부산지방법원 2025타경101187. 부산 강서구 지사동 ‘지사금강펜테리움’ 113동 9층 905호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 소유자 하정헌은 2022.04.18. 거래가 152,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 곽옥동의 전입·점유·확정일자가 형성됐습니다. 곽옥동의 임차보증금은 140,000,000원이며, 2023.05.08. 주택임차권등기까지 마쳐 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.16. 곽옥동의 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 현 회차 배당계산상 미배당액 16,564,000원은 존재하지만, 매수인이 실제로 승계할 금액은 0원*으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 지사동 1184-1 지사금강펜테리움 제113동 제9층 제905호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 과학산단2로20번길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 20층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 하정헌 (2022.04.18. 소유권이전 · 거래가 152,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,309,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
2014.02.20. 설정된 부산은행 근저당권 114,000,000원은 2022.04.19. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.03.12. 연수구 압류이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 곽옥동은 말소기준권리보다 앞선 2022.04.18. 전입·점유·확정일자를 갖추고, 2023.05.08. 임차권등기까지 마친 대항력 있는 임차인입니다. 확약이 없었다면 현 최저가 126,000,000원에서 우선배당을 받고도 남는 16,564,000원이 매수인에게 승계될 수 있었습니다.
임차인 및 보증기관 승계 현황
| 구분 | 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 곽옥동 | 2022.04.18 / 2022.04.18 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 | 실질 0원* |
| 보증기관 대위·승계 | 보증공사 | 2022.04.18 / 2022.04.18 | 별도 합산 없음 | 곽옥동 승계 우선변제 | 확약 적용 |
* 확약이 없다고 가정한 현 회차 룰상 인수액은 16,564,000원입니다. 제출된 확약을 반영하면 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.26억은 최근 거래보다 높다
같은 단지 ‘지사금강펜테리움’은 1,111세대이며 2013.11.19. 준공됐습니다. 비교 대상은 전용 59.94㎡대 최근 실거래 12건으로, 2026년 6월과 7월 거래입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 112,333,333원이고, 최신 거래는 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 22 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 3 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡대 | 12건 | 112,333,333원 |
최근 거래 범위는 100,000,000원~120,000,000원입니다. 확약 반영 후 실질취득액은 최저가와 같은 126,000,000원인데, 이는 최근 12개월 평균보다 13,666,667원 높고 평균의 112.2%입니다. 최신 거래 115,000,000원보다 11,000,000원, 최근 최고 거래 120,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 곽옥동 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 부산은행 근저당권 | 114,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한카드 가압류 | 6,365,451원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 152,309,667원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 곽옥동 보증금 미배당액은 16,564,000원입니다. 다만 2026.06.16. 제출된 확약에 따라 해당 잔존 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 126,000,000원 | 16,564,000원 | 0원* | 126,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 100,800,000원 | 41,411,200원 | 0원* | 100,800,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 80,640,000원 | 61,211,520원 | 0원* | 80,640,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지사금강펜테리움은 1,111세대, 2013.11.19. 준공 단지입니다.
- 입지. 녹산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스와 시내버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 9층이며, 급·배수·위생·승강기·공동현관기, 화재경보·탐지설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 가로망과 주차시설이 확보돼 있습니다. 공시지가는 752,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·지방산업단지· 지원시설구역 등에 해당하며, 절대보호구역과 상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 2개월 동일 면적 거래가 12건 존재하지만 거래가는 100,000,000원~120,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 최저가는 이 범위 상단보다도 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 원문으로 확인하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 곽옥동 1명과 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 126,000,000원은 최근 평균 112,333,333원의 112.2%이며, 최신 거래와 최근 최고 거래보다도 높습니다.
- 유찰 이력 반영. 본건 4회, 단지 경매 평균 3.5회 유찰이라는 수치를 응찰가 판단에 반영하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 일정, 임차권등기 말소 절차를 현장에서 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리사무소와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 첫인상은 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 무겁습니다. 최저가 126,000,000원만 놓고 보면 룰상 미배당 보증금 16,564,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조이기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서, 곽옥동 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 126,000,000원은 최근 12개월 평균 112,333,333원의 112.2%이며, 최신 거래 115,000,000원과 최근 최고 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 본건 4회, 단지 평균 3.5회의 유찰 이력까지 고려하면 결론은 명확합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 현재 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 최초 숫자가 아니라, 확약 반영 후 실질취득액을 최근 거래와 비교하는 데 있습니다.
