부산지방법원 2025타경101358. 팍스타운 16층 1602호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 8회 유찰된 19,024,000원이라는 숫자가 아닙니다. 임차권자 정영광은 2021.11.23. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.09.15., 임차보증금은 295,000,000원입니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않아 매수인이 인수합니다.
현 회차 매각가 19,024,000원을 가정하면 집행비용 742,432원을 먼저 제외하고 임차인에게 18,281,568원이 배당됩니다. 남는 미변제 보증금은 276,718,432원입니다. 따라서 낙찰대금과 인수액의 단순합은 295,742,432원이며, 권리분석 관점에서는 실질취득이 임차보증금 약 2.95억원 수준으로 사실상 고정된다고 보는 것이 맞습니다. 9회·10회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 16층 1602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 전용면적 / 층 | 70.2715㎡ · 지하2층 지상17층 중 16층 |
| 소유자 | 주식회사삼림 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 19,024,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 339,109,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
등기상 현재 핵심 권리는 을구 3번 정영광 주택임차권입니다. 전입·점유일 2021.11.23.은 현재 경매개시결정 2025.04.23.보다 앞서고, 매각물건명세서에서도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 반면 2025.04.23. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 2025.09.01. 사상구 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영광 | 주거 (임차권등기) | 2021.11.23 | 2021.09.15 | 295,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가 8.4%가 아니라 실질취득 2.95억으로 봐야 한다
팍스타운 동일 면적 70.27㎡ 거래는 최근 12건이 확인되고, 전체 평균은 223,041,666원입니다. 다만 가격 판단은 더 최근 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 226,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 252,000,000원이며 최근 구간은 이전보다 2.9% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.27㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.03 | 70.27㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 13 | 226,500,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2025.07 | 70.27㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 226,250,000원 |
표면상 최저가 19,024,000원은 최근 12개월 평균의 8.4%에 불과하지만, 이는 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 실제 부담 기준인 보증금 약 295,000,000원은 최근 12개월 평균 226,250,000원의 약 130.4%, 최신 거래 252,000,000원의 약 117.1%입니다. 따라서 현재 최저가가 아무리 낮아도 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 742,432원 |
| 1. 임차인 정영광 보증금 | 295,000,000원 | 18,281,568원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 339,109,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 임차인 보증금 중 18,281,568원만 배당되고, 부족분 276,718,432원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사는 예상배당 0원이며 청구액 339,109,318원이 미배당으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 2호선 냉정역 남동측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 냉정역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물의 16층 1602호이며 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 팍스타운은 29세대, 2018.10.30. 준공이며 동일 면적 실거래 12건 평균은 223,041,666원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가는 19,024,000원이지만 인수액 276,718,432원을 포함하면 실질부담은 약 2.95억원 수준입니다.
- 임차권 원본 대조. 정영광의 임차권등기, 전입 2021.11.23., 확정일자 2021.09.15., 보증금 295,000,000원 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착각 금지. 9회·10회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득 총액은 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근12개월 평균 226,250,000원, 최신 거래 252,000,000원과 비교해야 하며 최저가 비율 8.4%만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 임차관계는 현장·점유 상태와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,902만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 표면 가격은 감정가 330,000,000원에서 8회 유찰되어 19,024,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 정영광의 보증금 295,000,000원이 앞에 있습니다. 현 회차에서 배당받지 못하는 276,718,432원을 매수인이 인수하기 때문에, 실질취득은 약 2.95억원 수준입니다. 최근 12개월 평균 226,250,000원, 최신 거래 252,000,000원보다도 높은 수준입니다.
최저가가 내려가도 실질가격은 내려가지 않습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총 부담액입니다. 권리와 가격을 함께 보면 저가 매수형이 아니라 고액 인수형에 가깝습니다.
