부산지방법원 2025타경101456. 부산광역시 사하구 괴정동 378-177 소재 주택과 토지의 경매입니다. 감정평가서상 건물의 이용상태는 단독주택이며, 블록조 스레트지붕 단층 건물로 기재되어 있습니다. 다만 현재 지붕은 판넬지붕으로 확인됩니다. 토지면적은 106.0㎡이고, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함이라고 기재되어 있습니다.

권리 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 1986년 설정된 괴정2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,000,000원이고, 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 허성권 지분의 압류, 허영자 지분의 가압류와 강제경매, 허성권 지분에 대한 별도 강제경매는 각각 말소되거나 취하된 이력이 있습니다.

다만 이번 사건은 일반적인 단독 소유 주택의 담보권 실행 경매와는 구별해 살펴볼 부분이 있습니다. 배향균·진차순·허성권의 공유관계와 2025년 3월 19일 공유물분할판결이 등기에 나타납니다. 이번 경매개시결정의 채권자도 공유자인 배향균입니다. 따라서 등기상 권리 소멸뿐 아니라 공유물분할판결과 매각 대상 범위를 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당이 말소기준

말소기준권리는 1986년 7월 30일 접수된 괴정2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,000,000원이며, 공동담보로 괴정동 378-177 토지 및 건물이 기재되어 있습니다. 이 근저당권 자체도 이번 매각으로 소멸할 예정입니다.

등기상 과거의 압류·가압류·경매개시결정은 이미 정리된 이력이 있고, 현재 진행 중인 갑구 13번 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기와 산정된 배당표를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인율은 아니다

이 물건은 감정가 218,510,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 36,725,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다.

가격이 감정가의 16.81%까지 하락했다는 사실은 분명합니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다. 동일 지역·동일 용도의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,725,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 1,061,050원과 확인된 근저당 채권최고액 2,000,000원을 반영한 예상배당입니다. 경매신청인 배향균의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외했습니다. 소유자 잔여액은 모형상 추정치로, 실제 배당액과 확정된 소유자 교부액을 의미하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 미반영되어 있습니다.

④ 회차별 배당 및 인수 시나리오

확인된 근저당 채권최고액은 어느 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 산정됩니다. 따라서 등기상 확인된 권리의 인수액은 각 회차에서 모두 0원입니다. 다만 이는 미확인 임차인이나 별도 부담을 포함한 최종 취득원가가 아닙니다.

⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 동주여자중학교 남측에 위치합니다. 주변은 기존 주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 대티역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 블록조 스레트지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 지붕 현황. 공부상 스레이트지붕이지만 현황은 판넬지붕입니다. 매각물건명세서에도 해당 차이가 기재되어 있습니다. 현장 구조와 건축물대장을 대조할 필요가 있습니다.
• 토지. 면적 106.0㎡, 지목은 전이며 토지이용상황은 단독입니다. 완경사의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 토지의 지목과 실제 이용상태, 접도 조건을 확인해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 655,500원/㎡입니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 위치·규모·이용상태와 감정평가 반영 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 개별 주택과 토지의 조합이며 이미 5회 유찰된 물건입니다. 단순한 감정가 대비 할인율보다는 실제 건물 상태와 토지 활용 가능성, 지역의 최근 거래가격 및 매수 수요를 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 괴정동 인근의 유사 주택·토지 실거래와 실제 건물 상태를 대조하고, 현재 최저가 36,725,000원의 가격 적정성을 판단하세요. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 점유 및 임대관계. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서 원본 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
• 공유물분할판결. 2025년 3월 19일 공유물분할판결과 현재 공유자별 지분, 이번 경매의 매각 범위가 일치하는지 확인하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건에 따라 현장 건축물과 감정평가 대상 목록을 대조하세요.
• 건축물 현황. 공부상 스레이트지붕과 현황 판넬지붕의 차이, 구조 변경 여부, 실제 이용상태를 확인하세요.
• 토지 이용. 지목 전과 현재 주택 부지 이용상태, 세로한면(불) 접도 조건, 제2종일반주거지역 및 상대보호구역의 구체적 제한을 확인하세요.
• 배당 검증. 근저당 채권최고액은 2,000,000원이지만 경매신청인 배향균의 채권액은 확인되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당요구 내역을 별도로 확인하세요.
• 유찰 이후 시나리오. 추가 유찰 시 최저가 25,707,500원과 17,995,250원의 시나리오를 검토하되, 가격 하락과 인수 위험·환금성은 구분해서 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공유물분할판결문, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각 진행 상태를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 16.81%가 곧 시세의 16.81%는 아니다”

부산 괴정동 378-177 주택·토지는 5회 유찰 끝에 최저매각가가 36,725,000원까지 내려왔습니다. 말소기준인 괴정2동새마을금고 근저당은 매각으로 소멸할 예정이며, 확인된 권리 기준 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이번 물건의 핵심은 가격이 얼마나 내려왔느냐보다 현재 최저가에 비해 실제 주택·토지의 가치가 어느 정도인지를 확인하는 데 있습니다. 동일 조건의 실거래가격을 검증하지 못했고, 임대관계 역시 미상입니다. 여기에 공유물분할판결, 제시외 건물 포함, 지붕의 공부·현황 차이 등 매각 전 확인할 사항이 남아 있습니다.

등기상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 가격 적정성과 현장 리스크는 아직 검증이 필요합니다. 5회 유찰이라는 이력과 감정가 대비 큰 할인율만으로 응찰가격을 결정하지 않고, 실제 점유 상태·매각 범위·건물 현황·최근 시세를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 중요한 판단 기준입니다.