부산지방법원 2025타경101432. 부산 북구 덕천동 ‘덕천주택’ 2층 203호입니다. 사건의 핵심은 등기부에 남은 주택임차권입니다. 김보경은 2021.06.30 확정일자를 받고 2021.07.23 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 45,000,000원입니다. 2023.08.25에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권까지 등기해 원래대로라면 낙찰대금에서 보증금을 전부 배당받지 못할 경우 매수인에게 잔액을 청구할 수 있는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.05.11 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겼습니다. 이 확약은 김보경 보증금을 승계한 주택도시보증공사에 적용되며, 실제 임차인과 보증기관의 신고액을 중복해 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 257, 덕천로58번길 22, 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 건축물대장상 연립주택 · 3층 건물 내 2층 203호 |
| 규모 / 준공 | 덕천주택 12세대 · 1982.09.07 준공 |
| 소유자 | 박상호 (2024.12.16 매매, 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 48,163,560원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만 확약으로 인수 차단
1982년 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2004.04.29 말소됐고, 북부산새마을금고의 2012년 근저당권도 2021.04.20 말소됐습니다. 부산진세무서장의 2024년 압류 역시 2024.06.24 해제·말소됐습니다. 분석 기준점으로 기재된 2025.05.19 강제경매개시결정 이후 설정된 황희정 근저당권 48,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
남는 쟁점은 기준점보다 앞선 김보경의 전입·확정일자·임차권등기입니다. 형식상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차권이지만, 대항력 포기확약으로 인해 매수인에게 미배당 보증금을 청구하지 않는 구조가 됐습니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 49,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김보경 | 45,000,000원 | 2021.07.23 / 2021.06.30 | 대항력 有 우선변제 |
| 보증기관 대위·승계 | 주택도시보증공사 | 중복 합산 없음 | 2021.07.23 / 2021.06.30 | 승계 실제 임차인 아님 |
③ 시세 비교 — 49,000,000원이 싸다고 단정할 수 없는 이유
덕천주택 거래 표본은 2021년 2건입니다. 최신 거래는 2021.10의 53,000,000원이고, 2건 평균은 61,500,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원은 이 평균의 79.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 40.76㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2021.09 | 38.68㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 61,500,000원 |
명목상으로는 최저가가 거래 평균보다 낮지만, 거래 시점이 모두 2021년이고 표본이 2건뿐입니다. 본건과 거래 사례의 면적 동일 여부도 확인되지 않아, 79.7%라는 수치를 현재 시세 할인율로 그대로 받아들이면 안 됩니다. 특히 3회 유찰됐다는 결과는 시장이 감정가뿐 아니라 물건의 노후도와 환금성까지 보수적으로 평가하고 있음을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 김보경 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 한국주택은행 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 북부산새마을금고 근저당권 | 19,500,000원 | 2,718,000원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 48,163,560원 | 0원 |
| 5. 황희정 근저당권 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 뒤 김보경 보증금 45,000,000원이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 다만 한국주택은행 근저당권은 2004.04.29, 북부산새마을금고 근저당권은 2021.04.20 말소된 이력이 있으므로 실제 배당 대상과 순위는 법원의 배당표에서 재확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕초등학교 북측 인근으로, 단독주택과 소규모 공동주택이 형성된 기존 주택지대입니다. 가로망은 정비가 충분하지 않은 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있습니다. 도시철도 2·3호선 환승역인 덕천역과 3호선 숙등역이 직선거리 약 500미터 지점에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 203호이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 공급시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 북하향 경사지대의 부정형 토지이며, 북동측 약 5~6미터 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 914,400원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 연립주택이고 준공일이 1982.09.07로 오래됐습니다. 실거래 표본도 2021년 2건에 그쳐 매도 시 가격 판단과 매수자 확보가 쉽지 않을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.11 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의가 김보경 보증금 전액에 적용되는지 문구와 제출 주체를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소될 절차와 필요한 서류를 주택도시보증공사 및 법원 기록에서 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김보경 1명입니다. 주택도시보증공사의 신고는 김보경 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 말소등기 확인. 한국주택은행 근저당권은 2004.04.29, 북부산새마을금고 근저당권은 2021.04.20, 세무서 압류는 2024.06.24 말소됐는지 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 거래 표본은 2021년 2건이고 본건과 면적 동일 여부도 확인되지 않습니다. 인근 연립·다세대의 현재 매물, 최근 거래, 수리 상태를 현장에서 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태와 명도 일정을 확인하세요.
- 세금·체납 비용. 당해세, 공용부분 관리비, 도시가스·수도 체납과 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 조건부 합격, 가격은 현장검증 후
이 물건은 겉으로 보면 보증금 45,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 49,000,000원에 거의 맞닿아 있어 부담스러운 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 현재 회차의 실질 인수는 0원*, 권리상 실질취득은 49,000,000원입니다.
그렇다고 가격 메리트까지 확정되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 거래는 2021년 2건에 불과하고, 본건과 면적이 같은지도 확인되지 않았습니다. 12세대·1982년 준공 연립주택이며 이미 3회 유찰된 만큼, 이 사건의 승부처는 권리보다 현재 매매가, 내부 수리비, 실제 점유, 향후 환금성입니다. 확약서가 원본대로 유효하다면 권리는 조건부 합격. 가격은 현장조사를 통과한 뒤 판단할 물건입니다.
