부산지방법원 2025타경101474. 부산 사하구 하단동 대운스카이뷰2차 5층 510호입니다. 물건종류는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가 및 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 조사된 물건입니다.
소유자 최동열은 2023년 7월 28일 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 당시 설정된 동부산신용협동조합 근저당권은 2024년 3월 15일 이미 말소됐고, 이후 국세 압류와 부산신용보증재단 가압류 등이 설정됐습니다. 소유자에 대한 파산선고 이후 파산관재인 이태원이 청산을 위한 형식적 경매를 신청한 구조입니다.
가격만 보면 감정가 대비 크게 떨어졌지만, 이 사건은 단순한 채권 소멸형 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인과 매수인이 인수할 수 있는 주택임차권등기가 핵심입니다. 최저가가 추가로 내려가더라도 임차보증금 미배당분이 늘어날 수 있어 총취득비용이 같은 비율로 감소하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101474 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 524-38 대운스카이뷰2차 제5층 제510호 도로명: 부산광역시 사하구 낙동남로1373번길 10-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 탐문 조사 |
| 전용면적 | 24.08㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 1층, 지상 15층 중 5층 |
| 단지 | 대운스카이뷰2차 · 91세대 · 2023.04.11 준공 |
| 소유자 | 최동열 (2023.07.28 소유권 취득 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 6,860,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 신청인 | 파산자 최동열의 파산관재인 이태원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2024.10.04 갑구 6번 국 압류 · 처분청 북부산세무서장 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 대항력 및 우선변제권 있음 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다
임차보증금 액수가 확인되지 않았으므로 현재 매각가격만으로 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 임차권등기 관련 권리 내용과 보증금은 최신 등기부 및 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
말소기준은 2024년 10월 4일 북부산세무서장의 국세 압류입니다. 그 이후의 부산신용보증재단 가압류, 사상구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 임차인의 전입일은 말소기준보다 앞서 있어, 일반적인 후순위 채권처럼 일괄 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 권재민 | 주거 | 전입 2024.03.14 확정 2024.02.16 |
미상 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당분 인수 |
| 실제 임차인 | 권재민 · 1명 |
|---|---|
| 점유 용도 | 주거 |
| 전입신고 | 2024.03.14 |
| 확정일자 | 2024.02.16 |
| 배당요구 | 2025.07.10 접수 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 전입이 빠름 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증금 | 금액 미상 · 원본 확인 필수 |
| 임차권등기 | 을구 3번 · 2026.03.19 등기 (매각물건명세서 기재) |
| 매수인 승계 | 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액 인수 |
권재민의 전입신고일은 2024.03.14로, 말소기준인 2024.10.04 국세 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2024.02.16이며 2025.07.10 배당요구를 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 함께 고려해야 합니다.
특히 매각물건명세서가 임차권등기의 미배당 보증금 인수를 명시하고 있으므로, 매수인은 배당 이후 남는 금액을 승계할 수 있습니다. 보증금 자체가 확인되지 않는 현재 상태에서는 구체적인 인수금액을 제시할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 배당이 없거나 매우 적다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수금액이 늘어나 실질취득비용은 보증금 수준에 가깝게 유지될 수 있습니다.
