임차보증금 1억이 있어도 인수는 0원 — 다만 ‘싸다’는 판단은 신중해야 한다

부산지방법원 2025타경101468. 부산 사상구 감전동 ‘진원하이빌1차’ 5층 603호 아파트입니다. 감정가는 107,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 52,430,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 김은주이며, 2021년 11월 23일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 의성새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 2021년 11월 23일 근저당권이 현재 권리관계의 말소기준입니다.

임차권자 하성훈의 보증금은 100,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 그러나 임대차 전입일은 2022년 5월 20일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 크더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 대항력 인수형이 아닙니다. 임차권등기도 2024년 5월 30일에 이뤄진 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하며, 실질취득액은 최저가 52,430,000원과 동일합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸

등기부에는 과거 소유자 시절의 압류·근저당·경매개시결정이 다수 나타나지만, 2006년 및 2021년의 경매 매각 과정에서 관련 권리들의 말소등기가 기재돼 있습니다. 현재 소유권 취득과 동시에 설정된 의성새마을금고 근저당권이 현 소유자 기준 말소기준권리이며, 그 뒤의 추가 근저당권, 임차권등기와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억, 대항력은 없음

실제 임차인은 1명입니다. 하성훈은 2022년 5월 6일 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022년 5월 20일 전입했으나, 말소기준권리인 2021년 11월 23일 의성새마을금고 근저당권보다 늦습니다. 배당요구는 했지만 최저가 기준 선순위 배당 재원이 부족해 보증금 미회수 가능성이 큽니다. 다만 대항력이 없으므로 그 미회수액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

③ 가격 비교 — 격차는 크지만 비교 신뢰도는 낮다

확인된 진원하이빌1차 거래는 2022년 5월 전용 60.67㎡, 4층의 133,000,000원 거래 한 건입니다. 본건 전용면적은 54.38㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래 표본도 한 건뿐입니다. 최저가 52,430,000원은 이 거래액의 39.4%로 금액 격차가 크지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 60.6% 할인으로 단정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)

매각가 52,430,000원 가정 시 집행비용 1,343,740원을 제외한 51,086,260원이 채권자 배당에 사용되고, 총 채권액 413,300,000원 중 362,213,740원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세, 실제 채권잔액, 말소등기 및 배당순위 확정 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감전초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물로, 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 폭 약 8~12미터 도로, 동측 폭 약 3미터 도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 도로에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 779,500원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 공동주택이고 확인된 실거래도 한 건이어서, 대단지 아파트보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유가 유지되는지, 열쇠 인도 및 퇴거 협의 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 인수와 명도는 구분. 보증금 승계는 없지만 점유자가 있다면 인도명령·명도 절차와 비용은 별도로 발생할 수 있습니다.
• 세금 서류 확인. 국세·지방세의 법정기일, 교부청구액과 당해세 여부를 법원 배당자료에서 확인하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 2021년 근저당권은 채권최고액 66,300,000원으로 설정됐고 2022년 5월 13일 채권최고액 13,000,000원의 변경등기가 기재돼 있으므로 원문 등기사항을 대조하세요.
• 현재 시세 재조사. 확인 거래는 2022년 5월 한 건이고 본건과 면적이 다릅니다. 감전동 유사 면적의 공동주택 매매·전세 호가와 최근 거래를 중개업소에서 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 2000년 사용승인 건물인 만큼 누수·결로·배관·난방·창호와 수리비를 입찰가에 반영하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 장기수선 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 관련 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 환금성 검증이 먼저다”

이 사건의 핵심은 임차보증금 100,000,000원이라는 큰 숫자에 겁먹거나, 반대로 최저가 52,430,000원만 보고 무조건 싸다고 판단하지 않는 것입니다. 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 미배당 보증금의 매수인 승계는 없고, 실질취득액도 최저가와 같은 52,430,000원입니다.

다만 가격 비교의 근거는 2022년 5월, 본건보다 면적이 큰 주택의 133,000,000원 거래 한 건뿐입니다. 15세대 소규모 단지와 2회 유찰 이력을 고려하면, 할인율 자체보다 현재 현장 시세·수리비·명도 가능성· 재매각 기간을 확인하는 일이 우선입니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격 매력은 현장 검증 후 판단입니다.