부산지방법원 2025타경101460. 부산 사하구 하단동 ‘아람센트럴시티’ 4층 401호, 전용 70.115㎡ 아파트입니다. 2017년 사용승인된 14층 건물 안의 물건으로, 하단역 남동측 인근에 자리합니다. 감정가 294,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,060,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리의 중심은 2024.09.09. 설정된 승학신용협동조합 근저당권 201,600,000원입니다. 그 뒤의 신보2022제24차유동화전문유한회사 가압류, 주식회사가람건설 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준 근저당권은 2025.09.30. 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 냉동냉장수산업협동조합의 근질권도 설정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 70.115㎡ · 14층 건 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이민규 (단독소유) |
| 사용승인 / 규모 | 2017.07.10 · 아람센트럴시티 39세대 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 144,060,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2024.09.09. 승학신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 201,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 승학신용협동조합 / 169,594,922원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 말소 확인이 핵심
등기 흐름상 2019.12.11. 농협은행주식회사의 근저당권 184,800,000원이 설정됐으나, 2022.08.31. 해지를 원인으로 해당 근저당권설정등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2024.09.09. 승학신용협동조합 근저당권입니다. 이 기준보다 뒤에 설정된 가압류와 주식회사가람건설 근저당권은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐도 53.8%
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 144,060,000원입니다. 아람센트럴시티 전용 70.12㎡ 최근 거래 중 가장 최신 거래는 2026.01.의 268,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일한 268,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건이므로 층·상태 차이는 별도로 확인해야 하지만, 실질취득액은 이 최신 거래가의 53.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 70.12㎡ | 10층 | 268,000,000원 |
| 2024.12 | 70.12㎡ | 7층 | 283,000,000원 |
| 2024.08 | 70.12㎡ | 12층 | 285,000,000원 |
| 2023.03 | 70.12㎡ | 11층 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 70.12㎡ | 2층 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 70.12㎡ | 5건 | 254,200,000원 |
전체 5건 평균은 254,200,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 6.9% 상승한 것으로 집계됐고, 하락 추세가 아닙니다. 그럼에도 현재 실질취득액은 최신 거래 268,000,000원보다 현저히 낮아 가격 자체에는 명확한 할인 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,840원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 184,800,000원 | 141,243,160원 |
| 3. 근저당 · 승학신용협동조합 | 201,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 2,274,400,000원, 채권자 배당액은 141,243,160원, 미배당액은 2,133,156,840원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 농협은행 근저당 말소 기록과의 상충은 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 2,133,156,840원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 2,175,769,788원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 70,589,400원 | 68,918,791원 | 2,205,481,209원 |
어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권자 승학신용협동조합의 청구액 169,594,922원은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 배당액 0원으로 표시됩니다. 이는 농협은행 배당 계산과 연결된 결과이므로, 기준권리의 이전·말소 및 실제 채권자 순위를 확인하지 않고 배당표만 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 1호선 하단역 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 하단역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로, 사용승인일은 2017.07.10.입니다. 승강기·주차장·소화전·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 남측 약 10미터 폭 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 120m에 해당합니다. 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 39세대 규모이며 실거래 표본은 5건입니다. 최근 거래는 존재하지만 단지 규모와 경매 낙찰률 0.0%를 고려한 보수적 출구전략이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농협은행 근저당 말소 확인. 2019.12.11. 근저당권과 2022.08.31. 말소등기가 현재 등기부에서 완결됐는지 원본으로 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 예상배당표의 농협은행 141,243,160원 배당과 신청채권자 배당 0원 계산이 실제 권리순위와 일치하는지 확인하세요.
- 기준 근저당권 승계 확인. 2025.09.30. 주식회사엠포인트자산관리대부로의 근저당권 이전과 냉동냉장수산업협동조합 근질권 설정 내용을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·전입세대·현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 확인하세요.
- 환금성 점검. 39세대 규모와 단지 경매 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 0.0%를 고려해 매도 기간과 목표 매도가를 보수적으로 설정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 배당표의 모순부터 풀어야 한다
이 물건은 인수액 0원 기준 실질취득액이 144,060,000원이고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 268,000,000원의 53.8%에 불과합니다. 최근 거래 추세도 -가 아니라 +6.9%이므로, 하락한 전체 평균만을 이용해 할인 폭을 과장한 사례도 아닙니다. 가격 조건은 분명히 유리합니다.
그러나 권리분석의 마지막 문턱이 남아 있습니다. 등기 흐름에서는 농협은행 근저당권이 2022.08.31. 말소됐는데 예상배당표는 해당 근저당권에 매각대금 대부분을 배당합니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 인수액도 0원, 원본 권리순위 확인은 필수입니다. 이 상충이 원본에서 해소된다면 현재 회차는 최근 거래 대비 할인 폭이 큰 아파트 경매로 평가할 수 있습니다.