층 · 외벽 몰탈위페인팅마감 · 샷시창 |
| 토지 | 대 57.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 503,400원/㎡ |
| 소유자 | 신종관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 47,149,140원 / 2,718,000원 (8회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
등기상 소유권이전은 1989.11.15 신종관 명의이고, 말소기준은 1995.05.12 박영식 가압류입니다. 2025.03.11에는 파산자 망 신종관의 상속재산을 채권자로 한 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 기입됐습니다. 등기 권리 자체는 매각으로 정리되는 구조지만, 이종현의 전입은 1989.10.26으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 배당요구는 했지만 보증금이 안 보인다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종현 | 1989.10.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입신고 시점만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 배당요구 사실만으로 매수인 인수가 없다고 결론낼 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 이 사건에서는 보증금 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
③ 가격 — 8회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차는 감정가 47,149,140원의 5.76% 수준인 2,718,000원입니다. 9회 유찰 시 1,902,599원, 10회 유찰 시 1,331,819원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일·인근 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 시세와 비교할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 448,924원 |
| 2. 가압류 · 박영식 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 망 신종관의 상속재산 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,269,076원 |
집행비용은 448,924원, 소유자 교부 잔여는 2,269,076원으로 계산돼 있습니다. 박영식 가압류와 경매개시결정 관련 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장 리스크 — 인접필지 점유 추정
매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 또한 건물이 인접필지인 500-30번지 등에 일부 점유하는 것으로 추정되며, 정확한 면적과 토지 경계 확인에는 전문적인 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대신역 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 도보 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 서대신역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 57.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 503,400원/㎡이며 완경사·사다리형입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이종현의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상인 만큼 실제 인수금액 확인이 최우선입니다.
- 배당요구만으로 안심 금지. 2025.03.24 배당요구가 접수됐지만, 미배당 보증금이 생길 수 있는지는 보증금 규모와 우선변제 범위를 확인해야 판단할 수 있습니다.
- 실질취득비용 재산정. 임차보증금이 낙찰가를 초과하고 대항력이 인정되는 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
- 전문 측량. 인접필지 500-30번지 등에 건물이 일부 점유하는 것으로 추정되므로 정확한 면적과 경계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건을 매각물건명세서 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “271만원”보다 먼저 확인할 두 가지
이 사건은 감정가 47,149,140원에서 8회 유찰돼 최저가가 2,718,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 현재는 가격 메리트를 확정할 단계가 아닙니다. 동일·인근 실거래 자료가 없고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 이종현의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실제 매수인 인수금액도 미상입니다.
여기에 건물이 인접필지를 일부 점유하는 것으로 추정돼 전문적인 측량까지 필요합니다. 즉 이 물건의 핵심은 임차보증금 확인과 토지·건물 경계 확인입니다. 8회 유찰이라는 숫자만으로 싸다고 판단하기에는 권리와 현장 불확실성이 큽니다.
