부산지방법원 2025타경101474. 하단동 대운스카이뷰2차 5층 510호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고, 감정 현황에서는 주거용 오피스텔로 탐문 조사됐습니다. 소유자 최동열은 2023.07.28. 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정됐던 동부산신용협동조합 근저당 135,300,000원은 2024.03.15. 일부포기로 말소되어 현재 말소기준권리는 2024.10.04. 북부산세무서 관련 압류로 잡혀 있습니다.
문제는 그보다 앞선 2024.03.14. 임차인 권재민의 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 배당요구는 2025.07.10. 접수됐지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 남을지 현재 수치로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101474 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 524-38 대운스카이뷰2차 5층 510호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 낙동남로1373번길 10-6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 탐문 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 지상15층 중 5층 · 시세 비교 기준 24.08㎡ |
| 소유자 | 최동열 · 2023.07.28. 거래가 135,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 9,800,000원 (7회 유찰) |
| 경매 형태 | 파산자 최동열의 파산관재인 이태원에 의한 청산을 위한 형식적 경매 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
2024.10.04. 압류가 말소기준입니다. 이후 등기된 부산신용보증재단 가압류, 사상구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 권재민의 전입일은 말소기준보다 앞선 2024.03.14.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 단정할 수는 없지만, 매수인 승계 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권재민 | 2024.03.14 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입은 말소기준보다 약 7개월 빠르지만, 보증금과 확정일자를 알 수 없어 우선변제 범위와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 9,800,000원에 낙찰되더라도 실질취득금액을 9,800,000원으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가는 5.8%, 그러나 실질취득은 아직 미정
가격 판단은 전체 실거래 평균 166,370,000원보다 최근 12개월 평균 168,144,000원과 최신 거래 177,990,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 10건이며, 최근 구간은 이전 구간보다 6.8% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 9,800,000원은 최근 12개월 평균의 5.8%에 불과하지만, 이는 어디까지나 임차인 승계액을 더하기 전 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 24.35㎡ | 5 | 177,990,000원 |
| 2025.09 | 24.35㎡ | 11 | 181,150,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.07 | 24.35㎡ | 12 | 181,150,000원 |
| 2025.07 | 24.35㎡ | 14 | 181,150,000원 |
| 2024.08 | 24.08㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.10 | 24.08㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 168,144,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 9,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 576,400원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 87,300,000원 | 9,223,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 최동열의 파산관재인 이태원 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당 시뮬레이션에서는 부산신용보증재단 채권 87,300,000원 중 9,223,600원이 배당되고 78,076,400원이 미배당으로 남습니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않아 위 표만으로 매수인 승계액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 78,076,400원 |
| 8회 유찰 시 | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 80,963,480원 |
| 9회 유찰 시 | 4,802,000원 | 4,315,564원 | 82,984,436원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·오피스텔·다세대주택·단독주택·주상용건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 하단역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.04.11. 사용승인된 91세대 대운스카이뷰2차이며, 위생·급배수·화재경보·옥내소화전·승강기·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 근린시설이지만 현황에서는 주거용 오피스텔로 탐문됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공시지가는 2,605,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적대 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 7.0회이고 낙찰률이 0.0%여서 경매시장의 소화력은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 권재민의 실제 보증금, 점유관계, 확정일자를 확인해 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능액을 계산해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가를 분리. 9,800,000원은 인수 전 최저매각가입니다. 확인된 승계액을 더한 총액으로 최근 12개월 평균 168,144,000원 및 최신 거래 177,990,000원과 비교해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 2025-07147-002 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 파산·형식적 경매 구조 확인. 파산자 최동열의 파산관재인 이태원이 청산을 위해 진행한 형식적 경매라는 점을 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 사유 확인. 현재 7회 유찰, 단지 경매 통계도 평균 7.0회 유찰입니다. 권리 외에도 현황·점유·용도·시장성 등을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “980만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
감정가 119,000,000원이 7회 유찰돼 최저가 9,800,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 있는 것처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 168,144,000원이고 최신 거래는 177,990,000원이라 표면 최저가는 최근 평균의 5.8%입니다.
하지만 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 권재민의 보증금에서 결정됩니다. 전입일 2024.03.14.은 말소기준 2024.10.04.보다 앞서고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상, 매수인 승계액도 미상으로 보는 것이 안전합니다. 여기에 공매공고와 7회 유찰까지 겹쳐 있습니다. 표면가는 매우 낮지만 실질취득가는 아직 계산되지 않았다. 이 물건은 그 확인이 끝나기 전까지 가격 메리트를 확정해서는 안 되는 사건입니다.
