133,000,000원
부산지방법원 2025타경101422. 부산 서구 동대신동3가 휴그린3차 11층 1103호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가와 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 건물은 2018년 1월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물이고, 대상 면적은 54.58㎡입니다.
권리관계의 출발점은 2018년 3월 6일 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 293,800,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 현재 소유자인 주식회사순수해는 2022년 4월 5일 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정이 들어왔지만 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동3가 471-5 휴그린3차 11층 1103호 도로명: 부산광역시 서구 구덕로322번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 · 전용 54.58㎡ · 14층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사순수해 (2022.04.05. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (5회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,411,351원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 건물 규모 | 휴그린3차 8세대 · 사용승인 2018.01.25. |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
2018년 3월 6일 부산성의신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 임차인 박재국의 전입·점유개시는 2020년 11월 24일로 말소기준보다 늦고, 임차권등기도 2023년 1월 2일에 이루어졌습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하며, 알려진 임차보증금을 낙찰자가 법정 대항력 때문에 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재국 | 1103호 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 189,000,000원 | 없음 전입 2020.11.24. | 우선변제만 주장 확정일자 2020.10.27. | 주택도시보증공사 양도 전 임차권자 박재국 |
실제 임차인은 박재국 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 박재국과 연결된 보증금 채권의 양수·승계 주체로 표시되어 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 박재국의 임대차계약일은 2020년 10월 21일, 확정일자는 2020년 10월 27일, 전입 및 점유개시는 2020년 11월 24일이고, 보증금은 189,000,000원입니다.
* 2026.03.31. 제출된 확약을 전제로 한 판단입니다. 이 확약은 박재국 관련 임차보증금과 임차권등기에만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 매각 전 새롭게 확인되는 다른 점유자나 임차관계가 있다면 별도로 대항력과 인수 여부를 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 평균의 74.9%
휴그린3차의 최근 거래 8건은 160,000,000원~206,000,000원이고 평균은 177,500,000원입니다. 현재 최저매각가 133,000,000원에 알려진 인수액 0원을 더한 실질취득액은 133,000,000원으로, 실거래 평균보다 44,500,000원 낮고 평균의 74.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.19㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 58.19㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 58.19㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.05 | 54.58㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2024.04 | 58.19㎡ | 14 | 206,000,000원 |
| 2023.02 | 54.58㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 54.58㎡ | 14 | 189,000,000원 |
| 2022.04 | 54.58㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 177,500,000원 |
감정가 190,000,000원은 실거래 평균의 약 107.0%였지만, 다섯 차례 유찰 후 최저가는 133,000,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 건물은 총 8세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.2회, 매각률은 0%로 집계되어 있습니다. 현재 가격의 할인폭만 보는 것보다 실제 매수층과 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 부산성의신용협동조합 | 293,800,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 215,411,351원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 509,211,351원 중 예상 배당액은 130,338,000원이고, 미배당액은 378,873,351원입니다. 주택도시보증공사는 현재 가정가격에서 배당을 받지 못하지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약에 따라 그 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·감정가 70% | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 378,873,351원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 56% | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 405,100,951원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 44.8% | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 426,023,511원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 내 11층이며, 위생·급배수·화재경보·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 약 6m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,733,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래는 160,000,000원~206,000,000원에 존재하지만 총 8세대이며, 5회 유찰된 점은 실제 응찰 수요가 제한적일 수 있음을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.31.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 대상 호수, 효력 조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장에서 확인하세요. 확약 밖의 다른 점유관계에는 인수 0원 판단이 자동 적용되지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 주거 사용의 적합성, 전입·대출·세금 적용을 확인하세요.
- 소규모 건물 환금성. 총 8세대이고 단지 경매 평균 유찰이 4.2회입니다. 실거래가만 보지 말고 동일 건물의 매도 기간과 실제 매수층을 점검하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 휴그린3차 1403호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 배당 관계를 원본으로 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 기타 우선채권을 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 환금성은 별개다”
이 물건은 보증금 189,000,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 무겁지만, 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약까지 제출했습니다. 따라서 알려진 임차관계의 인수액은 실질 0원*이고, 현재 최저가 기준 실질취득액 133,000,000원은 실거래 평균 177,500,000원의 74.9%입니다.
다만 다섯 번 유찰됐고, 총 8세대에 불과하며, 사건상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔 이용이 함께 나타납니다. 가격 할인은 분명하지만 시장이 이미 여러 회차에 걸쳐 응찰을 미뤘다는 사실도 분명합니다. 결론은 권리와 가격은 검토 가능, 용도와 환금성은 보수적으로 확인입니다. 확약 원문과 현재 점유 상태가 확인되어야 0원 인수 판단도 최종적으로 완성됩니다.
