최저가가 감정가의 17%여도 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 대상로웰 1701호

부산지방법원 2025타경101555. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 디엔에스개발주식회사이며, 근저당권은 없습니다. 말소기준권리는 2025년 5월 21일 사상구의 압류이고, 이후 강제경매개시결정·서울보증보험 가압류·국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 복잡하지 않지만, 점유관계는 정반대입니다. 최인표는 2020년 10월 16일 전입해 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 조사됐고, 확정일자도 2025년 4월 14일입니다. 그러나 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 자동 배당표에는 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있지만, 보증금이 배당되지 않는다면 그 잔액은 매수인이 떠안을 수 있으므로 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미상

말소기준권리는 2025년 5월 21일 사상구 압류입니다. 그 뒤 접수된 최인표의 강제경매개시결정, 서울보증보험주식회사의 170,884,930원 가압류, 북부산세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2018년 11월 23일 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 디엔에스개발주식회사입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최인표의 전입일은 말소기준권리보다 약 4년 7개월 빠르고, 확정일자도 압류보다 앞섭니다. 다만 우선변제를 받으려면 배당요구 등 요건 충족 여부를 확인해야 하며, 보증금 자체가 확인되지 않아 배당 가능액과 매수인 인수액 모두 산정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

대상로웰아파트는 88세대, 2018년 3월 29일 준공됐습니다. 제공된 최근 실거래 12건의 평균은 173,541,666원, 최저 160,000,000원, 최고 185,000,000원입니다. 다만 실거래 전용면적은 47.33㎡~49.64㎡이고, 경매 대상은 58.5169㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 아래 거래가는 직접적인 적정가 결론이 아니라 주변 가격대 참고자료로만 봐야 합니다.

최저가 28,068,000원은 위 실거래 평균의 16.2%입니다. 그러나 이는 어디까지나 임차보증금 인수 전 가격입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 임차보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이므로 최저가만으로 할인율이나 투자수익성을 계산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,068,000원 가정)

총 채권액 331,628,830원 중 예상배당은 27,162,776원이고, 미배당액은 304,466,054원입니다. 위 계산에는 최인표의 임차보증금·배당요구, 당해세 및 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 모라동, 도시철도 2호선 모라역 동측 인근입니다. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 모라역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 편리합니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트조 17층 건물의 17층 1701호입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있고, 서측 진출입로가 광대로에 접하며 주차타워가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 88세대 규모이고 실거래 표본의 전용면적이 경매 대상과 일치하지 않습니다. 현재 5회 유찰 상태이므로 매도 시 가격·수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 최인표의 보증금, 계약기간, 임대인, 목적물, 실제 지급 내역을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구 여부와 종기 내 신고 여부, 배당받을 수 있는 순위·예상액을 매각기록으로 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 최인표와 신청채권자 최인표가 동일인인지, 강제경매 신청채권과 임차보증금 반환채권의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 확인된 보증금에서 실제 배당예상액을 뺀 금액을 낙찰가에 더해 시세와 비교해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장·집합건축물대장·현장 이용상태를 대조해야 합니다.
• 면적 불일치 주의. 최근 실거래 12건은 47.33㎡~49.64㎡이고 대상은 58.5169㎡입니다. 평균 173,541,666원을 대상 호실의 직접 시세로 확정하면 안 됩니다.
• 세금·관리비 확인. 사상구 압류와 국세 압류가 있으므로 당해세 우선순위와 체납관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·건축물대장을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 17%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다

이 사건은 감정가 167,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 28,068,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 임차인 최인표가 있고, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 보이는 최저가는 총비용이 아니라 인수 전 입찰 기준금액일 뿐입니다.

특히 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 최인표로 표시된 만큼, 임대차의 실체와 신청채권의 관계를 확인하기 전에는 가장임차인이라고 배제할 수도, 정상 임차인이라고 단정할 수도 없습니다. 실거래 표본 역시 대상 면적과 일치하지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 실질취득액은 미확정. 보증금 원본 확인 없이 최저가만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 물건입니다.