현재는 보증금이 미상이므로 6,860,000원을 168,144,000원의 최근 시세와 단순 비교해 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단
대운스카이뷰2차 전용 24.08㎡ 및 유사 면적의 실거래 내역입니다. 최근 12개월 거래 10건의 평균은 168,144,000원이며, 전체 12건 평균 166,370,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 6.8% 상승한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 24.35㎡ | 5 | 177,990,000원 |
| 2025.09 | 24.35㎡ | 11 | 181,150,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 24.08㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.07 | 24.35㎡ | 12 | 181,150,000원 |
| 2025.07 | 24.35㎡ | 14 | 181,150,000원 |
| 2024.08 | 24.08㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.10 | 24.08㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 168,144,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 166,370,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 168,144,000원 (10건) |
|---|---|
| 최신 거래 | 2025.09 · 177,990,000원 |
| 전체 실거래 범위 | 155,000,000원 ~ 181,150,000원 |
| 최근 거래 추세 | 이전 기간 대비 +6.8% |
| 최저가 / 최근 평균 | 4.1% (인수금액 제외) |
| 실질취득 / 최근 평균 | 계산 불가 — 임차보증금 확인 필요 |
| 단지 평균 유찰 | 8.0회 |
| 단지 낙찰률 | 0.0% |
보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조에서는 매각가격의 할인율을 실질적인 부동산 가격 할인율로 해석할 수 없습니다. 또한 실거래 표본은 2025년 거래가 중심이므로 입찰 전 최신 거래와 실제 매도 호가를 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,860,000원 가정)
아래는 확인된 채권액과 산정된 집행비용을 기준으로 한 기초 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금이 미상이고 조세채권의 구체적인 배당액 및 순위가 확정되지 않았으므로 실제 법원 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 523,480원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 87,300,000원 | 6,336,520원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 파산관재인 이태원 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류 채권 미배당 | 87,300,000원 | 80,963,480원 |
위 가압류 예상배당은 집행비용 차감 후 잔액을 해당 채권에 배정한 기계적 추정치입니다. 국세·지방세 배당, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 가능성, 파산절차 관련 배당 변수를 반영하지 않았습니다. 가압류 채권의 미배당액은 임차인의 인수보증금과 다른 금액이며, 서로 합산해 매수인 인수액으로 처리하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 80,963,480원 |
| 9회 유찰 시 | 4,802,000원 | 4,315,564원 | 82,984,436원 |
| 10회 유찰 시 | 3,361,400원 | 2,900,895원 | 84,399,105원 |
추가 유찰 시나리오는 매각대금과 확인된 채권에 관한 추정치입니다. 각 회차의 실제 배당액과 임차보증금 인수액은 별도로 확정해야 합니다.
유찰로 매각가격이 더 내려가도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수하지 못하는 구조라면 실질취득비용은 보증금 수준에 가깝게 고정될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 북서측 인근. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 주상용건물 및 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 하단역이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2023.04.11 준공된 91세대 규모의 대운스카이뷰2차입니다. 철근콘크리트조 건물이며 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등이 있습니다.
- 내부 상태. 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 주거용 오피스텔로 탐문 조사됐으므로 실제 내부 상태와 이용현황을 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,605,000원/㎡입니다.
- 공부상 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 존재하지만, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 8.0회로 집계되어 있습니다. 개별 물건의 임차권 인수 부담과 유찰 이력을 분리해서 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차보증금 확인. 권재민의 실제 보증금 원금과 반환 여부, 임대차계약서 및 최신 매각물건명세서 원본을 확보해야 합니다.
- 임차권등기 대조. 을구 3번 주택임차권등기의 권리자, 보증금, 등기일 및 인수 조건을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰예정가에 임차보증금 미배당분을 더해 총취득비용을 계산하고, 최근 12개월 평균 168,144,000원 및 최신 거래가 177,990,000원과 비교해야 합니다.
- 배당순위 확인. 국세 압류, 지방세 압류, 임차인의 우선변제권과 최우선변제 가능성, 가압류 채권의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사의 공매공고와 현재 법원경매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 파산 관련 절차. 파산관재인 이태원이 신청한 청산을 위한 형식적 경매이므로 파산절차 및 매각조건 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인의 현재 점유 여부, 임차권등기 후 전출 여부 및 인도 가능 조건을 확인해야 합니다. 보증금 반환 부담과 명도 문제를 별도로 검토해야 합니다.
- 내부·관리비. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 상태, 수리비 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.13 예정된 매각기일의 진행 여부와 변경된 최저매각가격 및 매각조건을 법원 원본 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “686만원짜리 물건이 아니라, 보증금 인수액이 미확정인 물건”
이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 119,000,000원인 물건이 8회 유찰돼 최저가 6,860,000원까지 내려왔습니다. 하지만 핵심은 가격 하락 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금이 얼마나 남아 매수인에게 승계되는지입니다.
실제 임차인 권재민은 말소기준보다 먼저 전입했고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서는 주택임차권등기의 미배당 보증금 인수를 명시하고 있습니다. 보증금 액수가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
최근 시세 평균은 168,144,000원이고 거래 추세는 이전 기간 대비 6.8% 상승했지만, 최저가 6,860,000원을 시세와 직접 비교하는 것은 잘못된 가격 판단입니다. 실질취득가가 확인되지 않은 이상 가격 메리트도 인정하기 어렵습니다. 여기에 8회 유찰, 공매공고 병존, 파산절차 및 주거용 오피스텔이라는 이용상태까지 검토해야 합니다.
종합적으로 보증금 확인 전 입찰 판단 보류. 우선 보증금과 배당 예상액을 확인해 인수 잔액을 확정한 다음, 총취득비용을 최근 시세와 비교하는 순서가 필요합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받는지가 아니라, 낙찰 이후 얼마를 추가로 부담하게 되는지입니다.
