부산지방법원 2025타경101555. 부산 사상구 모라동 대상로웰아파트 17층 1701호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 말소기준권리는 2025.05.21. 사상구의 압류이고, 이후 강제경매개시결정·서울보증보험 가압류·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞서 전입한 임차인입니다. 최인표는 2020.10.16. 전입, 2025.04.14. 확정일자로 정리되어 있고 대항력이 있는 것으로 확인되지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
특히 최인표는 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인이 임차인과 등기상 채권자로 함께 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 그렇다고 신청채권 160,743,900원을 임차보증금이라고 단정할 수도 없고, 반대로 임차권을 곧바로 배제할 수도 없습니다. 이 관계와 실제 보증금이 확인되기 전까지는 인수 0원으로 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 17층 1701호 · 도로명 부산광역시 사상구 사상로 504 |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) · 기준면적 58.5169㎡ · 17층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 디엔에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 13,754,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최인표 / 160,743,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물·설비 | 철근콘크리트조 · 위생설비·급배수설비·승강기설비·도시가스설비 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2025.05.21. 사상구 압류입니다. 이후 2025.06.10. 강제경매개시결정, 2025.06.17. 서울보증보험주식회사 가압류 170,884,930원, 2025.07.28. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 최인표의 전입일 2020.10.16.은 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 후순위 등기 소멸만 확인하고 ‘권리가 깨끗하다’고 결론내릴 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가를 계산할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인표 | 2020.10.16 | 2025.04.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가 8.3%라도 ‘싸다’고 말할 수 없는 이유
대상로웰아파트 실거래 전체 12건 평균은 171,458,333원이고, 최근 12개월 3건 평균은 165,166,666원, 최신 거래는 2026.07. 160,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.8%로 하락 추세입니다. 감정가 167,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 현재 최저가 13,754,000원은 최근 평균의 8.3%까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.35㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 48.37㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 48.35㎡ | 6 | 168,500,000원 |
| 2025.06 | 48.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 48.35㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2024.07 | 47.33㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.06 | 48.37㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 48.35㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2024.04 | 48.99㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2023.10 | 48.99㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 165,166,666원 |
다만 본건 기준면적은 58.5169㎡인데 위 거래 표본은 47.33㎡~48.99㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 165,166,666원을 본건의 직접 시세로 그대로 적용하는 데에도 주의가 필요합니다. 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 13,754,000원과 시세를 직접 비교해 가격 가점을 주는 것 자체가 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 647,572원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 최인표 | 160,743,900원 | 13,106,428원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 170,884,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 331,628,830원 중 채권자 배당은 13,106,428원이고 미배당은 318,522,402원입니다. 이 계산만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다. 대항력 임차인 최인표의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 13,754,000원 | 13,106,428원 | 318,522,402원 |
| 8회 유찰 시 | 9,627,800원 | 9,054,500원 | 322,574,330원 |
| 9회 유찰 시 | 6,739,460원 | 6,218,150원 | 325,410,680원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 도시철도2호선 모라역 동측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 도시철도2호선 모라역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 용도. 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 단정해 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 도로·주차. 서측 진출입로가 광대로에 접하며 주차타워가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 2,451,000원/㎡, 토지면적 681.0㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 철도에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최인표의 실제 보증금이 얼마인지 확인하는 것이 최우선입니다. 이 금액이 실질취득가를 결정할 수 있습니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 확정일자는 2025.04.14.이나 우선변제 여부는 확정되어 있지 않습니다. 배당요구와 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 최인표와 강제경매 신청채권자 최인표가 동일인으로 나타나는 이유와 채권 160,743,900원의 성격을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·점유 상태와 용도에 따른 환금성을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 본건 기준면적 58.5169㎡와 최근 실거래 47.33㎡~48.99㎡가 일치하지 않으므로 단순 평균가 적용을 피해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 구간보다 -4.8% 낮습니다. 과거 전체 평균 171,458,333원보다 최근 12개월 평균 165,166,666원과 최신 160,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
맺으며 — “8.3%짜리 최저가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 167,000,000원에서 7회 유찰되어 13,754,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 최인표의 보증금이 미상이고, 그 임차인이 동시에 신청채권자로 나타나 권리관계를 추가로 풀어야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가도, 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 평균은 165,166,666원, 최신 거래는 160,000,000원, 추세는 -4.8%이지만 비교 표본 면적이 본건 58.5169㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 7회 유찰, 업무시설(오피스텔) 이용상태까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 단계가 아닙니다. 이 물건의 선결조건은 ‘얼마에 살까’가 아니라 “최인표의 임차보증금과 권리관계를 얼마까지 확정할 수 있는가”입니다.
