확약으로 인수는 실질 0원*, 그래도 3회 유찰 최저가가 최근 시세보다 높다 — 협성·DS엘리시안 604호

부산지방법원 2025타경101350. 부산 강서구 지사동 ‘협성·DS엘리시안’ 113동 6층 604호, 전용 59.9931㎡ 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 2023년 등기된 최희수 씨의 임차보증금 160,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.10.05, 확정일자는 2021.10.06, 전입·점유개시는 2021.10.25로, 2025.04.24 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.

원칙적인 배당 산식만 적용하면 매각대금 137,000,000원에서 집행비용 2,718,000원을 뺀 134,282,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 25,718,000원은 대항력에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.16 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 문언대로 이행되는 것을 전제로 하면 부족분 25,718,000원은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 확약서가 승부처

등기 이력상 경남은행 근저당 66,000,000원과 이정숙 근저당 270,000,000원은 2016.03.25 말소됐고, 금정신용협동조합 근저당 156,000,000원은 2021.10.25 말소됐습니다. 박미진 씨의 전세권 30,000,000원도 2020.03.16 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.

현재 권리분석의 대상은 최희수 씨의 임차권등기입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라 최희수 씨로부터 보증금채권을 양도받은 신청채권자입니다. 동일 보증금을 임차인 보증금과 주택도시보증공사 청구액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 확약이 있어도 137,000,000원은 비싸다

협성·DS엘리시안은 1,277세대, 2015.04.17 준공 단지입니다. 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 전용 59.93~59.99㎡의 2026년 6~7월 실거래 12건입니다.

최근 거래 범위는 125,000,000원~135,000,000원, 최근 12개월 평균은 132,833,333원, 최신 거래는 134,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 137,000,000원으로, 최근 평균의 103.1%이며 최신 거래와 실거래 최고가 135,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮아 보이거나 인수액이 0원이 되더라도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

통상 산식에서는 임차보증금 미배당액 25,718,000원이 발생하지만, 2026.06.16 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 부산광역시 강서구 지사동 소재 아파트로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공장 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 비교적 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 24층 건물 내 6층으로, 승강기·난방·위생·급배수·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 752,800원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능해 통상적인 상태를 상정해 평가됐으므로 실제 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 1,277세대 아파트이고 동일 면적의 최근 거래 12건이 있으나, 현재 실질취득액은 최근 거래 범위 125,000,000원~135,000,000원을 웃돕니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.06.16 확약서의 제출 주체, 채권 양도 관계, 대항력 포기 범위, 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 사건기록에서 직접 확인하세요.
• 실질취득액 기준. 확약이 유효하면 실질취득액은 137,000,000원입니다. 최근 평균 132,833,333원과 최신 거래 134,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 판단해야 합니다.
• 3회 유찰 가격 확인. 3회 유찰인데도 최저가가 감정가 100%인 구조이므로 매각공고의 최저매각가격과 기일 변경 여부를 직접 대조하세요.
• 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하고 내부 현황은 폐문으로 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 관리상태. 감정평가가 통상적인 상태를 상정해 이뤄졌으므로 누수·결로·수리 필요성·설비 상태를 현장에서 점검하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 승계 가능 금액을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 채권양도 관련 서류를 최종 공고 기준으로 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원*이어도 가격은 합격이 아니다”

이 사건은 처음 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 인수형입니다. 실제로 매각가 137,000,000원 기준 통상 미배당액은 25,718,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 해당 확약이 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.

문제는 가격입니다. 확약 후 실질취득액 137,000,000원은 최근 12개월 평균 132,833,333원의 103.1%이고, 최신 거래 134,000,000원과 최근 최고 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 여기에 현재 3회 유찰 이력이 겹칩니다. 권리는 확약서 확인을 조건으로 정리 가능하지만, 가격은 현재 기준 보류. 이 물건은 낮아 보이는 감정가나 인수 해소가 아니라, 최근 실거래보다 충분히 낮은 응찰가를 확보할 수 있는지가 승부처입니다.