부산지방법원 2025타경101375. 부산 강서구 대저2동의 토지와 근린생활시설을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 목록 5번 건물은 작업장 등으로, 목록 6번 건물은 사무실 등으로 이용 중이며, 제시외 건물 5-1부터 6-1까지는 일괄매각에 포함됩니다. 반면 목록 2번 토지 위 컨테이너 2식은 매각에서 제외되고 적재물도 소재합니다. 목록 3번과 4번 토지는 지목과 현황 모두 도로로 이용 중입니다.
등기만 날짜순으로 읽으면 2022년 4월 말소기준권리보다 앞선 고액 근저당과 가압류가 여러 건 있어 거액 인수형처럼 보일 수 있습니다. 하지만 을구 1·2·5·6·8번 근저당과 갑구 5·6·7·12번 압류·가압류에는 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 따라서 살아 있는 말소기준권리는 2022.04.29. 부산은행 근저당권 1,056,000,000원이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 읽는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 4902 · 부산광역시 강서구 맥도길 530-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 작업장 및 사무실 |
| 건물 구조 | 목록 5: 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 목록 6: 일반철골구조 판넬지붕 2층 |
| 소유자 | 농업회사법인한국도시농업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,345,279,200원 / 659,187,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십이차유동화전문 유한회사 / 1,111,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물 5-1부터 6-1 포함 · 컨테이너 2식 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리의 말소 여부가 핵심
을구 1번 국민은행 근저당 480,000,000원과 을구 2번 국민은행 근저당 204,000,000원은 2015.04.06. 말소됐습니다. 같은 날 설정된 을구 5번 신한은행 근저당 780,000,000원은 2020.01.31. 말소됐고, 을구 6번 부산항신용협동조합 근저당 768,000,000원도 2021.03.05. 말소됐습니다. 현 소유자 명의로 설정됐던 을구 8번 신한은행 근저당 996,000,000원 역시 2022.04.29. 말소된 뒤 같은 날 부산은행 근저당이 설정됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희영 | 2022.07.01 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이희영의 전입일은 2022.07.01.로 말소기준일 2022.04.29.보다 늦습니다. 따라서 보증금 70,000,000원에 관한 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 이는 배당 참여 여부의 문제이며 이 사건에서 매수인 인수로 연결되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 659,187,000원으로 감정가 1,345,279,200원의 49%입니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 할인은 경매 회차가 진행되며 생긴 절차상 할인일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인과는 별개의 개념입니다.
③ 예상배당표 (매각가 659,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,991,870원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 204,000,000원 | 170,195,130원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 신한은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 부산항신용협동조합 | 768,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 238,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당 · 신한은행 | 996,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 박승배 | 28,587,280원 | 0원 |
| 9. 을구 11번 근저당 · 부산은행 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 12번 근저당 · 부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 14번 가압류 · 배철훈 | 14,072,338원 | 0원 |
| 12. 갑구 15번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 13. 갑구 16번 가압류 · 기술보증기금 | 570,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 17번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 270,663,282원 | 0원 |
| 15. 갑구 19번 가압류 · 부산은행 | 10,314,510원 | 0원 |
| 16. 갑구 22번 가압류 · 김현진 | 20,000,000원 | 0원 |
| 17. 갑구 23번 가압류 · 김현진 | 56,609,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 총채권액은 5,547,747,190원, 채권자 배당액은 650,195,130원, 미배당액은 4,897,552,060원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 현물·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 목록 5번은 근린생활시설 작업장 등, 목록 6번은 근린생활시설 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 5-1부터 6-1까지는 매각에 포함되지만, 목록 2번 토지 위 컨테이너 2식은 매각에서 제외되고 적재물도 소재합니다.
- 위반건축물. 목록 5번 건물은 제시외 건물 5-1로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 도로 이용. 목록 3번과 4번 토지는 지목과 현황 모두 도로로 이용 중이므로 독립적인 수익성과 처분성을 별도로 평가해야 합니다.
- 입지. 배영초등학교 남서측 근거리로, 주변은 근린생활시설·제조업소·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·제3종 공항소음 구역·비행안전제2구역이 중첩됩니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 작업장·사무실·도로 토지를 묶은 비표준 일괄매각으로 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 을구 1·2·5·6·8번과 갑구 5·6·7·12번의 말소 효력 및 공동담보 해소 여부를 등기 원본과 공동담보목록으로 재확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 말소된 권리가 배당표에 포함돼 있으므로 신청채권자·부산은행의 실제 채권관계와 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 시정 가능성. 목록 5번의 위반건축물 등재 사유, 이행강제금, 원상회복 및 추인 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 컨테이너 2식과 적재물의 소유자, 철거·반출 책임, 점유 범위를 현장에서 특정해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 매각에 포함되는 5-1부터 6-1까지의 구조·면적·경계가 감정평가서 및 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 도로 토지 가치. 목록 3번과 4번 도로의 통행 관계, 단독 처분 가능성, 인접 토지와의 결합가치를 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 개발제한구역, 공항소음 구역, 비행안전구역에서 현재 이용의 적법성과 향후 증축·용도변경 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 상한 산정. 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고 임대수익, 공실, 보수·철거비, 위반건축물 비용을 반영한 개별 수익가치로 상한을 정해야 합니다.
- 매각 진행 상태. 매각기일과 현재 절차 진행 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원과 투자 안전성은 같은 말이 아니다
등기상 말소된 과거 권리를 정확히 제외하고 보면, 이 사건의 말소기준은 2022.04.29. 부산은행 근저당이고 실제 임차인 이희영은 그 이후 전입했습니다. 따라서 임차보증금과 후순위 권리를 매수인이 떠안을 가능성은 낮으며 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 659,187,000원입니다.
그러나 이 물건의 난도는 권리 인수보다 현물과 가격에 있습니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가의 49%만 보고 싸다고 판단할 수 없고, 위반건축물·매각 제외 컨테이너·적재물·도로 이용 토지·개발제한 및 공항 관련 규제가 동시에 존재합니다. 여기에 배당 계산에는 이미 말소된 고액 근저당이 포함돼 있어 재산정이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 현물·배당 검증은 고난도입니다.
