부산지방법원 2025타경101466. 부산 서구 대신에코팰리스 4층 406호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 서왕석이고, 2019.12.26. 거래가액 190,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가의 큰 할인폭이 아니라, 그보다 훨씬 앞선 순위의 대항력 있는 임차권입니다.
김효진은 임대차계약일 2021.10.05., 확정일자 2021.10.06., 전입 및 점유개시일 2021.11.01.이고, 보증금은 170,000,000원입니다. 2023.11.06. 주택임차권등기가 설정됐으며 배당요구도 되어 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 임차권이 말소되지 않고 매수인이 미배당 보증금을 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101466 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 4층 406호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 전용면적 | 41.31㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 내 4층 406호 |
| 소유자 | 서왕석 · 2019.12.26. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 20,471,000원 · 6회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 189,854,838원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 앞선 임차권이 핵심
데이터상 말소기준으로 산정된 권리는 2025.05.22. 강제경매개시결정입니다. 김효진의 전입·점유는 2021.11.01., 임차권등기는 2023.11.06.으로 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 당연히 사라지는 후순위 권리가 아니라, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 한 미배당액을 매수인이 떠안는 권리입니다.
| 임차인 | 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효진 | 주거 (임차권등기) | 2021.11.01. | 2021.10.06. | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 20,471,000원 | 150,297,478원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 7회 유찰 시 | 14,329,700원 | 156,328,235원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 10,030,790원 | 160,549,764원 | 실질취득은 보증금 수준 유지 |
이 표가 이 물건의 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 6회 유찰에서 최저가는 20,471,000원이지만 인수 예상액은 150,297,478원이고, 7회·8회 유찰 시 낙찰가는 더 낮아지는 대신 인수 예상액은 각각 156,328,235원, 160,549,764원으로 커집니다. 즉 유찰 횟수만 보고 할인폭을 가격 메리트로 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 20,471,000원이 아니라 약 170,000,000원
대신에코팰리스 전용 41.31㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 표시된 최신 거래는 2022.04.의 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 41.31㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 41.31㎡ | 9 | 160,560,000원 |
| 평균 | 41.31㎡ | 2건 | 162,780,000원 |
시장 지표의 최근 12개월 평균은 162,780,000원, 최신 거래는 165,000,000원입니다. 이 사건의 실질취득 기준인 보증금 170,000,000원은 둘보다 높습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “6회 유찰이라 가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 768,478원 |
| 1. 임차인 김효진 보증금 | 170,000,000원 | 19,702,522원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 189,854,838원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 19,702,522원이 배당되고, 부족분 150,297,478원이 매수인 인수 예상액입니다. 한국주택금융공사의 청구액 189,854,838원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 부용동2가 부민초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·오피스텔·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다.
- 이용. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중로3류 접합이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역·절대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 7필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,617,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 4층 406호이며 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 대신에코팰리스는 85세대이고 사용승인일은 2018.11.27.입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.9회로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 20,471,000원만 보고 시세 대비 할인율을 계산하지 말고, 대항력 임차보증금 약 170,000,000원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 인수액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 150,297,478원입니다. 배당 결과에 따라 실제 미배당 보증금을 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 7회 유찰 시 인수 예상액 156,328,235원, 8회 유찰 시 160,549,764원으로 올라갑니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락을 뜻하지 않습니다.
- 임차권 말소 조건. 매각물건명세서상 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔이라는 이용 관계를 원본에서 다시 대조하세요.
- 실거래 시점 확인. 확인된 최신 거래는 2022.04. 165,000,000원입니다. 응찰 전 현재 시점의 거래와 호가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰 6회 ≠ 실질가격 20,471,000원”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 174,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 20,471,000원까지 떨어진 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 결합하면 결론은 정반대입니다. 김효진의 보증금 170,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로 남아 있고, 현재 회차 예상배당 후 150,297,478원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액은 커지므로 실질취득은 보증금 약 170,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
그 실질취득 기준은 최근 12개월 평균 162,780,000원과 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 물건”이 아니라 “낮은 최저가 뒤에 큰 임차보증금 인수가 숨어 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 핵심은 할인율이 아니라 170,000,000원 보증금 인수구조입니다.
