부산지방법원 2025타경101522. 부산 북구 화명동 포레시티빌 4층 403호입니다. 사건 데이터상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 아파트형 단순 주거 물건으로 보면 안 됩니다. 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 140,000,000원으로 5회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 최근 실거래 평균 162,112,000원과 비교하면 가격만으로는 할인 구간이지만, 권리·용도·환금성을 같이 봐야 하는 물건입니다.
권리의 중심은 2019.06.14 초량4동새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정종욱 임차권등기는 2023.10.23 등기이고 전입일 2021.10.18이 말소기준권리보다 뒤라, 데이터상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 더구나 주택도시보증공사 확약서가 있어 이 임차권등기에 따른 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 900 포레시티빌 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 9층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 이도윤 (2020.11.23. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,738,850원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2019.06.14 초량4동새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 가등기, 압류, 가압류, 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 notes에 갑구 5번 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요가 있으므로, 원본 등기부에서 이미 말소된 내역과 담보 성격을 확인하는 절차는 필요합니다.
② 임차인·임차권등기 — 확약서 때문에 실질 인수는 0원*
실제 임차인으로 확인되는 사람은 정종욱 1명입니다. 보증기관 승계·중복신고가 아니라, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 나타난 임차권자입니다. 보증금은 190,000,000원이고, 전입신고일은 2021.10.18, 확정일자는 2021.09.08, 배당요구일은 2023.10.23입니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종욱 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.10.18 | 2021.09.08 | 대항력 없음 | 배당요구 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 할인은 맞지만 환금성은 약하다
포레시티빌은 데이터상 총 8세대, 사용승인일 2017.04.19의 소규모 건물입니다. 대상 면적은 82.29㎡이고, 최근 실거래는 5건입니다. 평균 실거래가는 162,112,000원, 최저는 127,200,000원, 최고는 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 82.29㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2025.07 | 82.29㎡ | 5 | 158,360,000원 |
| 2024.09 | 82.29㎡ | 3 | 127,200,000원 |
| 2022.06 | 82.75㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 82.29㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 162,112,000원 |
현재 최저가 140,000,000원은 실거래 평균의 86.4%입니다. 하지만 표본이 5건뿐이고, 물건 자체도 8세대 소규모입니다. 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰횟수는 5.0회, 매각률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 환금성이 충분하다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 초량4동새마을금고 | 192,000,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 전세권 · 양동석 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이원화 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이덕룡 | 168,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 20,121,863원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데캐피탈 | 10,360,068원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 케이비국민카드 | 9,654,857원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,738,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 807,875,638원 중 예상 배당은 137,240,000원, 미배당은 670,635,638원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 소재 명덕초등학교 북동측 인근, 부근은 단독주택·다세대주택·아파트 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 도시철도2호선 수정역이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 데이터의 case.usage_label도 근린시설이므로, 주거용 아파트처럼 단정하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·도시가스보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역이 포함되어 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 데이터상 없습니다.
- 현장확인. 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 이용상황 및 관리상태 확인이 곤란했다는 감정평가 메모가 있으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 실제 사건기록에 첨부되어 있는지, 문구가 동일한지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확약은 정종욱 임차권등기에 관한 판단입니다. 현장 점유자, 전입세대열람, 상가·업무시설 사용 여부를 따로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 배당표상 후순위 미배당은 변동될 수 있습니다.
- 가등기 이력 확인. notes에 갑구 5번 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요가 있으므로, 말소 여부와 담보 성격을 원본 등기부로 대조하세요.
- 환금성 확인. 8세대 소규모, 최근 실거래 5건, 평균 유찰 5.0회 물건입니다. 매입 후 되팔 가격과 임대 수요를 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원*”이어도, 싸게 팔 수 있어야 이긴다
이 물건의 핵심은 정종욱 임차권등기입니다. 보증금 190,000,000원이 적혀 있어 처음 보면 보증금 인수형처럼 보일 수 있지만, 데이터상 대항력은 없고 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약까지 제출되어 있습니다. 그래서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 즉 현재 회차에서는 최저가 140,000,000원이 곧 실질취득가에 가깝습니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설·업무시설(오피스텔) 이용 물건이고, 포레시티빌은 총 8세대 소규모입니다. 최근 실거래 평균 대비 86.4%라는 수치는 분명 할인 신호지만, 5회 유찰과 낮은 환금성 가능성을 함께 반영해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적 검증. 확약서 원본과 점유·용도·환금성을 확인한 뒤 접근하는 C급 실전형 물건입니다.
