44,590,000원
부산지방법원 2025타경101240. 부산 사상구 괘법동 일루스타 4층 403호, 집합건축물대장상 업무시설 오피스텔입니다. 감정가 130,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 44,590,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 확인 실거래 120,000,000원의 37.2%에 불과하지만, 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다.
임차인 정우용은 2022.07.29. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.06.07. 조은우 가압류보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 150,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 43,387,380원, 미배당 보증금은 106,612,620원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 4층 403호 도로명: 부산광역시 사상구 낙동대로1210번길 94 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 38.78㎡ · 지하 1층, 지상 17층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사하율건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정우용 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인일 | 2019.05.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2019년 소유권보존 직후 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2019.06.12. 신탁재산이 주식회사하율건설에 귀속됐습니다. 2020년과 2021년 주식회사세창건설이 신청한 강제경매개시결정은 각각 취하돼 등기가 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2023.06.07. 조은우의 가압류 139,000,000원입니다. 이후의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 정우용의 전입·점유일 2022.07.29.은 이 말소기준보다 빠르고, 2025.03.11. 주택임차권등기까지 마쳤으므로 보증금 미배당액이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 임대차 주요일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 정우용 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 계약 2022.06.27 전입·점유 2022.07.29 확정 2024.08.09 배당요구 2025.03.11 | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 예상 인수 106,612,620원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 정우용 본인의 임차권등기이므로, 실제 임차인은 1명입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰자가 최저가만 납부하고 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가 대신 실질취득으로 봐야 한다
일루스타 전용 38.78㎡와 면적이 일치하는 확인 실거래는 2024.06. 13층 120,000,000원 1건입니다. 표본은 1건이므로 층·상태 차이를 감안해야 하지만, 현재 회차의 실질취득 151,202,620원은 이 거래보다 31,202,620원 높고, 실거래의 126.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.78㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 확인 평균 | 38.78㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 정우용 보증금 | 150,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 주식회사세창건설 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사 세창건설 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조은우 | 139,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매신청채권자 · 정우용 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 106,612,620원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 고정
| 회차 | 예상 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 | 44,590,000원 | 106,612,620원 | 151,202,620원 |
| 4회 유찰 시 | 31,212,999원 | 119,748,835원 | 150,961,834원 |
| 5회 유찰 시 | 21,849,099원 | 128,944,185원 | 150,793,284원 |
4회 유찰 시 낙찰가는 31,212,999원으로 내려가지만 인수액은 119,748,835원으로 증가해 총부담은 150,961,834원입니다. 5회 유찰 시에도 실질취득은 150,793,284원입니다. 어느 회차에서도 확인 실거래 120,000,000원보다 30,000,000원 이상 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설 오피스텔이며, 전용면적은 38.78㎡입니다.
- 입지. 사상초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설과 점포 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 사상역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 17층 건물로, 급배수·위생·승강기·기계식주차·무인현관·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 주차시설이 마련돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구의 평지 사다리형 토지이며, 공시지가는 ㎡당 3,615,000원입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9호 규모이며 확인된 동일면적 실거래가 1건에 그쳐 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 임차보증금 인수액을 합친 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기명령, 임대차계약서와 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 관계인 검증. 임차인과 경매신청채권자가 모두 정우용이므로 채권 발생 경위와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 임차인의 실제 점유 여부와 임차권등기 후 퇴거 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·주차. 체납 관리비와 기계식주차설비의 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34%”가 아니라 “실질취득 126%”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 130,000,000원의 34.3%, 확인 실거래 120,000,000원의 37.2%까지 떨어진 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당 후 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 총부담은 151,202,620원으로 확인 실거래보다 31,202,620원 높습니다. 한두 차례 더 유찰돼도 총부담은 150,000,000원 안팎에 머뭅니다. 여기에 3회 유찰, 9호 규모, 제한적인 실거래 표본과 관계인 확인 필요성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 시세 이상이며, 현 조건에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
