부산지방법원 2025타경101358. 사상구 주례동 팍스타운 16층 1602호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가서의 실제 이용상태와 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 명시되어 있습니다. 감정가 3.3억원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,331만원 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 가격을 결정하는 것은 최저매각가보다 선순위 주택임차권입니다. 임차인 정영광은 2021년 11월 23일 전입·점유를 시작했고, 2021년 9월 15일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023년 11월 30일에 마쳐졌습니다. 반면 이번 경매의 말소기준권리는 2025년 4월 23일 강제경매개시결정입니다.
매각물건명세서에도 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 매수인의 실제 부담은 약 2.95억원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 16층 1602호 도로명주소: 부산광역시 사상구 가야대로378번길 1 |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 감정평가 및 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔) |
| 전용면적 | 70.2715㎡ (실거래 비교면적 70.27㎡) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 17층 중 16층 |
| 단지 | 팍스타운 · 29세대 · 2018.10.30 준공 |
| 소유자 | 주식회사삼림 |
| 감정가 | 330,000,000원 |
| 최저매각가 | 13,317,000원 (9회 유찰 · 감정가 약 4.04%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 339,109,318원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기상 주요 인수 | 을구 3번 주택임차권 · 정영광 · 보증금 295,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2025.04.23. 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 설정되었던 국 명의 근저당권(채권최고액 910,383,804원)은 2022.11.28. 이미 말소되었습니다. 과거 주식회사 선우의 강제경매개시결정도 말소된 상태입니다.
반면 을구 3번 정영광의 주택임차권은 현재 존속하며, 전입·점유와 확정일자 모두 이번 경매의 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후의 사상구 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 낙찰가가 아닌 보증금이 핵심
실제 임차인은 정영광 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 보증금은 295,000,000원이며, 전입신고와 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정영광 부동산 전부 주거(임차권등기) |
295,000,000원 | 전입 2021.11.23 확정 2021.09.15 임차권등기 2023.11.30 |
대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 승계 해당 없음 | 282,322,706원 |
배당요구일 2023.11.30 · 계약일 2021.09.15 · 배당요구 있음. 예상 인수금은 현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 추정액을 차감한 배당표에 따른 금액입니다.
③ 시세 비교 — 1,331만원이 아니라 실질취득 약 2.96억으로 비교
팍스타운 동일 면적(전용 70.27㎡)의 실거래 12건 평균은 223,041,666원입니다. 다만 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 226,250,000원(6건)과 최신 거래인 2026년 6월 252,000,000원을 우선적으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.27㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.03 | 70.27㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 13 | 226,500,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2025.07 | 70.27㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 2025.06 | 70.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 70.27㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2025.05 | 70.27㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 70.27㎡ | 8 | 216,000,000원 |
| 2024.07 | 70.27㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 70.27㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.27㎡ | 6건 | 226,250,000원 |
| 전체 평균 | 70.27㎡ | 12건 | 223,041,666원 |
최근 12개월 거래 추세는 이전 기간 대비 +2.9%입니다. 전체 평균과 비교하면 최근 거래가격이 소폭 높은 흐름이며, 최신 거래 역시 252,000,000원입니다. 그럼에도 현재 실질취득 예상액인 295,639,706원은 최근 평균보다 약 69,389,706원, 최신 거래보다도 약 43,639,706원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,317,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 639,706원 |
| 1. 임차인 정영광 · 우선변제 | 295,000,000원 | 12,677,294원 |
| 2. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 339,109,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | — | 282,322,706원 |
집행비용 639,706원은 매각가의 약 4.8%를 적용한 추정치입니다. 임차인에게 12,677,294원이 배당되고 보증금 부족분은 매수인이 인수하는 것으로 산정했습니다. 한국주택금융공사 예상배당은 0원이며, 청구금액 기준 미배당액은 339,109,318원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 기다려도 실질취득은 거의 그대로
이 물건의 가장 중요한 특성은 낙찰가가 떨어진 만큼 미배당 보증금이 늘어난다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상태가 지속되면 매수인의 총부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
| 구분 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 감정가 4.04% |
13,317,000원 | 282,322,706원 | 295,639,706원 |
| 10회 유찰 시 감정가 2.82% |
9,321,900원 | 286,245,894원 | 295,567,794원 |
| 11회 유찰 시 감정가 1.98% |
6,525,330원 | 288,992,126원 | 295,517,456원 |
실질취득 = 낙찰가 + 매수인 인수 예상액. 각 회차의 집행비용 추정으로 발생하는 소폭 차이가 반영된 값이며, 별도의 취득세·명도비·기타 거래비용은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동, 부산지하철 2호선 냉정역 남동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 냉정역이 소재합니다. 북측은 광대로, 서측은 폭 약 8m의 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 17층 건물입니다. 위생·급배수·소화·승강기설비와 도시가스 개별난방이 설치되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도 확인. 물건종류 표기는 근린시설이지만 감정평가 이용상태 및 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 입찰 전 건축물대장과 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,151,000원/㎡입니다.
- 환금성. 팍스타운은 29세대 규모의 건물입니다. 동일 면적 실거래 12건은 198,000,000원부터 252,000,000원 사이에 분포합니다. 세대수가 적고 거래가격 편차가 있어 개별 호실의 층·상태에 따른 환금성 점검이 필요합니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회이며, 본건은 이미 9회 유찰되었습니다. 매각가율만으로 저가 여부를 판단하기보다 인수금이 포함된 총부담을 기준으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 반드시 합산. 현재 최저가 13,317,000원에 입찰하더라도 예상 인수금 282,322,706원을 더한 실질취득은 약 295,639,706원입니다.
- 임차권등기 확인. 정영광의 전입·확정일자·점유개시 및 임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 매수인 인수 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 10회·11회 유찰 시에도 실질취득은 약 2.95억원으로 유지됩니다. 최저가가 낮아지는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것은 다릅니다.
- 시세 기준. 과거 전체 평균 223,041,666원보다 최근 12개월 평균 226,250,000원과 최신 거래 252,000,000원을 우선 참고하세요. 현재 실질취득은 두 기준 모두 웃돕니다.
- 실제 배당 확인. 현재 계산에는 집행비용 추정치가 사용되었습니다. 당해세·최우선변제 등 배당 변동 요인이 있을 수 있으므로 최종 배당관계와 인수범위를 확인해야 합니다.
- 용도·점유 확인. 업무시설(오피스텔) 기재와 주거용 임차권이 병존하므로 건축물대장·현황조사·실제 이용상태를 확인하고, 임차인과의 인도 및 보증금 정산 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용은 매각대금과 별도로 확인해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 4%”와 “시세의 131%”는 동시에 성립한다
부산 팍스타운 1602호의 최저매각가는 13,317,000원으로, 감정가 330,000,000원의 약 4.04%까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 정영광의 임차보증금 295,000,000원 중 대부분을 매수인이 인수해야 합니다.
현재 최저가 기준 예상 인수액은 282,322,706원이며, 실질취득 예상액은 295,639,706원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 226,250,000원의 약 130.7%로, 최신 거래 252,000,000원보다도 높습니다.
추가 유찰이 발생해도 보증금 미배당분이 증가하므로 매수인의 실질 부담은 거의 줄어들지 않습니다. 현재 가격을 판단할 때는 감정가 대비 할인율보다 선순위 임차보증금 인수액과 최근 실거래 시세의 차이가 훨씬 중요합니다. 이 물건은 9회 유찰된 저가 매물로 보기보다, 대항력 있는 임차인의 보증금이 실질취득 가격을 결정하는 인수형 경매물건으로 접근해야 합니다.
