부산지방법원 2025타경101535. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 9층 902호로, 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 265,000,000원이고 2회 유찰된 최저매각가는 129,850,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 큰 폭으로 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가 자체보다 선순위 임차보증금의 미배당 승계 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
최봉승은 임대차계약일 2020.09.11, 전입·점유개시일 2020.11.02, 확정일자 2020.09.11로 말소기준권리인 2023.05.16 부산축산업협동조합 근저당보다 앞섭니다. 현재 배당표는 최봉승에게 127,232,100원을 배당하고 남은 42,767,900원을 매수인이 인수하는 구조로 계산합니다. 따라서 현재 회차의 실제 자금부담 기준은 최저가 129,850,000원이 아니라 172,617,900원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101535 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 9층 902호 · 도로명 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설 · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 2층·지상 14층 중 9층 902호 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 · 2023.05.16 소유권이전 · 거래가액 259,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 129,850,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산축산업협동조합 / 86,674,530원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.16 부산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 104,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 최봉승 임차권의 현재 효력
화진철강 명의의 2020.11.20 근저당 60,000,000원은 2020.12.09 말소됐고, 2021.01.15 근저당 60,000,000원도 2023.05.15 말소됐습니다. 따라서 두 근저당은 과거 선순위 등기 이력이지만 현재 존속 권리로 단정할 수 없습니다. 말소기준권리 이후 설정된 장동익의 임차권, 경매개시결정과 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최봉승 건물 전부 · 주거 | 170,000,000원 | 2020.11.02 2020.09.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 42,767,900원 가능 임차권 말소 효력 확인 필요 |
| 장동익 주택 전부 · 주거 | 130,000,000원 | 2023.05.17 2023.04.26 | 대항력 無 | 미상 배당요구 접수 | 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 장동익은 2023.05.17 전입해 말소기준권리인 2023.05.16 근저당보다 하루 늦으므로 대항력이 없고, 매각으로 임차권이 소멸합니다. 장동익의 보증금 130,000,000원을 최봉승 보증금과 중복 합산해 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,617,900원 |
| 1. 임차인 최봉승 보증금 | 170,000,000원 | 127,232,100원 |
| 2. 화진철강 근저당 을구 1번 · 2020.12.09 말소 기록 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 화진철강 근저당 을구 3번 · 2023.05.15 말소 기록 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 부산축산업협동조합 근저당 | 104,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 최봉승에게 배당되고, 신청채권자 부산축산업협동조합의 청구액 86,674,530원은 배당되지 않습니다. 최봉승 보증금의 부족분 42,767,900원은 매수인 인수액으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 129,850,000원 | 42,767,900원 | 172,617,900원 |
| 3회 유찰 시 | 90,895,000원 | 81,141,110원 | 172,036,110원 |
| 4회 유찰 시 | 63,626,499원 | 107,918,778원 | 171,545,277원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 구포역 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 이해관계인 부재와 폐문으로 실제 이용상태와 내부구조·관리상태는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 해당합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 주거·업무 이용상태와 내부 관리상태에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수 문구. 최봉승 보증금 170,000,000원의 미배당액을 매수인이 인수한다는 기재가 있는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 원인. 2023.05.16 해제와 2023.05.19 임차권등기 말소가 보증금 전액 반환에 따른 것인지 말소 원인서류를 확인해야 합니다.
- 현재 점유관계. 장동익의 실제 점유 여부, 퇴거 상태와 명도 상대방을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최봉승 승계가 유지되면 입찰가가 내려가도 총부담은 170,000,000원 부근에서 고정됩니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 확인. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 별도로 조사해 실질취득 172,617,900원과 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문으로 내부확인이 되지 않았으므로 내부구조·누수·설비·수리비와 실제 주거 이용 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능액을 관리사무소·관계기관과 배당요구 종기 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 서류를 서로 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “임차보증금 승계 여부”의 경매
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 265,000,000원, 최저가 129,850,000원, 2회 유찰입니다. 하지만 최봉승의 대항력과 보증금 승계가 유효하다면 현재 회차의 실질취득은 172,617,900원이고, 추가 유찰이 되더라도 총부담은 171,545,277원~172,036,110원 수준에 머뭅니다. 최저가 하락이 곧 취득비용 하락으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
반면 등기부에는 최봉승 임차권의 2023.05.19 말소 기록이 있어, 그 말소가 보증금 반환과 임차채권 소멸을 뜻한다면 결과는 완전히 달라집니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”가 아니라, 최봉승 보증금의 현재 존속 여부를 원문으로 확정할 수 있는가에 달려 있습니다. 실거래 비교도 없는 상태이므로 가격 메리트까지 단정할 수 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 인수 없음이 원문으로 확인된 뒤 가격을 재평가하는 것이 보수적인 결론입니다.