🏷️ 최저가 14,330,000원 🏠 인수 156,327,940원 💰 실질취득 170,657,940원 📊 시세 대비 104.8%
부산지방법원 2025타경101466. 대신에코팰리스 4층 406호로, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 감정 현황은 주거용 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.11.06 등기된 김효진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.05, 확정일자는 2021.10.06, 전입·점유개시는 2021.11.01이며 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2025.05.22 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가는 14,330,000원까지 내려왔지만 이는 매수인의 최종 부담을 뜻하지 않습니다. 예상 배당에서 집행비용 657,940원을 먼저 제하고 임차인에게 13,672,060원이 배당되면, 보증금 미회수액 156,327,940원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 14,330,000원 + 156,327,940원 = 170,657,940원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당도 줄고 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 계속 보증금 1.70억 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 전용 / 층 | 41.31㎡ · 18층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 서왕석 · 2019.11.15 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 14,330,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 189,854,838원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효진 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2021.11.01 | 2021.10.06 | 대항력 有 우선변제 미배당분 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 김효진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자이며, 보증금 170,000,000원을 중복 합산할 사정도 없습니다. 전입일과 점유개시일이 2021.11.01, 확정일자가 2021.10.06이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사합니다. 다만 낙찰대금이 보증금보다 현저히 작아 현재 회차에서는 전액 배당이 불가능하고, 명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 1,433만원이 아니라 약 1.71억
대신에코팰리스 전용 41.31㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2022.04 · 165,000,000원, 다른 거래는 2021.10 · 160,560,000원이며 평균은 162,780,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 41.31㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 41.31㎡ | 9 | 160,560,000원 |
| 평균 | 41.31㎡ | 2건 | 162,780,000원 |
현재 회차 실질취득액 170,657,940원은 실거래 평균 162,780,000원의 약 104.8%이고, 최신 거래 165,000,000원보다도 5,657,940원 높습니다. 감정가 174,000,000원보다는 낮아 보이지만, 매수 판단에서는 감정가 할인율보다 실제로 부담할 금액과 거래사례를 비교해야 합니다. 따라서 이 사건을 “감정가의 8%에 사는 물건”으로 해석하는 것은 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 657,940원 |
| 1. 임차인 김효진 보증금 | 170,000,000원 | 13,672,060원 |
| 2. 경매신청채권자 · 한국주택금융공사 | 189,854,838원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서 임차인 김효진의 보증금 부족분은 156,327,940원이며, 이 금액은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 189,854,838원은 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부민초등학교 북서측 인근이며 공동주택·근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 4층 406호이며 위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 13m 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래표본. 대신에코팰리스는 85세대이고 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해 계산. 현재 14,330,000원에 낙찰돼도 임차보증금 부족분 156,327,940원을 인수해 총 부담은 170,657,940원입니다.
- 추가 유찰도 총액 절감 효과가 작음. 8회 유찰 시 실질부담 170,580,558원, 9회 유찰 시 170,526,391원으로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김효진의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 명도와 보증금 정산을 함께 검토. 단순한 점유자 명도 문제가 아니라 대항력 임차권의 보증금 부족액이 핵심입니다.
- 시세 기준은 실질취득액. 현재 실질취득 170,657,940원은 실거래 평균 162,780,000원과 최신 거래 165,000,000원을 모두 웃돕니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정 현황은 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장상 업무시설이라는 점까지 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,433만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가 숫자만 보면 감정가 174,000,000원에서 14,330,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 김효진의 보증금 170,000,000원이 낙찰가를 크게 웃돌기 때문에, 매수인은 현재 회차에서 부족분 156,327,940원을 떠안습니다. 결과적으로 실질취득 부담은 170,657,940원으로 다시 1.70억 수준까지 올라옵니다.
추가 유찰이 되어도 같은 원리가 반복됩니다. 낙찰대금이 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 총 부담은 거의 움직이지 않습니다. 더욱이 현재 실질취득액은 확인된 실거래 평균 162,780,000원과 최신 거래 165,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰 후 얼마를 인수하느냐”입니다. 7회 유찰이라는 숫자보다 대항력 임차권과 실질취득액을 먼저 봐야 합니다.
