부산지방법원 2025타경101456. 부산 사하구 괴정동 378-177 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 블록조 스레트지붕 단층으로 등재돼 있고 현황 지붕은 판넬입니다. 토지면적은 106.0㎡, 지목은 전이며 현재 토지이용상황은 단독입니다.
권리구조의 출발점은 1986년 7월 30일 설정된 괴정2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,000,000원으로 현재 사건의 말소기준권리이며, 경매개시결정 역시 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 근저당권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 378-177 |
| 등기 부동산 | [건물] 부산광역시 사하구 괴정동 378-177 내제조표20999호 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 배향균 10분의 2 · 진차순 합계 10분의 5 · 허성권 10분의 3 |
| 토지 | 106.0㎡ · 지목 전 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 655,500원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 218,510,000원 / 52,464,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1986년 근저당
임차인 없음. 별도로 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’입니다. 따라서 이 자료만으로 보증금이나 대항력 있는 임차인의 승계를 전제로 할 사정은 확인되지 않습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 218,510,000원, 현재 최저매각가는 52,464,000원입니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 약 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 현황이 단독주택이고 토지의 지목이 ‘전’이며, 토지 형상은 부정형, 지형은 완경사, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 이런 요소는 일반적인 공동주택보다 거래 비교와 환금성 판단을 어렵게 만들 수 있으므로, 낮아진 최저가 자체보다 실제 이용 가능성과 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,344,352원 |
| 2. 근저당 · 괴정2동새마을금고 | 2,000,000원 | 2,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 배향균 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,119,648원 |
괴정2동새마을금고 근저당 2,000,000원은 전액 배당되는 계산입니다. 경매개시결정 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 동주여자중학교 남측에 위치하며, 기존주택과 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 부근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산지하철1호선 대티역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 블록조 스레트지붕 단층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 현황 차이. 공부상 지붕은 ‘스레이트지붕’이나 현황은 ‘판넬지붕’입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 토지. 106.0㎡, 지목 전, 제2종일반주거지역, 상대보호구역 포함, 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 655,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 시세가 없어 객관적인 ‘저가 매수’ 여부는 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 도로조건 확인. 토지정보상 도로접면이 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있으므로 실제 진입 형태와 건축·이용상 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지목과 현황 확인. 지목은 ‘전’, 이용상황은 단독주택입니다. 공부상 토지 상태와 현실 이용의 관계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 감정평가서 도면과 현황을 대조해 포함 범위와 상태를 확인해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 스레이트지붕, 현황 판넬지붕으로 기재돼 있습니다.
- 공유관계 확인. 현재 소유자가 배향균·진차순·허성권으로 나뉘어 있으므로 점유자와 인도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사 원본과 실제 점유를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 1986년 괴정2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 예상배당상 근저당은 전액 회수되며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 승계액도 확인되지 않습니다.
그러나 투자 판단은 그 다음입니다. 4회 유찰로 최저가가 52,464,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 현황 단독주택·지목 전·부정형 완경사 토지· ‘세로한면(불)’ 도로조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인, 최종 승부는 이용성과 환금성”으로 정리하는 것이 적절합니다. 감정가 대비 할인율만으로 매력도를 높게 평가하기에는 확인할 요소가 많습니다.
